已解决
本帖最后由 果王 于 2015-5-11 22:29 编辑是酱紫，看了一个房，从看房到谈买房细节问题。
过程中有几个问题请教下大家：
1. 最主要的一个疑问，现在房主住了差不多十年，但是房子是70年代的。房主因为老了要卖房，但是说买了房十年后再卖的话税务有什么问题，所以说以后去notar的时候或者写kaufvertrag把价格写低，这样和现在确实卖的差价我们通过私下汇钱解决，估计双方有个书面协定，但是notar最后看到的价格是降低的价格。说这样卖方税务方面好些。大家有了解这个的吗？这是什么东东啊？对我这边有什么敝处吗？
我脑子不清楚，不知道说清楚没，总体意思是，房主十年未住满卖房 还是怎么地 要交盈利税，我刚才看了下。她们为了少缴税或者不缴税，直接把房价书面上写低，但是其实房价一分不降价。比如10块的东西7块卖了，我自己给卖家3块，等于我还是10块买的东西。
我们是要自住的，不知道这样的买法会对我们以后有没有敝处，比如合同里写这低价格的话，我们未来多少年卖房，遇到同样的问题，就不能多卖价格了。
现在是卖房非常关心我们的eigenkapital，需要我们出证明，意思是想让我们直接付降低的那个房价吧
2. 关于订房，签个订房合同，大约1%的定金，如果我们反悔，钱就打水漂了。她们反悔，退我们钱。这个一般没什么问题吧？ 还有个顺序问题，由于房子是70年代的，我想在签署订房合同，交定金前，找一位gutachter评估一下房子，当下口头给我评估一下，然后我再签订房合约 交定金。这样做是不是比较保险稳妥呢？
现在三家想买这个房子。多谢大家解答！
关于第一个问题看了看，原来是这样的。那么这个怎么弄呢？我是肯定不会在notar钱多掏一分钱的，起码我拿到银行zusage后，notar签字后，再给这个差价还差不多。
Erst zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie ist der Verkauf für Privatpersonen steuerfrei. Ansonsten muss er in der Steuererklaerung als privates Veraeusserungsgeschaeft angegeben werden. Darauf faellt zwar keine Abgeltungssteuer an, dafür aber der individuelle Einkommensteuersatz – und der kann auch deutlich über den 25 Prozent für die Abgeltungssteuer liegen. Dabei braucht man gar nicht erst versuchen, den Gewinn in der Steuererklaerung zu verschweigen. Das Finanzamt wird naemlich schon vom zustaendigen Notar informiert, damit es die Grunderwerbsteuer vom Kaeufer erheben kann.
Dafür gibt es Moeglichkeiten, die Spekulationssteuer ganz legal zu umgehen. Die einfachste: Geduld. Nach der Haltefrist von zehn Jahren dürfen Verkaeufer ihre Gewinne komplett für sich selbst behalten. Die zweite Alternative ist die Selbstnutzung. Wenn man im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann man sie steuerfrei verkaufen. Das gilt grundsaetzlich auch für Wohnungen, die man dem eigenen Nachwuchs überlassen hat – allerdings nur, solange noch Kindergeld fliesst. Bei aelteren Kindern geht der Fiskus nicht mehr von "eigenen Wohnzwecken" aus und auch die Eltern oder Geschwister des Eigentümers sind steuerlich gesehen keine Selbstnutzer. 这种合同是无效的。别碰啊 caper 发表于 2015-4-18 23:05
这种合同是无效的。别碰啊
你说的是不是订房合约啊，是的，我也知道法律是无效的，但是现在这个时期好多都这样。他们说弄了就等于双方不会轻易反悔了。 按低的价格买入, 如果是自住可以, 如果是出租的话不划算. sisifly 发表于 2015-4-18 23:13
按低的价格买入, 如果是自住可以, 如果是出租的话不划算.
我不知道我说清楚没，房主十年未住满卖房 还是怎么地 要交盈利税，我刚才看了下。她们为了少缴税或者不缴税，直接把房价书面上写低，但是其实房价一分不降价。比如10块的东西7块卖了，我自己给卖家3块，等于我还是10块买的东西。
我们是要自住的，不知道这样的买法会对我们以后有没有敝处，比如合同里写这低价格的话，我们未来多少年卖房，遇到同样的问题，就不能多卖价格了。 我有邻居用过这种"阴阳"合同, notar那里签署合同的价格比正常价格便宜10万8万的,这个差价所对应的中介费,Notar手续费和过户费用部分(不是全部)都可以免除掉.风险就是"黑吃黑".你给对方现金对方不承认怎么办?本地人可以这样搞,你一个外国人,风险还是不小的. gmx49 发表于 2015-4-18 23:32
我有邻居用过这种"阴阳"合同, notar那里签署合同的价格比正常价格便宜10万8万的,这个差价所对应的中介费,No ...
阴阳合同，好可怕的名字。我想一定和他确定好，签了notar才给钱，之前我不会给钱的。
这风险太大了，就是本地人这样做，被骗了也没地方说理去呢。 阴阳合同,中国买过房子的人都知道这个名词.不信你问问你过来买房的朋友. 你想"签了notar的合同再给余款给卖家", 那卖家的风险很大.他很可能不同意啊... gmx49 发表于 2015-4-18 23:47
阴阳合同,中国买过房子的人都知道这个名词.不信你问问你过来买房的朋友. 你想"签了notar的合同再给余款给卖 ...
那如何能中和呢，notar之前就给钱我肯定不干啊。真烦人哎 刚才科普了一下， 汗，有人能指点怎么做更稳妥一些吗？要不总被人牵着鼻子走。
如果我和卖家弄了这个合同形式，那么以后我卖房是不是也得这样啊，因为我的买价等于被拉低了，并不是我真正买到手的价格。
实践中，“阴阳合同”大量出现。如在二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。
在二手房交易市场中常用的形式有两种：一是签订两份不同价格的房屋买卖合同，一份私下交易之用，另一份用来办理过户手续之用；二是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。其中，第二种阴阳合同更具备隐秘性。
除非房子好到非要不可，否则没必要承担这种不必要的风险和未来你自己要承担的后果。 第一个问题，这个楼主最好慎重考虑下，首先因为如果房主一直是自主的话，即使不到10年，也是不会产生这个投机税的，或者至少最近3年他是没有自住的。而他却没有对你如实讲。说明房子的事情他有所隐瞒。其次虽然这样对于你和他来说都可以少支付一些税费杂费，但是如果你是贷款买房，银行只会按照notar合同上的价值评估贷款给你，虽然你还有eigenkapital，但是相当于你房子的官方价格就是合同上的价格，举个例子，以后你用房产抵押的话，你的房产价值也只是按照合同上的价值而不是实际价值。
第二个问题，订房其实是个相互信任的事情，特别通过中介的话，好多中介喜欢弄这个订房合约。但是个人觉得1%有点多，300k的话就是3k，我接触过的也不过是0.5到1k而已。最好先找gutachter看过再签合约，不然你签了合约交了定金，就被套住了，一旦发现房屋有重大问题，反悔定金就没了。 你交一样的钱，合同却显示金额少了，以后你卖房麻烦不说，还摊上个偷税漏税风险。何必呢 对你来说，也没差几千块吧，冒这险不值。 千万别这么干。税务部门知道你们这种交易，你也会惹上麻烦的 关键是你很想要这个房吗？如果你不签这个合约，是不是他就找另外两家了。这完全取决你们对这个房子的需求。如果是我，前提自住至少10年，房子很满意，又存在潜在竞争者，那我会考虑这个合约，反之就放弃。 你也不是没好处，notar 购置税什么的都是按照房款百分比来的 这个房子好到要冒这种风险吗？你想notar后给他，他肯定不愿意的，你notar前给他，你放心吗？何况贷款什么都是麻烦。风险之外，还有利益损失。你自己省的就是手续费有个几千吧。但是他合同上写20万，银行只能按照20万贷你，你拿eigenkaoital给他，自己银行首付没有了，利息能差上快1%，你这十年至少多交2万欧利息。你要卖房，到时候多交多少税，拿去抵押，少抵押不少。 中国二手房买卖里双合同的情况太多了，德国也有啊？！除非房子特别好，否则不值得 你这房子如果自住或10年后卖掉问题不大。如果你们也打算出租或无法长期计划最好别这么做。 这种情况听说过。不合法，有风险。干不干自己看着办。 楼主你自己又不省钱，你为什么要这么做？ 马有六甲 发表于 2015-4-19 01:06
第一个问题，这个楼主最好慎重考虑下，首先因为如果房主一直是自主的话，即使不到10年，也是不会产生这个投 ...
你的说的句句在理，关于我后来自己查到的自住卖无税觉得这个中介老头没说实话，我目前先说了要了，看后面会出来什么幺蛾子。说实话找房碰各种各样的人和房子心蛮累的，这个问题我也不多想了，来了新信息再说。
总之我的底线不能触，即使房子我很满意，但是这风险比较大。关于第二点订房金的问题，我也想的是交钱钱带gutachter看完房跟我说个123，我才给钱。谢谢你的建议了，有了新情况我再更新。 本帖最后由 Timomama 于 2015-4-19 16:34 编辑
如果降低Notar时的总房款，有什么益处？
如果报给Notar的价格比较低，对lz来说能省一些Notar的费用和Grundsteuer。如果Grundsteuer按照3.5%(拜仁州)来算的话，1万欧元就能省350元的税，10万欧元能省3500元的税。Notar的费用我还不清楚具体是怎么计算的，但是估计省不了多少。值不值lz自己来衡量。
这么操作是否合法？
听邻居说有这么操作的，他们把私下给的那部分款子写成家具, Gartenhaus或者一些其他的装修配置的费用，这些可以不用来写在总的交易款里面，如果是真实的，这是合法的。因此很多人就把想私下里交易的部分写成了这样的款项，万一税务局追查起来也有个借口。因此针对这部分款子也是有合同的，上面写清楚这部分款子是用来购买那些东西，双方都是要签字的。
什么情况下适合使用这种交易方法？
一定不能是短期就要再出手的房产，因为涉及到一个盈利税的问题。购买时候价格越低，最终形成的交易税就越高，要交的盈利税就越高。如果是长期持有，而且卖家看上去比较诚实可靠的情况下可以考虑。因为私下里交易的这笔钱何时给是个问题，Notar前给买家有风险，Notar后给卖家有风险。这么操做完全是基于互相信任的基础上。我记得邻居跟我说的是，Notar的时候买家先签的字，然后卖家想办法拖延了一下，好像是说出去上厕所什么的，这个时间把这部分钱按照现金给卖家了，然后卖家回来签的字。 dddaisy 发表于 2015-4-19 10:44
这个房子好到要冒这种风险吗？你想notar后给他，他肯定不愿意的，你notar前给他，你放心吗？何况贷款什么都 ...
你分析的对，我没有纠结我在notar那里省的那点钱，而是卖方要这样做，之前id马有六甲也说了，自住的话卖房没有税，也就是说中间联系人没有说真话。我后来想的敝处也是你说的这些。再具体看情况怎么发展把 能不能一在notar那里签完合同，你们立刻去银行转钱？
立刻，不能改天，这样你放心，卖家放心。 {:5_383:} 这事我也遇到过，房子是12年建的，14年要卖。卖家让我付现金5万欧。但是我们一直因为怎么付这5万，什么时间付一直没有达成一致。后来放弃了。 果王 发表于 2015-4-18 23:39
阴阳合同，好可怕的名字。我想一定和他确定好，签了notar才给钱，之前我不会给钱的。
这风险太大了，就 ...
我觉度对你来说不吃亏啊，你也可以少交一部分notar钱，我们和开发商也这么弄的，我们省了800欧notar钱。不过为此另外立了个sw的合同，因为吧期房里面的 地板刷墙，还有三楼的装修都单独列出来，notar里面没这部分钱。 对你来说，notar为主，上面价格还低于房价，房主不怕你不给剩下的，他胆子好大。
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