spike 发表于 2016-5-11 14:21
是在斯图
市区？？市区的话可以买啊，这个价格不贵。买大的。。。以后你孩子结婚用都够了{:5_319:}
本帖最后由 QCheng1 于 2016-5-11 14:58 编辑
spike 发表于 2016-5-11 14:24
我在主贴里已经说了，手头有一笔资金，总不能一直放在银行里，主要目的是为了抵御通货膨胀和货币贬值。
...
斯图市里的房子是贵的。我觉得有闲钱是可以投资一下，反正放银行里没利息，也等
于是贬值。而且市中心的公寓老了自己也可以住，郊区的HAUS给孩子。
还有税到后面你肯定要补缴的，利息不能算平均的，前面比重大，但后面越来越少，
地皮在司徒市区估计也要房价百分之25到30吧，不能折旧
这样算下来你计算的收益的44万估计要去掉一半，前提是20年后的房子要增值百分之50才行，毕竟20年后就是老房子了，现在是新房，很难说20年后的利息咋样，如果你余款还剩下21没还的话，碰到利息到时候高的话，房价不一定就会涨那么多，德国以前几十年利息高的时候房价没动啥
vermieten1 发表于 2016-5-11 15:25
这样算下来你计算的收益的44万估计要去掉一半，前提是20年后的房子要增值百分之50才行，毕竟20年后就是老房 ...
嗯，确实把首付给忘了{:5_383:}
40万已经包括车库和Nebenkosten了。
假定地皮和建筑价格各占50%，其他房东需要承担的附加费用以及需要补交的所得税应该都能包括在每月盈余的200欧中。
为了计算方便，就把利息什么的平均算了，反正也不求精确，知道个大概数值就可以。
重新计算了一下：
支出：首付10万，20年月供19万，尾款21万
收入：20年后房价56万，20年租金收入24万
收益：56+24-10-19-21=30万
每年平均收益为15000欧，10万本金差不多收益率15%，也还不错啦{:5_343:}
spike 发表于 2016-5-11 13:27
德国的一线城市就是4个百万人口的城市，其他大城市不都是二线吗？
告诉一下当地bodenrichtwerte 多少？WGFZ多少？
spike 发表于 2016-5-11 15:43
嗯，确实把首付给忘了
40万已经包括车库和Nebenkosten了。
你这里面哪里还是不对，租金收入和房价已经重复计算收益了，你这样大概算算是很容易搞晕的呵呵
楼主自住的房子还贷还完了吗？没还完不如把钱用在自住还贷上，买个小一点的投资房百分之百贷款或者连nebenkosten也一起贷款比较好。
你没有计算租客赖着不走 维修等等risk的cost 不要投入首付 100%贷款比较好
vermieten1 发表于 2016-5-11 15:13
你这里面计算收益时候没去掉你一开始投资的10万，还有你的房子是40万，购买的nebenkosten也要好几万呢， ...
看这名字就知道很厉害 哈哈
spike 发表于 2016-5-11 12:38
大家都从租售比的角度来判断是否值得下手，我的考虑略有不同。
以40万那套为例，首付10万，贷款30万，假设 ...
折旧费哪里有8000呀，房价里的土地价格不能折旧。
不过斯图的话没问题，我建议买，第一个第二个无所谓，出得起钱就行。
趕快買
vermieten1 发表于 2016-5-11 16:10
你这里面哪里还是不对，租金收入和房价已经重复计算收益了，你这样大概算算是很容易搞晕的呵呵
没有觉得重复啊，房价是20年后再次出手的售价，与租金收入没有关系。
断舍离 发表于 2016-5-11 16:21
楼主自住的房子还贷还完了吗？没还完不如把钱用在自住还贷上，买个小一点的投资房百分之百贷款或者连nebenk ...
自住房子的利息也不是很高，虽然跟现在的利息不能比。手头的余钱现在应该用来投资，理论上只要收益高于贷款利息就行。这也是我考虑买房的主要动机。百分之百贷款对手头没钱的人来说是最佳选择，可是我要把银行里的钱花出去啊，有首付的话利息相对更低一些，当然要找到平衡点。
我是这样考虑投资房的：每年冷租租金收入A, 首付金额B，用B除以A，结果C表示多少年收回成本（类似于市盈率），C的值
小于10： 极好。
10-20：一般好。
大于20：不好。
你的第一套房子的C是8.3；极好。第二套房子假设你首付1/3就是11.3，一般般。
可见其诀窍是首付款要低，租金收入要高。
但是：你的第二套房子的平均买价比第二套高了40%多，可见是极好的地段，升值空间大很多，所以应该优先考虑第二套，同时要把首付降下去。如果无法下降首付到1/3，还是买第一套吧。
本帖最后由 vermieten1 于 2016-5-11 22:45 编辑
spike 发表于 2016-5-11 20:16
没有觉得重复啊，房价是20年后再次出手的售价，与租金收入没有关系。
假设你20年后房价涨到56万，20年后的余款还有21万，再减去10万你自己拿出来的钱，那也只剩下25万算房子赚到的，另外你每个月200欧元余款远不够交税和nebenkosten房东出的部分的，你算的收益里面有重复的地方了，主要的风险其实是20年后利息情况，如果利息涨上去的话房价不会涨的上去，德国房子上涨就是这几年利息下跌的缘故，如果利息上涨上去的话看好了德国房子必定要跌价了，所以你这个投资是有风险的
vermieten1 发表于 2016-5-11 21:39
假设你20年后房价涨到56万，20年后的余款还有21万，再减去10万你自己拿出来的钱，那也只剩下25万算房子 ...
楼主还没算20年期间断租的情况，收益200欧如果断一个月的租，要用5个月满租来弥补，20年中，租客更替，房子中间装修，都是没租金收入的，买新房不是Kaufpreise就搞定了，还要Sonderausstattung。楼主自己住的房子还没还清，不如先把自己住的贷款还掉
vermieten1 发表于 2016-5-11 14:11
房屋折旧每年没有8000欧元，要房价去掉地皮价格之后再算折旧，地皮不能折旧
地皮当然可以折旧，税务上的折旧和效用折旧不是一回事
fusion 发表于 2016-5-11 23:31
楼主还没算20年期间断租的情况，收益200欧如果断一个月的租，要用5个月满租来弥补，20年中，租客更替，房 ...
主要是第一套房子贷款30万20年后只还了9万，还要去掉些房东房子内部装修，税收和维修等损失估计也要好几万，其实楼主就是赌的20年后房价升值几十万，但是这里面的风险就是一个利率的风险，还有其实如果同样的新房，20年后涨百分之50的话，20年后现在的新房变老房了，跟现在的20年房龄的房子比估计就需要房价增长百分之百了，所以就觉得就是楼主算的收益率风险比较大，现在目前利率已经最低了，未来再低也低不到哪里去了
本帖最后由 fusion 于 2016-5-12 07:08 编辑
vermieten1 发表于 2016-5-12 06:55
主要是第一套房子贷款30万20年后只还了9万，还要去掉些房东房子内部装修，税收和维修等损失估计也要好几 ...
确实，观察了下，同样的地区现在新房和20年老房的价格差可以到20%，现在统计数据显示房价上涨其实是这些新房拉动的，到未来的20年，同理，现在的新房成了20年老房了，到时候这个老房涨多少真说不好，其次德国二线城市如果小的话，比如开车15分钟就到郊区了，那很多人真不在乎住市区还是郊区，也就是不会到没地方造房子的地步，这个也限制当地房子涨幅，所以我也觉得200欧的收益风险有的大，最好能有500欧收益包括Ruecklage
Leannbaby 发表于 2016-5-11 22:45
地皮当然可以折旧，税务上的折旧和效用折旧不是一回事
地皮会折旧也会升值，只不过在税务上只要不卖，升值是不用报税的，但是如果是升值的你去报个折旧那就不行啊
本帖最后由 spike 于 2016-5-12 10:45 编辑
gmx49 发表于 2016-5-11 21:39
我是这样考虑投资房的：每年冷租租金收入A, 首付金额B，用B除以A，结果C表示多少年收回成本（类似于市盈率 ...
首付一共就这么点钱，房价越高占比就越低，比如40万的房子，首付10万就是25%，55万就只有18%了，原则上20%和40%是影响利息的两道坎，所以40万的房子我只需首付8万，55万的我就要凑到11万了。
按照你首付越低越好的理论，第2套只要首付和第1套持平的话就会C值更高，好像也没这么简单。
另外1和2的面积不一样，每平米的单价相差不多，2的地段稍好所以略贵一点，但都在同一价位水平。
挺好的， 租金你估计少了，如果不是ost的话第一套可以租1200.
车库一定要买。
出租房小一点的平方米租金比大的要高， 建议小的， 住户少也是亮点。
说一下开发商是谁，
vermieten1 发表于 2016-5-11 22:39
假设你20年后房价涨到56万，20年后的余款还有21万，再减去10万你自己拿出来的钱，那也只剩下25万算房子 ...
我觉得200欧元是足够的，房主需要承担的费用就是地税、物业费和修房准备金，前2项本来就不高，对于新房来说第3项也不会太高，总额不会超过100欧。至于租金的所得税，我剔除地皮价格30%后重新计算的每年折旧是5600欧，加上平均的利息支出5000欧，总额已经接近每年12000的租金收入，所以税务负担原则上不会升高很多。
利息还会在今后相当长时间内保持在现在的低位，不排除进一步走低的可能性，你可以参考日本的贷款利率。而且即使利息重新走高，在德国房产市场也不会跌价，更不会崩盘，因为目前德国房市的泡沫不大，富裕地区大城市的刚需也一直存在。我认为我计算的20年上涨50%已经非常保守，只相当于每年通货膨胀的水平。而且现在斯图市区二手房的价格已经逼近期房了，好房子依然被哄抢。
我觉得你属于性格谨慎悲观的人，而且一厢情愿的相信自己的判断和预测，并且总是在观望中期待更好的购房时机，这样就很容易错失机会。我买房卖房一般在几周内就作出决定，10年前买的第1套房，今年以比原价高50%的价格出手，2年前买第2套，当时50多万的价格很多人都认为我疯了，现在同一楼盘第2期的价格已经涨了50%以上，依然在数天内被抢光。
本帖最后由 spike 于 2016-5-12 10:01 编辑
oldfox 发表于 2016-5-12 08:44
挺好的， 租金你估计少了，如果不是ost的话第一套可以租1200.
车库一定要买。
出租房小一点的平方米租金 ...
Ost大多属于比较差的地段，不可能冷租到1200的。
房1的开发商其实就是地皮的主人，老房子拆掉后自己集资造楼出售。这套房子原先已经卖掉了，但是买家没有贷款成功，所以又挂出来了。
我去谈时专门问了租金水平，2个房子都在14-15欧/平米。
车库的价钱也算进去了，我其实不太满意，因为是那种叠层的库位，对车的大小有限制。
2.5zimmer租金能到1000欧？
你确认周围的新房有这个数据？
如果能，果断入
4zimmer 如果已经这个价位，后期增值空间就有限了
本帖最后由 jingnan 于 2016-5-12 10:58 编辑
fusion 发表于 2016-5-12 08:05
确实，观察了下，同样的地区现在新房和20年老房的价格差可以到20%，现在统计数据显示房价上涨其实是这 ...
你这个差价是20年老房和现在新房的差价，不是20年老房和20年前买价的差价。而楼主的打算，就是比较买入价和当初的卖出价。
20年前的老房，到现在涨50%肯定不止。{:5_312:}
spike 发表于 2016-5-12 09:49
我觉得200欧元是足够的，房主需要承担的费用就是地税、物业费和修房准备金，前2项本来就不高，对于新房来 ...
如果这么抢手的话，为啥房子今年年底就交房了到现在还没卖出呀呵呵