成立房产公司的探讨

握紧阳光

elaine_y1728 发表于 2021-12-16 12:00
已有的房子怎么变成公司资产呢？

对，这也是我考虑的一个问题，如果不能顺利过渡到公司名下，已有的房子只能继续私人持有，但是可以用服务代管的形式避税。比如每月租金交税额度1000欧，税率42%，要交420欧税，如果每月200欧作为代管服务费给公司，私人每月租金交税额度就变成了800欧，交336欧税，另外公司要交30欧的税，总共实际交税336欧，每月少交84欧的税。
如果租售比不是那么高，每月的cash flow很低的，用代管服务的形式，可以把所有的私人利润做平，等于是把应缴私人税额转化为公司税额，税率从42%降为15%

而且，如果操作得周全的话，可以把私人房产的支出合法地尽可能高额转给公司，这样私人房产甚至可以变成账面cash flow负资产，进而将私人工资收入的应缴税额都降低下来，毕竟42%和15%的税额最终会差很多。

Sky23

握紧阳光 发表于 2021-12-16 11:59
我没有想到那么多且复杂的避税方式，那样的确很累。我的初衷就是把租金收入以及卖房盈利收入和工资收入分 ...

公司的只需要15%的税，比私人要合算

哪有这么好的事。15%的 Körperschaftsteuer 只是法人（如 GmbH）的收入税，还有带杠杆的 Gewerbesteuer。公司盈利发给你私人的时候硬性地要交25%的 Kapitalertragsteuer 和5.5%的 Solidaritätszuschlag 。 当然，分红时还有别的替换纳税方法如 Teileinkünfteverfahren，但税额大同小异。
https://www-firma-de.translate.g ... -CN&_x_tr_hl=de

Sky23

千万不要梦想，孔夫子曰：“苛政猛于虎也！”

握紧阳光

Sky23 发表于 2021-12-16 14:15
哪有这么好的事。15%的 Körperschaftsteuer 只是法人（如 GmbH）的收入税，还有带杠杆的 Gewerbesteuer ...

多谢，那还要仔细学习，果然没有这么便宜的事情。

polo

其他不知道但是利率可能不会比私人问银行低。我之前买房也是通过房产公司的。他们问银行贷款是利率是8%。他们问私人借贷利息给5%。私人资金存银行的利息但的当时只有1%。

眉毛卷卷的

所以楼主现在进展得如何了。

D.Rich

UG当然可以了
贷款的时候你肯定得用自己的个人信誉做担保的，你的公司最开始时候的信誉是0. 公司贷款利率当然不如个人了，因为银行没办法对公司本身进行无限追责，事实上银行风控都有对公司杠杆率的更严格要求。
你要是想保持公司15%+soli的低赋税的优势，就不能有operative Geschäft，这里面当然包括给别的人管理房子。那个工作你必须单独再成立一个公司。我看有人说分红出来的时候要交税，是的，这样整体税率又是大概40%了。但是你可以把钱借给公司，然后一部分盈利以还利息的方式分红出来，这样利息对公司来说是支出，所以整体税率（你+公司) 降低为25%+soli