德国买房子的经验总结 (04.06.2019增加内容: 为何目前还应买房)
本帖最后由 gtgtgt 于 2019-6-6 17:27 编辑看到其他网站的，转贴，不代表本人观点，权作他山之石
1. 德国房屋概况
德国有家庭的人，40岁左右，有孩子的，有稳定工作的，一般都会买房。2005年12月31日以前，德国人买房，政府按照家庭人数，给与购房补贴，补贴分8年付清，比如四口之家，买房8年后共能得到2万3千多欧元的政府补贴。这个补贴对当时的德国人买房起到了促进作用。现在，德国政府穷了，这个补贴政策已经取消了。
二战时，德国城市的房子基本都被摧毁了，所以目前市场上的房子都是1950年之后盖的。德国的房子一般设计寿命至少100年。
80年代后期，德国对新建房制订了节能和保暖的建筑规范。90年后又结合新材料新技术对已有的节能和保暖规范进行了改进，制订了更高的建筑规范。因此80，90年代后的房子，保暖节能都明显好于之前的老房子，90年代后的房子保暖最好。我观察，现在盖的房子都是里面是保暖砖，然后外面是10厘米厚的隔热材料，然后最外面是一层装饰层。很多老房子也都按照现在的保暖规范，包上了保暖层。德国砖和水泥结构的房子居多，木结构的房子少些。而美国的房子大多是木结构的，一般30年后都得重新翻盖。
2. 住郊区与住城市
几十年前，德国人也和美国人学，喜欢住在郊外，地方大，风景美，地价便宜。但是按照德国人的调查，现在人们更愿意住在城市的中心地带。因为由于德国出生率下降，人口老化，以及能源涨价，交通费用上升，使得郊外的生活配套设施越来越少，商店，学校，幼儿园，医院药店，公共交通线路等都不如城里方便。所以现在是远郊外的房子便宜，地大，但没人愿意去买，而城里的房子贵，地方小，但是愿来城市里凑热闹居住的人却挺多。
3. 房子与环境
尽管德国人现在都愿意往城市里挤，但是，他们对住房自然环境的要求并没有放弃，一般大家还是希望周围环境优美，有绿地，有树林，有水面，安静无噪音干扰，但同时还要：公共交通方便，离商店，学校，药店等近些....。而在城市里，这些条件有时是互相矛盾的，这就增加了现在德国人选房的难度。
按我的体会，德国的买房族，需求的是一种“都市里的乡村”那样的感觉，在家里享受乡村的恬静，出了家门就能享用城市的繁华。
4. 公寓房与别墅房
公寓房是指楼房里的一个单元。德国的楼房一般没有太高的，一般就是3到5层楼。 一般50平米左右的是所谓2居室的公寓房，包括一个客厅，一个卧室，另外加上厨房和卫生间。70平米的是3居室的公寓房，一般包括一个客厅，2个卧室（其中一个大的主卧室和小些的儿童卧室），另外加上厨房和卫生间。100平米左右的是4居室公寓，包括一个客厅，3间卧室或工作间，及厨房和卫生间。由于德国人不会煎炒烹炸，所以有些德国公寓房没有单独的厨房，厨房就设在客厅的一角，或者是厨房和客厅是相通的。这样的厨房一般不适合中国人，因为我们做饭多，油烟大。楼房的地下室，一般每家会分到一个储藏室，放自行车和杂物。
德国的别墅房，分为：独立别墅，双连体别墅（我家的就是），和多连体别墅。独立别墅一般是地下一层，地上2层。双连体和多连体别墅一般是地下一层，地上2到3层。由于地下室常常会发生潮湿的问题，所以现在很多新盖的房子都没有地下室。一般来说，德国的别墅房，总共都盖“三层”，如果有地下室，地上就盖2层，如果没有地下室，地上就盖3层（包括阁楼）。我家就没有地下室，所以地上有三层。别墅房一般总面积都是120-180平米之间（不包括地下室）。德国的住房面积都是指实际使用面积。而中国一般是指建筑面积。
德国家庭买房自己住的，一般还是首选别墅房，当然也有买公寓房住的。没结婚的人买公寓，家里孩子大了出去独立了，老人会卖了别墅去买公寓去住。也有人买公寓用于出租用。租房子住的大多住公寓，也有少数租别墅住的。
德国的水电等住房附加费，我们四口之家节约点用，一年要2000欧元，地产税按面积每家每年200-500欧。德国买房包括地皮的面积，永远属于自己的，可以继承。买楼房也是自己的，所拥有地皮面积按照楼内总户数及居住面积按百分比分配。
5. 新房与老房
城市里地皮是保值或升值的，而房子本身旧了是贬值的。所以新房比老房贵， 但是往往老房占的地皮面积大（包括院子），所以总价有时老房更贵些。
新房子符合新的节能保暖规范，所以日常采暖费比老房省。老房的质量据我研究还分成不同年代的，比如50年代的老房都是战后突击建起来的，质量和结构都比较简易。70年代的老房据说用的建筑料不够合理，90年代之前的还没有采用最新的节能标准，90年代后的二手房状态比较好，所以比较抢手，但是90年代中期当时的购房贷款的利率很高（达到9%），所以卖90年代房子的人都想把自己付出的利息再赚回来，所以他们卖房要价都很高。
德国人工贵，有时买旧房后，装修的费用也要事先算好。
6. 保值与实用
我当时买房，一是考虑2个孩子需要更多的房间，需要院子活动，二是继续租房不合算，买房能保值，三是当时还能赶上拿政府的购房补贴
以上是转帖, 大体符合我的看法。
以下是我建议德国自住的话目前还是应该买房，原因是房价会继续上涨。理由:
1 利率会较长时间维持较低水平，刺激房价
2 不断有移民来，包括东欧来，技术移民和难民，有需求
3 世界的金融动荡，资金避险，德国房产是个选择
4 德国政府常出台政策，实则推高房价，如:建房儿童金
.......
ORCsoldat 发表于 2022-6-20 04:54
我想知道现在利率3%左右了大家还买房子吗？看股市基金好像也都在跌啊。存银行还负利率。到底大家都把钱投在 ...
如果有合适的房子，比如租售比足够低，房子状态好，易于出租，还是可以考虑买，总不能把钱都放手里，尤其在高通胀的情况下，除非有更好的投资方向。 kk kk kk kk 看看
{:2_225:} :curse: {:5_312:} 看看