利息不断冲击，粉碎了买房的梦想

dolc

现在建房的费用比十多年来更昂贵。对于许多买家来说，目前已经不再可控的。对于那些正在等待后续融资的人来说，情况更加糟糕。而接下来的几个月并没有好消息。

自一月份以来，十年期建筑贷款的价格已经上涨了两倍多。现在的平均利率是 3.3%。是自2011年以来的最高值。



现在必须为十年期贷款再融资的人都面临着更高的利率。后续融资自2008年开始变得更加昂贵。而1980 年代以来，利率一直在下降。建房成本越来越少。现在不一样了。三大因素结合在一起形成了一剂毒药，导致抵押贷款利率爆炸式增长。

欧洲中央银行 (ECB) 现在正在采取措施应对通货膨胀，大幅加息。本周，货币监管机构有史以来第一次将关键利率提高了0.75 个百分点。而这种货币价格的上涨也对住房贷款的条件产生了影响。

房地产融资公司 Interhyp 私人客户业务董事会成员 Mirjam Mohr 说，“欧洲央行决定加息之后，我们推测会出现波动，但从根本上预计未来几个月建筑利率将继续小幅上升。到今年年底，我们预计10年期贷款的利率约为 3.5%。”。

融资专业公司 Dr.Klein的Michael Neumann表示， “在接下来的几个月里，欧洲央行也必须全力以赴，展示遏制通胀的决心，这可能会给抵押贷款的利率带来进一步的压力。”他预计利率将继续上升到今年年底，并将远高于3% 的水平。 “只有当通胀显著下降时，央行才会放慢脚步。”在此之前，预计建筑融资利率曲线将出现剧烈波动。

银行最近更加谨慎

生活成本的增加给房地产融资打下烙印。银行最近对借款人的财务灵活性变得更加谨慎。许多私人家庭的月度预算中供暖成本翻了三番，食品价格上升，整个生活成本上涨。

为了确保回避贷款违约的风险，信用机构需要使用每月的预算作为计算利息和还款额度的基础。在计算贷款人的个人信用时，会询问每一个细节，包含家庭开支、孩子、度假、汽车还是昂贵的药物。因此在贷款审核上正在发生根本变化。科布伦茨Dr. Klein 的建筑融资专家Markus Budde说，“目前在咨询中，利率、生活成本、建筑和能源价格的上涨全部都会涉及。”计算比较紧张的客户会被银行提出高风险溢价。这将会带来几个后果。

一方面，一些准购房者只有被迫放弃最初的梦想房产，转而购买更小的房子。Michael Neumann称， “总的来说，贷款的金额变得越来越小。”由于新建房难以承担，许多潜在的购房者将越来越多地关注二手房。 “试图实现购房梦想的人，通常都会在房产的地段、房龄或大小方面做出妥协。”



另一方面，买家正在接受更长期限的债务，以应对更高的利率和持续的高购买价格：平均初始还款率在12个月内从2022年8月的2.71% 降至2.19%。这也很好理解：如果每年承担5% 的贷款金额，而利率从2% 增加到 3%，那么还款额就会从3% 降低到 2%。

Dr. Klein表示，“还款率是借款人可以用来减少每月还款额的一种常见杠杆。”平均还款额仍应高于建议的 2%。但在当前利率飙升的情况下，是否还继续如此还是个问题。

购房梦想的破灭

对于很多想买房的人来说，拥有自己的家的梦想最终破灭了。有报道称，很多已经拥有土地正在规划建房的私人家庭，最终不得不痛苦放弃。

“由于建筑价格失控，产能瓶颈难以规划，房地产开发商无法计算长期成本。因此目前整体需求下降，尤其是对新建筑的需求。建筑商目前受到多重挤压，”Dr. Klein的专业人员解释， “对于没有强大财务背景的普通收入者来说，为建房融资变得越来越困难，这一点必须明确说明。”



银行本身也面临着更严峻的环境。对于许多无法用自己的客户存款支付抵押贷款的机构来说，再融资变得越来越昂贵。他们必须在市场上出售客户为贷款提供的抵押担保，提供更高的收益率作为回报。而同期的十年期联邦债券的利息自年初以来已从 0.4%上涨至近 1 %。银行将这种风险溢价转嫁给自己的客户。

总之，主要利率上升、借款人信誉下降，加上银行再融资条件恶化相互交织在一起正在成为房贷的毒药，已经不太可能很快缓解。由于德国房地产市场现状被认为风险更大，借款人必须支付更多首付资金，以缓金融机构冲违约风险。这使购房在毒药的基础上更加凶险。

德国房屋贷款比较

Jan2011

我认为房价就算降也降不了多少，房租毕竟那么高且还一直在涨。
以斯图为例，55平25万欧的房子，冷租850很容易出租的吧。25年就回本了。租售比还算正常。国内一线要五六十年吧

zjpshock

过一段时间，应该房市会降下来了。

东启fcj

手里拿好现金，等过一两年，让衰退来得再猛烈些，到时候房价会很美丽

握紧阳光

除非全款，否则购房者从此次震荡中占不到一分钱便宜

gtgtgt

全款更糟，100€过1年仅值90€，2年后80€......

gtgtgt

zjpshock 发表于 2022-9-10 20:29
过一段时间，应该房市会降下来了。

这句话听了二十年，我依旧喜欢听

cgndhx

Jan2011 发表于 2022-9-12 10:31
我认为房价就算降也降不了多少，房租毕竟那么高且还一直在涨。
以斯图为例，55平25万欧的房子，冷租850很容 ...

目前德国房市新阶段刚开始，房市有没有泡沫会逐渐明朗。当房贷利率增加，银行放贷也会变得极为谨慎，购房者必然会减少，尤其是投资性的房产。对于有居住需求的人，大部分会转向租房。在这个时期，由于原料和融资成本增加，开放商必然会减少新楼盘的项目，这样会减少房屋供应量，而投资客减少，也会降低房屋需求。那些私人二手房的房主，如果是迫切卖房，只能降价，如果不急于出手的话，也只能把房屋出租，这样必然会增加租房市场的供应量，所以现在要看供需变化，要看租房市场的变化，看这个租房市场供应量是在增加还是减少?租房市场需求在增加还是减少?随着利率的急剧变化，有房的，没房的，各位莫急，很快就清楚了，我猜再需要半年吧，就能知道德国房市有没有泡沫?泡沫有多大?

xixi00

目前大宗商品价格仅略有下降远没有见底，经济还处在滞涨期末期，股票还没有完全见底，房价要等到衰退末期才会真正下跌。衰退期伴随着中小企业倒闭，工人失业，需求萎缩。大多中小公司只有3-6个月现金流储备。如果欧洲能源危机得不到及时解决，国家还没有筹集到后续补助款救助中小企业的话，德国政府给中小企业的新冠过渡补助到今年6月底就停了，在目前这么高的融资成本的情况下，中小企业耗尽自有资金后很快就得倒闭。


全款或者高首付买房可等到衰退期房价阶段性见底，零首付或者低首付要等到信用重新放开银行贷款利息再次降低。个人不建议全款买房，普通人唯一可以加杠杆的情况就是买房，杠杆不用白不用，省下来的首付款可以去投资基金或者股市等不易加杠杆的地方。


有兴趣的朋友可以一起研究下经济周期和美林时钟

xigu

有房的拿着也没必要卖，没房的这几年也适合攒钱，2025年再出手