[原创] 如何在德国炒房子

Joey96

并非如此 发表于 2017-8-25 15:40
这房子是没有地皮的，你可以查一下你们当地的每平的地皮价格， 每平的地皮价格*房子的平米数（反正你也不 ...

多谢。假设地价500欧每平，按照冷租*10/加地皮房价估算是3.78%，75平米冷租目前是651欧，30万人口的城市。能否指教为啥这种没地皮的房需要加入地皮价格再估算？另外，如果准备0首付的方式操作多套的话，是以个人的方式还是注册公司的方式运作好？我理解如果公司的话，可以把个人财产和投资房隔开，这样万一将来房价下跌，资不抵债，公司可以以破产的方式清算。是不是如果按照公司的方式来，不容易实现0首付贷款？

cicibaechtold

并非如此 发表于 2017-8-25 15:42
当然要考虑距离，这个和管理成本有关。
不过如果你住在一个小村里，你确实不能再本地买房投资，要去最近 ...

楼主好眼力，我的确是在小村子里，周围有两个中心城市，其中一个有1个小时的车程，而且不是特别熟悉。只是那里的公寓价格已经很高，租售回报率都已经很低了。楼主投资的房子是不是都是以公寓为主？有没有独立房？

great

LZ的公式已经很保守了，现在很多稍微有点前景的城市租售比能到4就很不错了，如果再按LZ算法减个一二，再限制为同城不要远程操作，只能说LZ很幸运

nemos1

great 发表于 2017-8-27 10:29
LZ的公式已经很保守了，现在很多稍微有点前景的城市租售比能到4就很不错了，如果再按LZ算法减个一二，再限 ...

不是保守，而是现在的形式已经变了，现在主要的几个大城市，bruttorendite有3就是不错的了，7是不要想的了。

并非如此

Joey96 发表于 2017-8-25 17:30
多谢。假设地价500欧每平，按照冷租*10/加地皮房价估算是3.78%，75平米冷租目前是651欧，30万人口的城市 ...

因为没有土地 ， 那么在同等条件下，对待没有土地的房子要更严格， 你要知道，这样的房子， 以前在房市不景气的时代， 是非常便宜的，基本上就是个贬值货， 在上涨的时候会跟着一起疯狂上涨， 但是一旦下跌，肯定是跌的最快的， 所以除非低于同类房产很多，否则不要考虑。你还要关注，租期还有多少年，以及到期后的处理 ，这些都在当年的合同里，研究起来很麻烦。

并非如此

cicibaechtold 发表于 2017-8-27 09:19
楼主好眼力，我的确是在小村子里，周围有两个中心城市，其中一个有1个小时的车程，而且不是特别熟悉。只 ...

全是公寓。看过几次mehrfamilienhaus,可惜没能拿下来，我同意要买的房子是我实际购买到的3倍以上。

ZSWX

我的经验Rendite比较低的，一般来说都是有房价升值的潜力。往往每年的升值幅度和Rendite不差上下。

nemos1

ZSWX 发表于 2017-8-27 19:49
我的经验Rendite比较低的，一般来说都是有房价升值的潜力。往往每年的升值幅度和Rendite不差上下。

觉得这个说法只对慕尼黑，汉堡这样的城市有效，尤其慕尼黑，现在的rendite真的很低很低。

并非如此

ZSWX 发表于 2017-8-27 19:49
我的经验Rendite比较低的，一般来说都是有房价升值的潜力。往往每年的升值幅度和Rendite不差上下。

rendite不是判断一个地区涨跌的指标，rendite只是你盈利的一种方式。
但是国际上有个简单的泡沫公式，当租售比小于1:25, 也就是rendite小于4%就算是泡沫的开始，当然这个是个极其保守的数值， 根据不同城市可以自己调节， 但是任何地区，都有划算和不划算的房子， 其实每年都有低于市价的房产出售，你能不能拿到手才是关键。 我顶的标准适合我所在的地区，不过如果你看平均值，我所在的地区的rendite也低于4%， 甚至接近3%， 但是我总能拿到高于5%甚至更好的房源，这些房子都在中介手中，内部处理，并不一定出现在网上，当然网上也会出现，但是竞争者的数量就会翻几倍。我文章里也提高预期派， 这些人只是在赌房价的涨跌，而我的方式较保守， 既使房价不涨， 损失也不大，即使利息上涨到4%，也不必惊慌， 风险和收益永远是对好基友。

Joey96

并非如此 发表于 2017-8-28 11:07
rendite不是判断一个地区涨跌的指标，rendite只是你盈利的一种方式。
但是国际上有个简单的泡沫公式，当 ...

楼主说的有道理，顶。还请解释一下用个人操作和公司操作的区别。多谢。