萍聚社区-德国热线-德国实用信息网

标题: 请教在德国买房之后多久才能再出售这套房产可以不用交纳高额的税赋？ [打印本页]

作者: xst666 时间: 2013-8-26 11:20
标题: 请教在德国买房之后多久才能再出售这套房产可以不用交纳高额的税赋？
我们考虑着明年准备买房，但是因为到宝宝准备上小学之前也可能会彻底回国，所以也有可能过几年再把这个房子卖掉。听说德国规定新买的房子有最少几年之内不可以卖的规定，否则将要交纳很高的税赋，不知道有买过房子的朋友知道这个规定是指几年吗？我家宝宝现在2岁多一些，到孩子上小学之前还有个3，4年时间吧。另外，想问一下买房和卖房需要付的手续费以及地产税大概是多少，占购买价格的百分之几呢？谢谢。

作者: 牛牛在德国 时间: 2013-8-26 11:54
既然不能确定会一直在德国，为什么要买房？十年内卖出都是要交一笔高额税的

作者: chezshen 时间: 2013-8-26 11:56
10年内卖不合算，

作者: wuxiaojie 时间: 2013-8-26 12:21
看你卖出时间的价格了，你也许说的是spekulationssteuer？贱卖没有赚钱，也不用承担税吧

作者: ttttt2000 时间: 2013-8-26 12:40
如果德国的那几个大城市，还是值得买的，中小城市就考虑一下了。我听说自住要满3年，出租的房子要等十年。

卖给我们房子的这家，是在3年多前买的，后来打算买haus了，才出手这个wohnung。卖出价比当时买入价要贵3，4万吧。就是说，他们白住了3年多，最后出售的时候还加了点钱。不过，这是德国房价疯涨的城市。

作者: iohsu 时间: 2013-8-26 13:00
本帖最后由 iohsu 于 2013-8-26 18:13 编辑

纠正，如果从买入到卖出完全没出租过，卖出都不用交税，或者曾经出租过，那必须改自主用途后的第三个年头，不知理解得够全面了不，欢迎大牛指教！

1. Das Haus oder die Immobilie muss zwischen der Anschaffung und des Verkaufes vom Eigentümer ausschließlich selbst genutzt werden

2. Oder das Haus muss im Jahr des Verkaufes und der zwei vorangegangenen Jahre ausschließlich selbst genutzt werden

我们两年半左右卖的，除掉所有买房时交的税款，赚了30%，所以看你眼光、所在城市和接下来的房市走向了~~~

买房如果不通过中介，现在大概是7%左右，卖房如果不通过中介，交易费都是买方付。

作者: Rioja 时间: 2013-8-26 13:02

iohsu 发表于 2013-8-26 13:00
连续自住两年后出售不交任何税。我们两年半左右卖的，除掉所有税款，赚了30%，所以看你眼光、所在城市和接 ...

mm你们有贷款吗？还是全款买的？银行那边可能要付违约金吧。

作者: iohsu 时间: 2013-8-26 13:07

Rioja 发表于 2013-8-26 13:02
mm你们有贷款吗？还是全款买的？银行那边可能要付违约金吧。

这个看和银行当时的合约了。我们有贷款，同一家银行，直接全部转入新买房，所以几乎没有什么多余费用。

作者: Rioja 时间: 2013-8-26 13:09

iohsu 发表于 2013-8-26 13:07
这个看和银行当时的合约了。我们有贷款，同一家银行，直接全部转入新买房，所以几乎没有什么多余费用。

明白了！多谢。
mm这个房子卖得太划算了。

作者: chezshen 时间: 2013-8-26 13:22

iohsu 发表于 2013-8-26 13:00
连续自住两年后出售不交任何税。我们两年半左右卖的，除掉所有买房时交的税款，赚了30%，所以看你眼光、所 ...

你买的早不，现在这价格，不知道2，3年后是啥价格了

作者: iohsu 时间: 2013-8-26 13:31

chezshen 发表于 2013-8-26 13:22
你买的早不，现在这价格，不知道2，3年后是啥价格了

不算很早，刚好08，09年到现在这一波涨势，再放一两年可能还能涨一些。不过接下来除非空置，一旦转出租就得等够10年了，所以嘛，入袋为安，哈哈

作者: chezshen 时间: 2013-8-26 13:39

iohsu 发表于 2013-8-26 13:31
不算很早，刚好08，09年到现在这一波涨势，再放一两年可能还能涨一些。不过接下来除非空置，一旦转出租就 ...

是的，08，09年或者之前买入，这几年卖的话，好地方赚 50%都可能。

作者: Rioja 时间: 2013-8-26 13:39

iohsu 发表于 2013-8-26 13:31
不算很早，刚好08，09年到现在这一波涨势，再放一两年可能还能涨一些。不过接下来除非空置，一旦转出租就 ...

mm这个相关的法律条规哪里能找的到？两年的交易税。

作者: iohsu 时间: 2013-8-26 13:45

Rioja 发表于 2013-8-26 13:39
mm这个相关的法律条规哪里能找的到？两年的交易税。

直接搜verkaufen selbst genutzt steuer，很多讨论。比如
Es fällt keine Steuer beim Hausverkauf oder beim Verkauf einer Wohnung an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG). Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Beispiel: Wird eine Immobilie in 2008 gekauft und ab Dezember 2010 selbst bewohnt und im Januar 2012 wieder verkauft, so ist keine Spekulationssteuer zu zahlen. Die Regelung gilt auch für selbstgenutzte Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen.

作者: gzzzzz 时间: 2013-8-26 13:48
自用的10年后盈利部分不用上税；出租的或者公司用的每年有折旧，所以卖的话盈利部分都要按个人或者公司所得税上税。一般来说，Grunderwerbsteuer都要缴吧？

作者: iohsu 时间: 2013-8-26 13:50

chezshen 发表于 2013-8-26 13:39
是的，08，09年或者之前买入，这几年卖的话，好地方赚 50%都可能。

是阿，我们的单论买入卖出价不到三年就相差起码40%，除掉各类交易花费，还有30%多，之前从没想过，以为不亏就不错了。这几年的德国房市发展还真没预料到，记得当年坛子上一直在讨论在德国租房还是买房，呵呵

作者: Rioja 时间: 2013-8-26 14:03
恩，前几年买房子现在放出来，真是值啊。

作者: jacqueline0326 时间: 2013-8-26 14:08
我们问税务师说只要是买来自住的，从来没出租过，随便多长时间卖都不用交税。如果出租过又收回自住的，要自住满3年，如果单纯出租的，得满十年。

作者: iohsu 时间: 2013-8-26 14:14

jacqueline0326 发表于 2013-8-26 14:08
我们问税务师说只要是买来自住的，从来没出租过，随便多长时间卖都不用交税。如果出租过又收回自住的，要自 ...

不用满三年，其实满两年后，第三年第一个月卖就免税了

作者: xst666 时间: 2013-8-26 14:47
本帖最后由 xst666 于 2013-8-26 14:49 编辑

iohsu 发表于 2013-8-26 14:14
不用满三年，其实满两年后，第三年第一个月卖就免税了

谢谢mm的热心回复，请问你的房子在纯盈利30%之后上缴了差额部分的收入税吗？另外，你提到买房时所需交纳的各种手续费加Grunderwerbsteuer要占房款的7%？这个比例我觉得很高啊。而且这个还是不找中介的前提下的。我现在看卖房广告就主要看immobilienscount24那个网站，而里面大部分都被中介包了，不知道还有什么好的途径可以直接找到不需中介费的二手房吗？还有，直接和建筑公司看的房是不是都是期房？有没有现成的房子？

作者: iohsu 时间: 2013-8-26 15:01

xst666 发表于 2013-8-26 14:47
谢谢mm的热心回复，请问你的房子在纯盈利30%之后上缴了差额部分的收入税吗？另外，你提到买房时所需交 ...

参见上面，自住的条件满足盈利不用交任何税。

现在大多数州都把Grunderwerbsteuer提到了5%，Notar升到了2%，没有办法，想买房就得付这些啊。immo上面也有些私人卖房的，得等；中介卖房也可以看，只要加上中介费总价在市价就可以。现在建筑公司期房图纸阶段就卖的很快，很难等到已经造好的现成房子了。

作者: xst666 时间: 2013-8-26 15:19

iohsu 发表于 2013-8-26 15:01
参见上面，自住的条件满足盈利不用交任何税。

现在大多数州都把Grunderwerbsteuer提到了5%，Notar升到 ...

明白了，我们肯定是买来自住的，那么如果明年买的话住到我家宝宝上小学之前再卖掉的话盈利部分是不需要交税的，对吧？我也知道好房不好找，但是买期房的话就意味着暂时还住不进去，自己还得在外面租房子住，完了还得开始还这边期房的贷款。那样压力会很大啊。

作者: delr 时间: 2013-8-26 16:42
自住1年以上的房子，卖掉不用交房屋价值上涨的税。

作者: graf 时间: 2013-8-26 16:50
到底几年呀，谁能说个正解

作者: delr 时间: 2013-8-26 17:04
1年零1个月就可以。
比如你出租房屋，只要收回，2010年12月开始自己住，2012年1月你就可以卖了。

作者: 仲夏夜之星 时间: 2013-8-26 17:06

gzzzzz 发表于 2013-8-26 12:48
自用的10年后盈利部分不用上税；出租的或者公司用的每年有折旧，所以卖的话盈利部分都要按个人或者公司所得 ...

因为生宝宝也觉得现在的房子不够住了，想过个几年把现在的Wohnung卖了买个更大的Wohnung或Haus。比较倾向于把现在的房贷还清了再买, 因为当时签的合同利息也比较高。关于房价盈利部分到底自住几年后不用交税呢? 在贴里看到至少三个不同的说法

作者: graf 时间: 2013-8-26 17:29
这个贴很热

作者: 心愿雨 时间: 2013-8-26 17:58

仲夏夜之星发表于 2013-8-26 17:06
因为生宝宝也觉得现在的房子不够住了，想过个几年把现在的Wohnung卖了买个更大的Wohnung或Haus。比较倾向 ...

最近看NTV有关借贷税率的问题，借贷人可以要求银行给出新的低利率Angebot，取代之前的高的借贷，很难，不过有成功的案例。具体要咨询Rechtsanwalt。

作者: iohsu 时间: 2013-8-26 18:02
本帖最后由 iohsu 于 2013-8-26 18:11 编辑

纠正，如果从买入到卖出完全没出租过，卖出都不用交税，或者曾经出租过，那必须改自主用途后的第三个年头，不知理解得够全面了不，欢迎大牛指教！

1. Das Haus oder die Immobilie muss zwischen der Anschaffung und des Verkaufes vom Eigentümer ausschließlich selbst genutzt werden

2. Oder das Haus muss im Jahr des Verkaufes und der zwei vorangegangenen Jahre ausschließlich selbst genutzt werden

作者: yonalu 时间: 2013-8-26 18:10
大家指的自住3年是怎么算的，比如买的期房，今年签的购房合同，明年住，那么从什么时候算自住呢，从搬进去开始，还是签notar的合同那天开始算呢？

作者: Rioja 时间: 2013-8-26 18:11
在德国那么短时间的买卖真的不划算。还不如租房子省心。

作者: xst666 时间: 2013-8-26 22:50

iohsu 发表于 2013-8-26 18:02
纠正，如果从买入到卖出完全没出租过，卖出都不用交税，或者曾经出租过，那必须改自主用途后的第三个年头， ...

谢谢mm这么耐心的解释哦，就当帮大家都科普一下了。

作者: xst666 时间: 2013-8-26 22:50

yonalu 发表于 2013-8-26 18:10
大家指的自住3年是怎么算的，比如买的期房，今年签的购房合同，明年住，那么从什么时候算自住呢，从搬进去 ...

同问。

作者: 仲夏夜之星 时间: 2013-8-27 14:51

iohsu 发表于 2013-8-26 14:01
参见上面，自住的条件满足盈利不用交任何税。

现在大多数州都把Grunderwerbsteuer提到了5%，Notar升到 ...

求准确答案，谢谢

作者: andie 时间: 2013-8-27 15:00
wohnung先自住，再出租，得过多少年才能再卖呢？是否要交说？

作者: xst666 时间: 2013-8-27 15:19

iohsu 发表于 2013-8-26 18:02
纠正，如果从买入到卖出完全没出租过，卖出都不用交税，或者曾经出租过，那必须改自主用途后的第三个年头， ...

请问mm在德国买房价格可以再议的吗？主要是针对那种建筑公司或者中介的房子。如果有的话一般议价幅度能有多大？还有买房的钱，比如Grunderwerbsteuer, 公证费以及房子的首付等，这些钱的支付顺序是怎样的？因为现在手头的两笔钱要到明年4月和8月到期。谢谢。

作者: iohsu 时间: 2013-8-27 15:34

xst666 发表于 2013-8-27 15:19
请问mm在德国买房价格可以再议的吗？主要是针对那种建筑公司或者中介的房子。如果有的话一般议价幅度能 ...

议价的问题完全看供求关系，好卖的一分钱不还不说有些还得加价才能到手，因为种种原因不太好卖的（比如有租客，地段不好，或者其他各类问题造成和你同时出价的人不多）有还价的空间，可以尝试，最后的决定权在卖家以及你自己的心理价位。

首付银行贷款时就要到位，Grunderwerbsteuer和Notar基本在签完Notar后很快就会收到账单，买期房的话按建筑过程一笔一笔收到账单。

作者: EZ88 时间: 2013-8-27 16:59
问题是如何让税局相信你的房子是自住，而没有租金收入是复杂的问题，

作者: xst666 时间: 2013-8-28 11:44

iohsu 发表于 2013-8-27 15:34
议价的问题完全看供求关系，好卖的一分钱不还不说有些还得加价才能到手，因为种种原因不太好卖的（比如有 ...

所以顺序是先看好要买的房子，然后去和银行谈贷款，贷款谈好后先把自己的eigenkapital付掉，然后银行开始放贷。那这个时候Kaufvertrag已经签好了吧？这个是和卖家签还是和银行签呢？银行放贷以后再去做Notar之后交相关的税和公证费，对吗？

作者: viviever 时间: 2013-8-28 13:11

xst666 发表于 2013-8-28 11:44
所以顺序是先看好要买的房子，然后去和银行谈贷款，贷款谈好后先把自己的eigenkapital付掉，然后银行开始 ...

我说一下期房的情况：
卖家和买家去Notar做Kaufvertrag的公证，然后买家和银行签贷款合同。随后需要交相应的税和公证费，然后公证处通知你手续都办好了，这时候如果收到卖家的付款通知，就需要付款了。
我们的银行是付款规定是：
或者我们用Eigenkapital付款，到付完Eigenkapital以后，给银行出示Kontoauszug证明Eigenkapital用完了，接下来就可以动用银行的贷款了；
或者我们把Eigenkapital转到我们在贷款银行的账户，然后每次从那个账户付款给卖家，用完Eigenkapital以后就可以动用银行的贷款，这样就不需要出示Kontoauszug。

作者: iohsu 时间: 2013-8-28 13:29

xst666 发表于 2013-8-28 11:44
所以顺序是先看好要买的房子，然后去和银行谈贷款，贷款谈好后先把自己的eigenkapital付掉，然后银行开始 ...

楼上的回答得很详细了！小小补充一点，去Notar前先和银行谈好贷款，拿到Zusage后再去Notar，比较保险。

作者: Aktien 时间: 2013-8-28 17:27
自住的房随时都可以卖，不交税。

欢迎光临萍聚社区-德国热线-德国实用信息网 (https://www.dolc.de/)