Soziawohnung值不值得投资？

Nash

市中心看了一个房，55方13万带车库，95年房。朝向，房子质量和房子布局都很好。
但这个房子是个Soziawohnung，第一次去看这个房子真吓了一跳，住进去的房客都是平常接触不到的人群，还养了鸟和兔子。
房租稳定540欧不带EBK。觉得作为Kapitalanlage不错。就是觉得以后这个房子很难再次出租和卖出去了。

不知道大家有什么意见？

姽婳将军

反正我是不喜欢租给长期住里面的德国人，短租几年的比较ok

Nash

是因为房价无法上涨？
长期住比较少aufwand，找新的房客，签合同，退房检查之类的。

iohsu

是真的拿救济的，还是只是差区？后者的话会不会有以后收不到租又赶不走人的危险？租售比非常好的话可以一试，问题这个的实在不怎么地，算14万全拿下，也不过4.6%，这种房至少7-8%我个人才会考虑

lilatraum

这种房子挺好，房租固定，每月政府都给直接把房租转你帐户上。个人觉得作为kapital anlage 很靠谱。

Nash

是个政府的项目，前15年是soziawohnung，2010年之后就谁都可以住了。不过住在里面的人还是很多是sozia的人群。但一个楼就8个住户，每层2个。

7到8%的项目，我现在还没见到哦。那得多市中心多便宜的房子才行啊。

jolinadam

最近听说有个住soziawohnung的人突然挂了，房子被警察封了调查原因，房子很多东西都没法清理发出恶臭，感觉房东真是倒霉透了！

vorig

不要。。万一给你弄出什么妖蛾子哭也来不及。

gin

55平米540欧？  这是冷租吗？ 近10欧／平米的房子不便宜了，很好奇是哪个城市的。

zimmer28

iohsu 发表于 2014-1-8 09:48
是真的拿救济的，还是只是差区？后者的话会不会有以后收不到租又赶不走人的危险？租售比非常好的话可以一试 ...

这个4.6是收益吗 mm怎么算出来的。我买的房子是9万欧元的wohnung 。每个月的冷租到手是450  那这个比例怎么算 合适吗。还想再买一套呢。

Nash

斯图卫星城的
上面朋友还说7到8%呢，我更想知道在哪里

iohsu

zimmer28 发表于 2014-1-8 22:32
这个4.6是收益吗 mm怎么算出来的。我买的房子是9万欧元的wohnung 。每个月的冷租到手是450  那这个比例怎 ...

9万是所有税费加一起的吗？4.6是租售比啊，就是年冷租金收入除以买入价啊，450*12\90000，6%，如果房子还算新，并且在中等区不是楼主说的这种麻烦区，在德国算挺不错的啦，可以再入，比楼主的强很多啊^_^

iohsu

Nash 发表于 2014-1-8 22:58
斯图卫星城的
上面朋友还说7到8%呢，我更想知道在哪里

呵呵，如果满大街都是就不是好东西了，这个道理我也是最近才明白的，要有耐心捡漏才行^_^

古秘书

Nash 发表于 2014-1-8 15:44
是个政府的项目，前15年是soziawohnung，2010年之后就谁都可以住了。不过住在里面的人还是很多是sozia的人 ...

就是说　这房子　本身是带长期租户的！？　租户住了多久！？　这个租户的房租现在仍是政府付的吗？

Nash

租了刚好半年吧。不是，现在的住户不是sozia的，不过看上去也是低收住户，是自己付钱的。

古秘书

Nash 发表于 2014-1-9 11:00
租了刚好半年吧。不是，现在的住户不是sozia的，不过看上去也是低收住户，是自己付钱的。

性价比还可以
只是担心　目前的租户赖房租

另外　这房子９５年　　应该已经大修过了吧？
之前rücklagen一直有人交吧
管理公司正式吗？  定期有eigentürmervorversammlung 哈？ 也有protocol哈？

Nash

挺正式的，我有2012年protokoll的副本
我也有点担心赖账。ruecklage交到挺高的了。
大修应该没有，不过政府工程，daemmung，isolation，隔音都做得不错。
你所指的大修是什么意思

zimmer28

iohsu 发表于 2014-1-8 22:05
9万是所有税费加一起的吗？4.6是租售比啊，就是年冷租金收入除以买入价啊，450*12\90000，6%，如果房子 ...

对 房子本身才八万 所有的东西加在一起 可能不到九万 因为直接跟房东买的  就按照九万算 但是房子不新了 是1970的房子  76平米带一个stelleplatz 和一个很小的keller 是五层楼的公寓房 朝向什么的都挺好。 但是就在大学旁边 离大学走路五分钟   租客都是大学生。就是估计三五年会流动一次。现在还有机会买呢。就是还有点小犹豫。主要就是担心房子太旧。其他倒是没啥

iohsu

zimmer28 发表于 2014-1-9 12:31
对 房子本身才八万 所有的东西加在一起 可能不到九万 因为直接跟房东买的  就按照九万算 但是房子不新 ...

三五年流动的租客是最好了，大学旁边位置很好啊，不愁租。就是老了点，得好好看之前几年业主大会的报告，修过些什么，慢慢地维修费用估计少不了。哪个城市？这是市价还是低于市价？总的来说租售比还不错。

iohsu

Nash 发表于 2014-1-9 12:00
租了刚好半年吧。不是，现在的住户不是sozia的，不过看上去也是低收住户，是自己付钱的。

不是政府直接打钱到帐的，不建议呢，个人觉得有很大收不到钱的风险，除非租售比非常可观。上次参加个拍卖会，一个冷租260欧的小公寓，被人3万8拍了，我当时只打算出到2万8，也是类似的年份造的类似的麻烦区。。。

zimmer28

iohsu 发表于 2014-1-9 12:31
三五年流动的租客是最好了，大学旁边位置很好啊，不愁租。就是老了点，得好好看之前几年业主大会的报告， ...

房子就是市价买的。不过房价在当地涨了很多，转手卖给我们的房东是四万块钱买的。自己住了8年，转手八万卖给了我们。都不知道还有业主大会报告这回事。。。 第一次买房子 没经验，看了一次就买了。这次买的看不出来修了什么。就是感觉维修的费用会高。所以还是挺踌躇的 不知道以后还有多少要维修的呢。不过住户多，一栋楼有20户。大部分租客都是大学生，有点大学宿舍的意思。希望平摊到每个人手里的维修费没多少。

iohsu

zimmer28 发表于 2014-1-9 13:42
房子就是市价买的。不过房价在当地涨了很多，转手卖给我们的房东是四万块钱买的。自己住了8年，转手八万 ...

恩，房价过去几年涨了很多，所以一定要看租售比才不至于追高。买了以后还是可以翻看看原来的报告，看过去大修的时候每户平摊多少，以及之前的Rücklage还剩下多少。