北京楼市，最近火得一塌糊涂

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作者：北京房姐



我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：夫妻都是北京户口，目前名下两套房，１双桥（１００平，次新，户型南北通透，把边房，厕所带窗户，年底可做成满五唯一）２、马连道西里（满２年，老破小，原值高，现在出租，老公和孩子户口在这套房，相当于已有西城学校通路，但难自主不好，临街面积小，次顶层，５层） 孩子一岁多，想换个好学校，目前手里现金300万，置换方案 １、只卖双桥，房子５００＋现金３００，可得８００＋的首付　 ２、只卖马西，还贷款１６０，可得５００万首付　 ３、两套都卖，可得一千万。现在西城学区价高，又在传合并锁区，目前适合换房吗，如果考虑学校、居住（有老人，希望三居）和未来相对保值，建议哪种置换方案呢，买哪的学区更好呢
回答：如果觉得马连道西里对应的学校可以接受，我建议2套都别卖了，过几年把2套都出租，然后在学校附近租个好品质的大房子更合适。如果觉得马连道西里对应的学校不够好，那我建议卖马连道西里这一套，另一套保留，然后购买700W左右的学区房（也不自住，出租后自己租个大的）。
1、从投资角度来说，增值空间，流动性，防风险能力，2套小的都好过1套大的；更何况这2套正好互补，一个央区，一个近郊。
2、700W可以在任意一个学区买到房子，只不过金融街德胜等优质学区该价位买的房子居住属性仍然较差。但投住建议分开考虑，要想住得好，就租房，越贵的房子，租售比越差，租着越划算。最后对于锁区、学区的建议，更多要考虑上班的地点，这样家庭和工作才能更平衡。
如果不用考虑上班问题，我个人是更建议海淀的。锁区会限制购买人数，对西城房价我认为是利空。而西城权贵多，我个人不建议普通家庭去陪太子读书，同时也希望孩子从小有个好的学习氛围和习惯。
提问：新人首问：房姐您好。现在有2000子弹，用于投资。在国贸和朝青片区犹豫，国贸这边看了新城国际、世贸国际、世茂宮园、瑞安君汇、圣世一品；朝青看的星河湾。感觉国贸片区居住品质很一般，但是价格高，尤其新城国际，换手率高，价格一直涨。星河湾居住品质好，单价比国贸低，但是涨的空间不好评估。请房姐指教，到底如何选择？另外，请教房姐，学区房不利于投资的具体原因是什么呢？
回答：国贸商圈固化，这一片总价高、户型一般得房率低、出租的多、小区就一两个楼、大塔楼、物业费不低、早期很多是涉外公寓，投资不是好的选择。星河湾近年涨幅不大，价值突显，相比更值得入手。 学区房受政策+成绩的影响，风险不可控。你入手一套好的学区房，一但成绩下滑或政策变动，直接贬值10%以上，一般投资需要回避。 如果想投资学区房给两个建议： 1）选择有潜力成为优质学区的板块，需要运气成分，没有学区下跌风险。2）选择学位已被使用降价出售的标的，因为包含套利机会，风险也会小。


提问：您好，新人首次提问： 问题一， 北京市90后夫妻置换新婚房，子弹1100，全款无贷款。需要置换一套名下商品房，丰台区总部基地科技园中海苏黎世家93平米南北通透三居 ，有产权车位。 -根据现在北京市房地产行情，年底有些上升行情，是否先买后卖商量全款周期相对合适？全款周期通常多久合适？ -丽泽商务区未来的兴起是否会在未来3-5年带起丰台的产业结构提升房价？ -置换房产过程中有什么需要特别注意的地方吗？ -中海苏黎世家这套商品房您建议挂牌价多少？ 问题二， 目前购房的需求：第一，地理位置。主要是因为和老公工作地点一个在北京朝阳区望京，一个在丰台区靠近南五环的位置。所以看的位置基本上是14号线沿线，同时考虑2021年8号线可能南北贯通；第二，小区品质和物业。第三，学区。虽然学区不是首要考虑因素，但也希望挂点儿学区。第四，朝向和户型。偏向全南或者南北方正户型。综上，看房两个月意向小区主要是：东城区龙体片区幸福家园，保利蔷薇，新裕家园；朝阳区亚运村远洋万和城，嘉铭桐城，保利香槟。西城广外红山世家。西城陶白片区清芷园。以上，结合我们的四点需求，您比较推荐哪个小区？ -预算需求内是否在北京其他片区有别的您认为比较好的小区或者片区推荐？ -据您了解上述已经到达饱和未来不太可能上涨或者甚至下跌的小区或者片区？
回答：1. 先买后卖策略是对的，买房周期尽可能拉长，为你卖房留时间，这个没有标准时间。需要注意的就是时间要衔接好别脱节。挂牌价建议以同户型最近成交价为锚，设定一定涨幅，通过观察看房人的数量和意向来动态调价。丽泽商务区不是最近出现的，这个概念已经很多年，但一直不温不火，短期来看对房价影响不大。 2. 建议主要看亚运村 远洋万和城=保利香槟>嘉铭桐城。能比较好兼顾自住品质和学区需求，具体选择就看标的的对比了。备选 朗琴园、红山世家、清芷园。


提问：我看你说学区房最好的方式说房票+投资子住，那是再租房？还是住在这个投资自住里，那是势必有点远吧，一直不太明白这种是怎么弄的。我们22年小学，双胞胎，一直在考虑，确实有西城情结，又确实觉得难。
回答：从资产配置角度，将学区风险降到最低就是只为学票功能付费。因为学区受政策影响大（例如多校划片），价格极易波动，不是好的投资标的，部分学票的价格甚至超过房子本身。 考虑就近居住，租房是一个选择。


提问：房姐：您好！ 拜读了很多您对北京房产分析的文章，真的相见恨晚。我目前想在北京入一套，主要需求是自住，当然也希望有投资属性保值增值，烦请您给分析指导。 【基本情况】 本人男，41岁，户口本上未婚；自己开公司，收入60w左右（公司业务模式不能完全确定）；孩子国外出生，将来计划走国际学校路线，先不考虑学区房；我俩都有北京房票都未在北京买过房，感觉自己之前打法不太对，子弹基本打没了，目前只有80w。 【房产信息】 目前在燕郊共有5套，均在燕顺路上，小区品质在燕郊算不错的小区： 第1套：60平，贷款还清，在我名下，准备出售但目前价格太低； 第2套：60平，有25万贷款，利率85折，月供1200元，在亲戚名下，也准备出售但目前价格太低； 第3套：89平，在我名下，无贷款，父母住，不准备出售； 第4套：99平，首付80万，贷款170万，月供9400元，在法律上没结婚的LP名下，岳父母住，不准备出售； 第5套：127平，首付150万，贷款150万，月供9100元，自住，在LP名下，不准备出售； 【初步想法】 本计划地铁22号线开通后燕郊涨一波后，把第1套和第2套出售后再在北京购入1套，但就目前北京房价台头趋势，加上疫情影响燕郊人民进京真的是太难了。所以最近很纠结，想趁着北京房价大涨前买，但子弹缺口好像有点大，我在想是否可以用信用卡+经营贷凑出首付的方式购入（但北京经营贷只认北京房产，也有贷款中介说可以认燕郊的房，但年化5以上）。 【疑惑问题】 1、是否可以现在加足杠杆，凑足300万左右首付，选择550-600万左右的房子,尾款做按揭，但是按揭最多187万，所以首付还得多准备。 2、看您公众号不建议碰建外SOHO、万达广场、后现代城4-5号楼这种虽70年产权但办公性质的非纯住宅，我觉得位置真的是太好了，入手的话可以自己办公，想听听您的建议； 3、经营贷怎么个方式好，贷款中介一般是1个点服务费，但之前从没有碰过贷款中介，还是说自己直接去银行贷款部。 4、有的中介建议：先全款拿下（代购月息1.8-2%），然后房产证下来再经营贷，但是这代购利息太高了。首付可能是600W*0.4+利息费手续费等。 5、还是说再等个一两年，首付再准备一些，或燕郊到时行情能稍好些，这样压力小些。 6、东四环（北到三四元桥南至十里河十八里店）附近性价比高的好（合适）楼盘烦请房姐推荐。 感谢。
回答：1. 未来的现金流稳定可以加杠杆，收入有不确定性最好保守一点看400上下的标的，投资一定要在自己的能承受的范围内 2. 这类产品涨幅很差 租金还行，大多是办公的，出租的，房产投资是要有人接盘的，没什么人愿意买这类产住居住，这是核心问题。如果你刚好需要办公，也可以考虑，但要知道其中的利弊 3. 就算你去银行，他们也是将你推荐给外面的贷款中介，这个是有利益关系的，建议找熟悉或靠谱的机构 4. 想入大标的，没有其它的拆借渠道，也只有这种方式了 5. 等燕郊起来了，很可能北京也够不上了，如果压力过大，就上小标的 6. 建议看下 看看 朝青、石佛营、十里堡、方庄等板块，选筹看下 炫特区、青年汇嘉园、CBD传奇、朝阳无线、国美第一城、10AM新坐标


提问：房姐好，本人目前子弹300，想全款买一个小户型房子，考虑投资出租，不自住。希望的位置优先想考虑东城或三环以内的房子。请给些建议，谢谢。
回答：投资不建议看东城。重点看下东三环附近 团结湖 、红庙、甜水园 板块的老破小 租金收益比较高，例如 农展南里、团结湖北二条、甜水园X里


提问：房姐您好，新人首问，燕郊和永清都有房，手中子弹现有30。想去北京上车，是现在赶紧把永清和燕郊卖了，还是可以现在30投资一个，具体投资哪里麻烦房姐给个建议，等涨价后再全部卖了在北京上车，感谢房姐
回答：永清建议先卖掉没有持有价值。燕郊还是可以持有。如果永清卖掉后首付能做到100+可以在北京东三东四入一套老公房，否则就可以入一套沈阳的标的


提问：智慧房姐，给老人安家向您求助！！！ 子弹500，目标1000的自住房。特殊的地方在于给老人居住，希望如下：1.南北通透，人车分流的小区。2.要2000以后的次新房。3.离我们（坐标东直门）近且开车方便的小区，可以照应。考虑舒适的同时，想选择未来能保值的地块！学习了精华帖且考虑到自己的喜好（南边不考虑。朝青不喜欢。）觉得这个价位望京比较合适？！无奈对那边不了解，烦请房姐指点下东北可选择区域以及具体自住的小区！！以矮层板楼为佳，不胜感激！！！
回答：你好，总价1000左右，重点关注望京板块 上京新航线 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 慧谷阳光都不错 除此之外，自住不错的板块，也可以关注双井和奥森 双井板块：首城国际、天之骄子 奥森板块：倚林佳园 美伦堡 上林世家


提问：新人首问，房姐您好。本人回龙观三居室一套，紧邻地铁八号线和积水潭医院回龙观分院旁边。一家户口在海淀，孩子现读初一在育英学校，租住在紫金长安，月租金一万二。我本人在西单附近上班，现在手里有100个，夫妻住房公积金有90个，现在想买房。目前看过大成郡小两居，京铁家园，今日家园。犹豫不定是卖掉回龙观换在这边，还是凑首付买个郊区房投资。
回答：大成郡这个小区不错，算是金隅建的最好的小区之一了，低密度，住着挺舒服 京铁家园挨着铁路，这是一个巨大硬伤，北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 。 今日家园业态丰富，经适房、商品房、单位分房都有。现在价格有点高，主要是万寿路学区大家越来越认可 我认为你考虑自住可以换，推荐看大成郡。


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