德国房地产投资收益分析之一 租金收入 小地主原创

资深小地主

之前小地主发了介绍德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆的帖子，为了完整起见，小地主逐渐现在开始介绍其他三个方面。

在小地主另外一篇文章资产与负债中，笔者强调用于自住的房地产不属于资产，在这里我们也仅讨论用于出租的房地产。笔者认对于房租收入做出如下分析：

房租的组成
在德国房东收到的房租一般是由冷租外加附加费的预付组成，对于购买Wohnung的房东来说，每个月还需要向WEG缴纳Hausgeld的预付。从经验来说，房客缴纳的附加费占到房东交给WEG的Hausgeld的60%左右，这就是说，约有40%左右的Hausgeld是由房东承担的，这里面包含房屋维修准备金，管理费，银行帐号费电话费等小额杂费，其中房屋维修准备金占大头。它是用于将来房屋维修而提前缴纳的。

Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗？
很多人错误的一位购买Haus的nebenkosten比Wohnung低，其实很有可能是没有考虑到房屋维修准备金这个因素，每个Wohnung的房东每月必须交房屋维修准备金，遇上大修，维修费用首先从这个准备金里面提取，不够的话才以业主委员会决议的形式投票通过Sonderumlage的决议。如果你购买Wohnung的面积占整个WEG的10%，维修费用是6万欧元，那边你讲分摊6000欧元。 而如果购买haus不提前为将来维修储备资金的话，那出问题的时候，就会很麻烦。而且这个费用是房东一个人出的。

房租收入同其他因素的相关性分析：
金融行业确切的说投资行业有个名称叫做投资组合的相关性，通俗点说就是一种产品收益的波动受同其他产品波动性影响的剧烈程度。我从这个角度分析一下房租收入。

首先，房租收入同房东的工资收入几乎没有任何相关性，这从客观上既增加了一个人和家庭收入的多少，又增加了财务的安全性。如果房东面临失业，这个房租收入会带来雪中送炭的效果。
第二，房租同其他证券投资渠道相关性不大，十分适合作为投资组合的一部分，降低整体风险。
第三，房租收入同整体经济相关性不大，因为房租合同一般都是以长期签订，因此它对整体经济走向不是很敏感。一般租房合同加入了通货膨胀条款，因此还具有防止通涨的作用。

那么租金收入同什么相关呢？第一，单位租金水平，这个会在下面介绍。
第二，单个出租单元的房租同单个房客的信用和素质和重要关系。房东需要租客进行严格和标准化的审核，把不稳定和不可靠的租户提前就排除掉。针对选择租客的话题小地主将专门写一篇在德国如何经营房地产的文章予以介绍。
第三，总房租同房东拥有出租单元的数量有直接关系，房东需要增加出租单元即租客的数量，这样即使遇到个别租户出现问题，也不至于太影响整体出租收益率。而且随着房东经验的增加和团队的组建，房租的收益会越来越高。

决定单位租金水平的因素都有哪些？
从根本上来说是供需关系决定租金水平，当然从表面上看因素房屋所处的位置，新旧程度，配套设施等等对租金水平有这直接的影响。

租金水平发展趋势
小地主判断德国德国人口尤其是年轻人将继续流向德国大城市/经济中心/大学城，加上欧盟内外的外来人员（包括你我啊）这些地方的住房需求将继续增加，那么自然会判断出房租将上涨。这个趋势即使是德国立法机构做出相应的限制也是压制不住的。（中国的北上广也是这个情况）

jeditech

先睹为快。

不过：

一般租房合同加入了通货膨胀条款，因此还具有防止通涨的作用。

这样的条款是不合法的。

资深小地主

jeditech 发表于 2014-2-12 10:29
先睹为快。

不过：

我的意思是说Indexmiete

jeditech

资深小地主 发表于 2014-2-12 11:32
我的意思是说Indexmiete

Indexmiete有其优点，但长期下来也可能造成房租明显低于当地平均水平。

资深小地主

jeditech 发表于 2014-2-12 10:41
Indexmiete有其优点，但长期下来也可能造成房租明显低于当地平均水平。

哈哈，强啊，很熟悉嘛，你有啥建议？

jeditech

资深小地主 发表于 2014-2-12 11:44
哈哈，强啊，很熟悉嘛，你有啥建议？

在大城市还是参照当地房租水平涨房租可能比较划算。至少在目前看来，大城市的房租水平是明显上升，这样３年就有20%的上升空间，如果当地房租上升的话。而Verbraucherpreisindex在过去几年里也就是2%多一点，又是还不到2%。

在中小城市，因该是Indexmiete比较优势。

iohsu

---Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗？

这个问题也是我一直在考虑的，我LG倾向于买二手Wohnung，维修有人管，不麻烦；我则倾向于买MFH，维修可以自己控制，也可以找更便宜的工人，冷租全部到手，不像W还有不能转嫁租客的部分。。。

资深小地主

iohsu 发表于 2014-2-12 11:14
---Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗？

这个问题也是我一直在考虑的，我LG倾向于买二手Wohnung，维修有人 ...

有经验的高手，如果资金和贷款没问题，当然要买MFH了！！我说的那个Haus是指一户的haus

jeditech

iohsu 发表于 2014-2-12 12:14
---Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗？

这个问题也是我一直在考虑的，我LG倾向于买二手Wohnung，维修有人 ...

不能转嫁给租客的部分其实主要就是Rücklage 和 Verwalterentgelt，其他基本可以忽略不计。Verwalterentgelt也很有限，每个Wohnung一年也就是100多点。Rücklage的钱其实没花掉，只要房子不卖掉，其实还是你的钱。

夏普

iohsu 发表于 2014-2-12 11:14
---Wohnung的Nebenkosten比Haus高吗？

这个问题也是我一直在考虑的，我LG倾向于买二手Wohnung，维修有人 ...

二手wohnung一定买到富人区。。。

我以前在穷人区买过一二手wohnung，结果大修的时候，很多家交不上钱。。。结果最后我交的钱很多都用在律师跟他们要账的费用上了

buh

straffelmiete可以么？和indexmiete有啥不同，如果大城市的总体租金涨了，怎么和租户涨房租呢

spunglass

“约有40%左右的Hausgeld是由房东承担的，这里面包含房屋维修准备金，管理费，银行帐号费电话费等小额杂费”

为什么很多100平左右没有电梯的wohnung的NK都要四五百欧？还以为房屋维修准备金和管理费是NK的大头了。我以前租的Wohnung有次下冰雹把顶楼住户的窗户砸坏了（那种开在斜屋顶上的窗，据说算作房屋外墙的一部分），还被摊到了几百欧的维修费。

资深小地主

buh 发表于 2014-2-12 18:43
straffelmiete可以么？和indexmiete有啥不同，如果大城市的总体租金涨了，怎么和租户涨房租呢

Staffelmiete是在合同里面预先规定好涨房租的幅度，Indexmiete是规定按照物价涨幅涨房租。这两种都有个缺点就是不能除此以外再涨。所以我同意Jeditech的说法，最好别用这些条款，然后按照比较Mietspiel的方法来涨。

资深小地主

spunglass 发表于 2014-2-12 19:28
“约有40%左右的Hausgeld是由房东承担的，这里面包含房屋维修准备金，管理费，银行帐号费电话费等小额杂费 ...

我以前租的Wohnung有次下冰雹把顶楼住户的窗户砸坏了（那种开在斜屋顶上的窗，据说算作房屋外墙的一部分），还被摊到了几百欧的维修费。

我不确定这个费用是不是应该由租户来承担。如果不应租户承担的话，这充分说明当地主是可以利用信息不对称欺负租户的，（如果地主愿意的话,呵呵）。如果应该由租户承担，这说明地主可以把这个风险转给租户。

buh

资深小地主 发表于 2014-2-12 19:43
Staffelmiete是在合同里面预先规定好涨房租的幅度，Indexmiete是规定按照物价涨幅涨房租。这两种都有个缺 ...

用mietspiegel涨房租怎么操作呢？在租房合同里面写明么？一年调整一次？

资深小地主

夏普 发表于 2014-2-12 17:33
二手wohnung一定买到富人区。。。

我以前在穷人区买过一二手wohnung，结果大修的时候，很多家交不上钱 ...

这风险应该不大吧。如果已经通过了决议的话，可以拿着决议去告不交钱的业主，告赢了之后拍他们的房子啊。你在这个事情上有损失吗？

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-12 12:19
有经验的高手，如果资金和贷款没问题，当然要买MFH了！！我说的那个Haus是指一户的haus

看房到现在的感觉，可出租可自住的小套公寓比较抢手，投资客难砍价，敌不过自住的；MFH比较难卖，砍价空间大一些。租售比通常MFH肯定要高一些。只是，将来再出手也比较困难，纠结。地主们也许应该各入一点些，好均摊风险？

iohsu

jeditech 发表于 2014-2-12 12:23
不能转嫁给租客的部分其实主要就是Rücklage 和 Verwalterentgelt，其他基本可以忽略不计。Verwalterentg ...

Verwalter的钱一年要200多吧？有些Instandhaltung的也写着不能转嫁？还是大家都转嫁了？

iohsu

夏普 发表于 2014-2-12 18:33
二手wohnung一定买到富人区。。。

我以前在穷人区买过一二手wohnung，结果大修的时候，很多家交不上钱 ...

富人区的租售比通常都不高吧，感觉中等区最好，中产阶级过渡用的或者收入稳定的蓝领阶层常住的。。。

看了几个拍卖房，都是好几年没交Hausgeld了，估计得其他业主一起扛。最后的拍卖价付法庭和银行有时都不够，哪里还有付其他业主的？这个风险还真得考虑！

资深小地主

iohsu 发表于 2014-2-12 21:40
富人区的租售比通常都不高吧，感觉中等区最好，中产阶级过渡用的或者收入稳定的蓝领阶层常住的。。。

...

看了几个拍卖房，都是好几年没交Hausgeld了

一般连着几个月不付Hausgeld，就可以直接告了，而且标的直接就是一年的Hausgeld，有点脑子的WEG不会拖太久的，欠WEG的钱好像排在银行前面。我经历的几次都是这样的，一说要告，找律师发信，赶紧还钱，要么就是马上要上法庭了，赶紧卖房，律师费还得他们支付，所以其他业主都没有损失的，这个我不担心。怕的是WEG同外部的人的打官司，比如要告装修工，建筑师之类的，旷日持久，花费甚多，还不知道最后结果，有了结果，也不一定能执行。好在目前只有一处遇到这个情况。

lavenderff

资深小地主 发表于 2014-2-12 19:43
Staffelmiete是在合同里面预先规定好涨房租的幅度，Indexmiete是规定按照物价涨幅涨房租。这两种都有个缺 ...

像慕尼黑这种实际房租比Mietspiegel还要高的地方，怎么样规定涨房租比较好呢？其实涨房租最快的是换房客的时候把，但是另一方面如果有个省心的房客，希望人家一直住下去的同时也不希望房租落后市场太多，这种情况下怎么涨比较好呢？

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-12 23:04
一般连着几个月不付Hausgeld，就可以直接告了，而且标的直接就是一年的Hausgeld，有点脑子的WEG不会拖 ...

WEG的钱排在银行前面？Gut zu wissen^_^ 这么说你遇到的几次都没有损失？不过，看到大部分拍卖房从拍卖写入Grundbuch到正式的拍卖日期都有一年之久呢，有时因为银行的问题还得流拍，再等半年，时间方面也要折腾很久~~~

小地主入手投资房对建筑年代有个限制吗？比如只入80年代后的？5-60年代的MFH是不是不值得折腾？

资深小地主

iohsu 发表于 2014-2-13 09:34
WEG的钱排在银行前面？Gut zu wissen^_^ 这么说你遇到的几次都没有损失？不过，看到大部分拍卖房从拍卖写 ...

对MFH投资还没有经验，是我努力的方向，呵呵。我的钱一次只够买一个二手Wohnung，有点钱就又投进去了。我不太在乎年代，只要能出租出去就好，不够每个人应该找最适合自己的投资策略。

黄蚂蚁

iohsu 发表于 2014-2-12 21:26
Verwalter的钱一年要200多吧？有些Instandhaltung的也写着不能转嫁？还是大家都转嫁了？

所谓的不能转嫁是什么意思? 提高点冷租不可以吗?

creditsuisse

iohsu 发表于 2014-2-12 21:26
Verwalter的钱一年要200多吧？有些Instandhaltung的也写着不能转嫁？还是大家都转嫁了？

Instandhaltung 和Ruecklage有什么区别吗 ？Ruecklage是维修准备基金，不能转嫁到租客头上。那什么是Instandhaltung ？        
                                                                                                                               
                                                                                               
                                                                                                                               

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-13 11:14
对MFH投资还没有经验，是我努力的方向，呵呵。我的钱一次只够买一个二手Wohnung，有点钱就又投进去了。我 ...

大城市周边小卫星城的MFH有时和大城市市区一个W价格差不多的。。。我也没入手过MFH，想积累点经验。。。

iohsu

黄蚂蚁 发表于 2014-2-13 12:47
所谓的不能转嫁是什么意思? 提高点冷租不可以吗?

提高冷租和这个是两个概念。。。只要有人愿租冷租随便你怎么定。。。Nebenkosten年终结算是你要按照租客使用多退少补的，Hausgeld里有一部分是Nicht umlagefähige Kosten，按理得由房东负担，不过也看你和租客如何约定。。。

iohsu

creditsuisse 发表于 2014-2-13 15:28
Instandhaltung 和Ruecklage有什么区别吗 ？Ruecklage是维修准备基金，不能转嫁到租客头上。那什么是Inst ...

网上抄来的：

Instandsetzungs – und Instandhaltungskosten ( einmalige Reparaturkosten für z.B. Fahrstuhl, Wasserrohrbruch, Antenne etc. )

two steps

creditsuisse 发表于 2014-2-13 15:28
Instandhaltung 和Ruecklage有什么区别吗 ？Ruecklage是维修准备基金，不能转嫁到租客头上。那什么是Inst ...

有区别
Ruecklage 是经济上的一个概念，叫储备金。
Instandhaltung 是说让这个 Anlage 维持它的状态，Anlage可以是房子啊，机器啊等等

Instandhaltungsruecklage 就是留一部分维修的钱。
我猜因为Ruecklage 属于Eigenkapital （自有资本）的一个组成部分, 所以规定不能转嫁给租客