购房贷款利率可能很快会升至4.5%

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抵押贷款利率已达到两年来的最高水平，而且很可能进一步上涨。新的一年该利率可能达到4.5%。购房者应综合调查研究，谨慎决定。

计划买房的人应做好融资成本大幅上涨的准备！今年抵押贷款利率已经大幅上涨。年初时，十年期固定利率贷款的实际年利率还只是3.2%，现在已达到3.8%。预计2026年抵押贷款利率还将进一步攀升。



银行主要通过交易抵押贷款债券来开展抵押贷款业务。因此，十年期德国国债的走势决定了抵押贷款债券利率的走向，并间接影响着抵押贷款利率。

而欧洲央行执行委员会成员Isabel Schnabel 已经暗示关键利率探底。她对彭博社表示“市场和受访者都预期下一次加息，但不会很快发生。”



上周十年期德国国债收益率升至2.87%，这是自3月份以来的最高水平。债券市场的这个最新动态对有购房意愿的人来说，绝不算利好。

联邦新增高额债务推高风险溢价

此外，人们还担忧德国公共财政的长期可持续性。2026年联邦预算预计支出5245亿欧元，比上一年增加约215亿欧元。与此同时，联邦政府计划净借款近980亿欧元，也远高于上一年。新增债务高达1815亿欧元，是联邦德国历史上第二高的借债金额。

FMH金融咨询公司的Max Herbst在接受ARD财经编辑团队采访时解释。“抵押贷款利率水平直接取决于资本市场对联邦政府的看法。政府要借很多钱，经济表现不佳，政府内部也存在分歧。所有这些因素都会导致大型投资者要求更高的风险溢价。”联邦债券利率上升会推高抵押贷款债券的成本，最终，抵押贷款利率也会随之上升。

抵押贷款利率上涨究竟意味着什么

抵押贷款利率通常在年初下降。因为银行在年初更倾向于提高贷款量而非利润率。但今年情况则有所不同。Herbst强调，4.0%的利率预计最早在1月份就会突破4.0%。然后进一步上涨。“我们将看到利率达到4.5%的峰值。”这将比现在高出0.7%。



对于一个需要贷款40万欧元来建造或购买房屋的家庭来说，多支付0.7个百分点的利息，那么仅利息负担每月就会增加约230欧元。重要的是，这是一项随着时间推移而不断累积的额外负担。十年后，买家将多支付超过 27000 欧元的利息。

建议：综合调查，降低支出

如果自有资金雄厚，贷款利率还不会太高。但融资比例达到90%或以上的购房者申请十年期固定利率贷款，平均利率就已经超过4%。

显然自有资金是降低利息支出的关键杠杆。Herbst强调，不仅抵押贷款利率，而且房价在新的一年里也可能进一步上涨。“因此，仅仅增加自有资金并不是最终的解决方案。”

专家建议，近期有购房计划的人决不能操之过急。只有充分的调查研究，才能获得最佳的融资方案。

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随着购房贷款利率的持续上升，市场形势对购房者来说愈加严峻。根据最新消息，抵押贷款利率已经达到近两年来的最高水平，并预计在新的一年可能会升至4.5%。这无疑给许多计划购买房屋的人敲响了警钟。

在目前情况下，想要购房的家庭需做好准备，面对融资成本大幅上涨的现实。今年年初，十年期固定利率贷款的实际年利率仅为3.2%，而如今已经飙升至3.8%。如果这种趋势持续下去，未来几年抵押贷款利率可能还将进一步攀升。这意味着购房者在考虑购房时，不仅要关注房价，还需密切关注贷款利率的变化。

对于购房者而言，资助成本的提高意味着每月需要支付更多的利息。以需贷款40万欧元的家庭为例，如果利率上升0.7个百分点，每月的利息负担将增加约230欧元，十年后则可能额外支付超过27000欧元的利息。因此，购房者在做决策时必须谨慎，权衡各种因素。

银行的抵押贷款业务跟随市场的变化而变化，特别是十年期德国国债的收益率直接影响抵押贷款利率。近期，德国国债的收益率达到了自3月份以来的最高水平，为购房者带来了不小的压力。此外，联邦政府面临的高额债务问题，也在一定程度上推动了风险溢价的上升，从而间接影响到抵押贷款利率。

德国经济正在经历动荡，市场表现不佳，政府内部存在分歧，这些都导致投资者对政府的信心降低，进而要求更高的风险补偿。当投资者要求更高的回报时，抵押贷款利率自然也随之上升。

因此，对于当前有购房计划的人，尽管自有资金的充足可以缓解部分压力，但仅靠增加自有资金并不是解决问题的根本办法。专家建议，在做出任何决定之前，应进行全面的市场调查，寻找最佳的融资方案，以降低未来可能面临的财务负担。

**Zusammenfassung auf Deutsch:**

Die Hypothekenzinsen steigen unaufhörlich und erreichen bald 4,5 %. Im Vergleich zu Anfang des Jahres, als die Zinssätze bei 3,2 % lagen, sind sie mittlerweile auf 3,8 % gestiegen. Diese Entwicklung signalisiert, dass Käufer gut informiert und vorsichtig handeln müssen. Eine Erhöhung der Zinsen um 0,7 % führt zu einer monatlichen Mehrbelastung von etwa 230 Euro für einen Kredit von 400.000 Euro, was in zehn Jahren zu zusätzlichen Kosten von über 27.000 Euro führen kann.

Die Zinserhöhungen stehen im Zusammenhang mit der aktuellen wirtschaftlichen Lage und den hohen Staatsverschuldungen Deutschlands, die das Vertrauen der Investoren beeinträchtigen. Daher ist es ratsam, eine umfassende Marktanalyse durchzuführen und sich nicht zu hastig für eine Finanzierung zu entscheiden.
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