确保法律安全：如何达成居住权协议保证终身居住
在有利方面，提前将房地产转让给下一代是有好处的，其中包括税务方面的好处。但有时业主仍然希望继续留在熟悉的家中。这就需要通过居住权来实现。如果你想要赠送或出售自己使用的房产，但不想搬出去，你可以保留自己的居住权或者居住权。这使您可以在熟悉的环境中免租金居住，而无需成为业主。但是，为了达成协议，必须要有法律保障。以下是操作步骤。
首先，澄清专业术语是很重要的。因为居住权和房屋使用权是两个不同的概念。仅有的居住权（根据《民法典》第1090条）只是赋予您与新业主共同使用房屋或公寓的权利。一个典型的例子是父母将自己的住宅赠予子女，后者搬进来并与他们共享地下室、花园和储藏室。
而在房屋使用权下，您仍然独自使用该物件。《民法典》第1093条明确规定了这一点。"这是一项排除了所有者的居住权利"，律师桑德拉·达森佐（Sandra D'Ascenzo）说道。即使是家庭成员，都没有权利共同使用。
房屋使用权提供更全面的特权
以两个兄弟为例，联邦法院已经明确表示了这一点。兄弟给了他的姐姐一项居住权。因为她没有使用房间，他自己搬进去了。姐姐提出了抗议，他被迫搬出去。法院裁定正确（案号：V ZR 113/22）。
通常情况下，当人们谈论居住权时，指的通常是房屋使用权。但在一个方面，它并没有区别：基本上，权利人无论是在居住权还是房屋使用权下都不需要支付租金。
从权利人的角度来看，房屋使用权提供了各种其他特权，而居住权无法提供这些特权。因此，他们不仅可以自己居住在公寓中，还可以让其他人搬进来，例如朋友或护理人员。正如BGH案例所示，他们甚至可以让公寓空着。但是达森佐解释说，他们不能将公寓出租给第三方。
注册的房屋使用权更好地保护免受赶出去
您应该书面确认居住权 - 最好是公证认证。如果协议额外记录在不动产登记簿中，那么在您放弃您的房产后，权利人就不会遇到太多意外。因为有了这种保障，他们可以确信，第三方必须遵守协议。
此外，不动产登记簿中的条目确保房屋使用权不仅适用于旧业主和新业主之间。如果新业主继续出售房产，它也将继续存在。因此，权利人甚至在这种情况下也可以继续居住，塞勒公证员会说：“购买者只能购买包括房屋使用权在内的房产。”据达森佐说，这项权利将在购买合同中载明。
因此，例如配备了房屋使用权的父母不太容易被赶出去，如果他们的子女或其他业主想要将房产变现。此外，如果业主因争执或其他原因想要摆脱受益者，注册的房屋使用权也会持续存在。
从业主的角度来看，注册的房屋使用权当然是一项出售障碍。必须计入折扣，因为这种特权会降低价格。此外，潜在买家通常希望自己搬进去，权利人会打扰到他们。另一方面，权利人可以考虑是否愿意放弃他们的权利，并自愿搬出去以换取一笔费用。但不能强迫他们。因为通常只有权利人自己才能决定从不动产登记簿中删除。
房屋使用权的权利和义务
通过房屋使用权，受益人承担了类似租赁关系的责任。这包括根据塞勒公证员的说法，对房屋进行维护和日常维护的责任。小修和像垃圾费、水费、电费和暖气费等杂项费用由权利人负担。然而，维修工作是业主的责任，与此同时，地方税或房屋保险的费用也是业主的责任。如果各方希望有其他安排，他们可以相互协商。
业主和受益人通常会就终身居住权达成一致。"它随着权利人的死亡而终止"，达森佐说。继承或转让是不允许的。如果不想要终身权利，可以规定在入住养老院或满足特定条件时终止权利 - 例如受益人的离婚。
然而，如果房屋使用权通过放弃和删除登记簿而提前终止，受影响的人应该知道这可能会产生税务后果。根据塞勒公证员的说法，那时可能会产生捐赠税。 在德国，确保居住权协议的法律安全性非常重要。以下是关于如何达成居住权协议以保证终身居住的一些建议：
1. 完善专业术语：确保明确区分居住权和房屋使用权，同时清楚各自的权利和义务。
2. 书面确认居住权：最好通过公证认证的方式将居住权协议书面化，并在不动产登记簿中记录，以确保权利得到法律保障。
3. 注册房屋使用权：如果选择房屋使用权，确保这一权利被注册在不动产登记簿中，以便继续存在且受到保护。
4. 考虑税务后果：提前终止居住权或房屋使用权可能会导致税务后果，例如捐赠税，因此在做出决定前应咨询专业人士。
5. 规定终止条件：如果不想要终身权利，可以在协议中规定特定条件下终止权利，如受益人的离婚或入住养老院等。
6. 协商权利和义务：确保在协议中明确双方的权利和义务，如维护责任、杂费承担等，以避免日后纠纷。
7. 考虑对买家影响：可能会降低房产价值，需计入折扣，同时也应考虑未来买家可能有搬进去的意愿。
总之，要确保居住权协议的法律安全性，建议寻求专业法律意见并与相关当局进行沟通，以充分保护各方的权益。
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