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德国买房攻略(私房/二手房)。。。。。非转载,原创

发布者: 草叶菲菲 | 发布时间: 2012-8-16 20:20| 查看数: 187881| 评论数: 2559|帖子模式

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1. 买房最看重什么?

不论新房还是旧房,有一样东西是同样重要的,或者是最重要的,就是地段,Lage,Lage。

可能有些人说,反正我是自住,找个偏远的地方便宜,但其实不动产也是一种投资的手段,试想下,如果你祖辈在浦东有个房子,他们那时候哪想到投资的问题,但如果现在拆迁你不也赚了吗?

如果你在偏远的地方买房,过了好多年房子旧了,别人为什么要接收你的旧房?德国的旧房维修费用高,很多人买旧房难道是图便宜?更多的人是图个地段。房子如果太偏远,升值有限,所以地段很重要,无论是自住还是投资。

2. 新房还是旧房?

两个各有优缺点:

新房至少在15年到20年不用担心维修的费用,而且刚盖得房子,德国规定,开发商至少保修5年。如果出现一些问题,可以要求开放商解决。 而且如果是KFW节能房,达到一定标准,比如KFW70还能申请节能贷款,最高是5万欧元。这5万欧元利息很低,而且如果提前偿还是不会提高利率的。但注意,这个贷款只针对即将新建的新房,如果是已经建成的二手房是不能得到这个贷款的。

缺点当然是价格偏贵。而且一些期房等待时间长,盖建过程还可能根据买家自己的需要添加些额外的费用。

旧房优点就是价格偏低,但维修费用是分分钟可以发生的,德国人工费昂贵,维修费用是一大笔投入。

3. 哪里找信息?

德国最大的几个房产网页是
www.immobilienscout24.de
www.immowelt.de
www.immonet.de/

这几个网上上的房源很多是一样的,而且有人或者会认为怎么看来看去就那些房子,是因为好的房源一出来就被预订了,广告也就下去了。所以如果想买房,最好每天养成习惯不断刷新这些网站。

这样是很累的,当然还是有诀窍的,以immobilienscout24为例子,你可以到他上面注册,然后将自己的搜索条件保存,如果不想要中介的房子,还能加入条件provisionsfrei,然后点击定期通过邮件发送结果给你,这样基本每天你都能收到最新的适合你的房源,而且一直是免费的。

以上的这几个网页很多中介,如果想绕开中介,可以看下面几个网站,但其实很多房源也是一样的
www.null-provision.de/

相信大家想买房的时候,都会看自己家门口免费的报纸,上面也有房屋信息,但如果每天收集那么多报纸,也挺郁闷,其实德国有个网站是自动收集了每天那种小道报纸的房屋信息,以慕尼黑为例,http://www.wochenanzeiger-muench ... hen/immobilienmarkt

基本这些网站就囊括了德国90%多的房源信息了。


4.  要不要付中介费呢?

能避开就避开吧,省下那么多钱买个好的EinbauKüche也不错啊,或者大家说,这年头好房子都要抢。刚开始想买房的时候我也这么想,但多了解下,发现德国房地产真的没那么繁荣,买卖房屋没那么想象中容易,有些耐心总会碰到不用中介的好房源。我咨询了银行房屋信贷人员,咨询师说,房源总会有,德国土地那么多,好地段还空着呢,不要抢,慢慢来。

当然慢慢来不意味着被动,你还是要主动积极的去寻找信息,因为好的房源在网上一般就挂出一两个星期就会被撤下来,当然没了这个房子还有其他的好房子,但总不能比市场慢半拍吧。所以一旦看到好房源就要马上联系买家。

开放商和中介总是营造紧张气氛,我记得有次我放了好几个开放商的鸽子,之前他们都给你感觉好像他们的房子明天就没了,结果我告诉他们我要考虑后,他们语气就缓和了,房子过了一个月还在哪,所以要有耐心,是你的就是你的,不是你的就等下一个,这个是大金额的投资,要有耐心和谨慎

5. 能和德国人讨价还价吗?

能讨价还价吗?德国人怎么想?他们难道也和土耳其人一样?刚开始我一直不敢讨价还价,觉得德国人多死板啊。还好我遇到一个非常好的银行房屋信贷人员,如果慕尼黑的朋友想买房,我可以短信你们她的联系方式。她之前在银行信贷科工作,然后做了房屋中介,然后现在做银行的房屋贷款,她很专业和健谈而且很直接,可以这么说,如果没有她的一些建议,我会做出一些错误的决定。

我说,能讨价还价吗?她说,为什么不可以呢?要不你把嘴巴闭上然后多付钱,要不你就把嘴巴张开少付钱。
我说,在德国也可以这样的啊。她说,当然,你们的钱也不是抢来的吧,挣钱都不容易,当然要讨价还价啦。



6. 作为买家,如何能更高概率争取到一个好的房源?让卖家更倾向于卖给你?


在你决定讨价还价之前你当然要对自己的局势有个清楚的认识,房子是不是真的已经很值得了?是不是你的竞争对手足够多了?不要太盲目的压价,要先了解下自己所处的位置。

那如果发现房子很抢手,如何让卖家更倾向于卖给你呢?我也一直困惑,毕竟自己是外国人也不知道德国人怎么想?我咨询了一德国同事,他买的房子特别好,价格很实惠。我问他你怎么让卖家放弃其他人卖给你呢?

他说关键的一点是让别人觉得你更有诚意。这个东西就像找工作一样,你表现的对未来的雇主万分忠诚和向往,雇主当然喜欢。如果你给卖家一种非你房子其他房子不想买的态度,当然人家对你的影响很深。当然你也要有所保留,挑些小毛病,为以后避免他任意抬价格做铺垫。


7.谁来初步评估房子质量?

看中一个合适的房子,往往要在短短几天内做出决定,要不可能一些抢手的房子就会被别人定走,但你如何知道这个房子是否真的值得这个价钱呢?找评估师来不及,这个时候最好求助银行帮你处理房屋信贷的工作人员,他们负责贷款给你,当然有义务初步为你的房子进行评估,因为万一你无力偿还贷款,银行是要收回房子,他们当然要保证房子拍卖过程顺利。如果遇到一个好的信贷人员,他们如果以前有房屋中介买卖的背景,能很快凭经验看出这个地段是否有升值潜力,房屋价格是否合理,以及房屋以后潜在的一些风险。

你只需要在找房过程中,先联系个银行信贷人员,一旦看到合适的房源,把房子的一些详细信息,比如价格,地段,房龄,房产商的Expose等传给他们,他们就能做出初步的判断。优秀的咨询师甚至能通过房产商的名字能判断房屋可能存在的潜在问题。

8. 是否需要下定金或者签署Vorvertrag?

最终敲定了一个房子,那是否为了安心叫定金或者签署Vorvertrag呢?这个就看你自己了。
如果买卖双方互相信任是最好的了,如果真的不放心,你可以交定金,当让要拿到收据。
如果不交定金还能签署Vorvertrag,这个就是如果买卖双方如果一方毁约都要赔偿,这个好处是,你不用先给钱,但是这个是只有通过Notar公证后才生效的,一般处理这个材料怎么都要一两周,而且费用还是买家付,所以也是比较繁琐的。

最好还是基于信任的基础进行交易最好了。



9. 卖家,银行,Notar,买家,这四者如果联系起来?


正如之前说的一样,要早点找到个合适的银行,如果碰到一个优秀的咨询师,他/她会帮助你,避免你走一些弯路。

看到合适的房源,感觉很喜欢就及时联系银行,要他们给意见;
如果他们也觉得可以,你就可以和卖家商讨进一步的细节,比如价格,房屋状况,租客状况等等;
和卖家基本意见达成一致后,就要找Notar了,找Notar有个基本的原则,就是如果买的是开发商的新房,一般是去开发商那里的Notar,如果是从私人那买旧房,那最好是买家你自己找Notar,规避风险;

Notar的作用就是公证人,就像银行的主要作用就是给你提供贷款,而Notar主要就是给你处理买卖合同。简单来说,Notar就是一个信息水池,就是卖家把房子的所有资料的复印件都放Notar那(当然,一个好的卖家,之前要给你解释他房子的状况,把这些资料一个一个详细翻阅给你解释),而银行把你的贷款资料也转到Notar那,而你作为买家委托Notar帮你看下房子的文件资料是否属实,是否存在一房多卖的状况,以及如果将房产证转化到你名下,要办理什么繁琐的手续这些都是由Notar来完成,毕竟他们要收取你大约1.5%的手续费。

一个好的Notar是会详细解释复杂的买卖合同的,而不是会照本宣科的读合同,他们会把复杂的法律条文用通俗的言语告诉你。总的来说,买卖合同很多都是标准的条款,基本没有什么问题。

如果你同意Notar起草的买卖合同,那Notar就会定个Notar-Termin,这个就是正式签署合约的时刻了,买卖双方都要在场,之前银行的贷款申请签字也要完成。这个时刻的到来意味着房屋的过户时刻了,一般是不能随便更改这个时间的。

在你和买家签署完买卖合同后,Notar会忙着处理很多复杂的过户问题,比如到Grundbuchamt转户,到你所买房子的Gemeinde那申请批准等,但这些都不用你担心了,这些是他们的职责。

10. 一个仔细的卖家应该给买家提供哪些资料?
- Baubeschreibung
- Mängellist & Bauvorhaben ohne Mängel
- Enegierausweis/pass
- Sonderwünsche für das Objekt
- Grunderwerbsteuer Bescheinigung 3,5%
- Erschließungskosten Bescheinigung
-  evtuelle Einbauküche Quittung
- letzte Vorbeireitungsübersicht für Notar
- letzter Kaufvertrag von Notar
-  Kaufvertragsurkunde ( Wohnung/Haus Grundbuchauszug; Stellplatz Grundbuchauszug; inkl. Nachträge von Bauunternehmen)
-  Teilungserklärung inkl. Nachträge
如果有租客,那还要提供下面的
- private Daten von Mieter
- Kontoauszug über Mietebezahlung
- Brandversicherung & Hausratversicherung
- Schufa von Mieter
- Mietvertrag

这部分我还要详细整理下,并且简短说明下



11. 要不要买带租户的房子?

首先要问自己的问题是,想自住还是投资?如果自住的话,那当然买不带租户的,或者是虽然有租户,但前房主已经解除了租房合同的也可以。这样可以省去很多麻烦。

如果是投资,那是否还买带租户的房子呢?
我之前也有担心和疑问,担心德国是个保护租户的国度,担心万一租户不付房租怎么办?其实如果你是作为投资的,你总不能让房子空着,收取租金是你买房子的其中一个目的,那遇到一个不付房租的房客是你一直都要面对的风险,是逃避不了的。
如果现在房子里已经住了一个租户,而且他/她一直都稳定的交房租,为什么要自己把租客赶走再费力气去找个新的呢?

我们唯一需要做的,就是了解现在的房客的经济状况,付款信用度,失业可能性等等,以便我们更好的评估这个潜在的不付房租的风险。这个将在第12点更详细的说明如果辨别一个租客的状况。



12. 一个完美的租客该提供哪些材料给房东?


买房子不但要判断房子的状况,如果碰到一个带租户的房子,也要判断这个租客的情况。如何识别一个租客是否好的租客,如何将不交房租的风险降至最低,我把我自己的一点点经验分享下:

- 看学历背景,至少最近3个月的工资单。 一个做软件的人在慕尼黑失业的可能性非常低,而如果是个画家,那他的收入是非常不稳定的。
- 出示Schufa证明,shufa是什么大家可以看看这个链接http://de.wikipedia.org/wiki/Schufa,大致的意思我的理解是看这个人有没有欠债记录,作为房东你可以要求房客提供这个证明。
- 一些天灾人祸大家都想避免,房子要有一些保险,而房客是应该在租房子前提供一些必要的房屋保险比如 Brandversicherung & Hausratversicherung。




13. 接受房子后,我能赶走租客或者提高房租吗?


在德国,买卖方房屋有个最基本的原则,就是"买卖房屋不能损坏租客利益"。

你如果买房子,必须要把租客买下,换句话说就是要把租房合同也买下。那是不是意味着买下房子后我就不能赶走租客或者提高房租呢?

如果前房主和租客没有特别协议,你可以提前通知租客,告诉他几个月后他应该搬走,然后你自住之类的。如果前房东和租客有协议,是不能自住或者是至少租客要住多少年,那你也必须要履行。就是那个基本原则,"买卖房屋不能损坏租客利益"。

那我是否能提高房租呢?只要有合理的理由,是可以提高房租的。比如你拿到当地报纸上采用政府的数据说这几年水电费涨了,那你可以要求加租金,或者是,最近这片地区租金涨了,只要有官方数据作为证明,也是合理理由。或者是小区的物业管理费的文件说Hausgeld涨了,你也可以合理要求涨房租。至于租客答不答应就要协商了。

最新评论

mars415 发表于 2012-8-16 20:37
从粉红到灰 发表于 2012-8-16 20:56
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ad1_2001 发表于 2012-8-16 21:25
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小米88 发表于 2012-8-16 22:04
butterbrezel 发表于 2012-8-16 22:24
ht 发表于 2012-8-16 22:27
楼主好人啊,占位学习。如果能早看到,说不定更能指导实际行动了。
lektinol 发表于 2012-8-16 22:36
LZ辛苦了  


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