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萍聚头条

楼主: 并非如此

[买房建房] [原创] 如何在德国炒房子

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 楼主| 发表于 2017-8-24 22:00 | 显示全部楼层
江南织造 发表于 2017-8-24 22:30
你准备怎么控制风险,比如租客不交房租声明破产,房子需要各种维修,业主大会决定全楼翻修等等,都会减少你 ...

世上没有没有风险的投资,不过维修维护的费用我已经在我的公式里考虑了,而且房子不仅要看当时的Rendite,要把其必须的维修费用也计算在内,这就是个人的经验和功力了,我算的收益率比中介算得都低大约1到2%, 我一般不买不能直接出租的房子,不是不划算(我知道有人专门卖破房子装修出租的,一般都是自己有人专门干这个), 是没精力收拾。 不过如果是那种统一管理的,你看前几年的维修记录还有,最近10年内的大的维护,就能推算出房子的价值,这个要靠个人水平了。还有大事有保险兜着, 至于房客的问题,那时选房客的学问, 不过没有万无一失的投资,既然来玩,就要承担相应的风险。
其实房客和维护等等都是小事, 见招拆招就好, 只要房价还在高速上涨,就一切ok. 所以信念和眼光才是最主要的。
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 楼主| 发表于 2017-8-24 22:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 并非如此 于 2017-8-24 23:14 编辑
nemos1 发表于 2017-8-24 22:14
想问下楼主,自己租个房子住,买两套来投资,出租,划算吗?

具体看你怎么租, 你付的租金是不能报税的, 你收来的租金是要交税的。
不过如果你喜欢住在田野里,而且那个地方房产没有增值, 那么可以租村里的房子, 买城里房子出租。
比如你喜欢慕尼黑市中心,你根本买不起,但是租的起(有些地段的收益率已经低于2%, 等于是房东贴钱给你住,人家赌预期,你就高高兴兴地住), 你也可以租,还可以买周边合适的投资房。
如果你在同一个城市,自己租房住, 但是买房租给别人,肯定不太划算, 凡是要具体问题具体分析。 当然你也可以买一个mehrfamilienhaus, 自己住一间其他出租。
不过我认为,买房首先要满足自己的需求,其次才是投资。

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发表于 2017-8-24 22:26 | 显示全部楼层
"不过如果你喜欢住在田野里,而且那个地方房产没有增值, 那么可以租村里的房子, 买城里房子出租"
谢谢,正是这么想的!主要是对噪音越来越名感,年纪大了!
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发表于 2017-8-24 22:28 | 显示全部楼层
并非如此 发表于 2017-8-24 23:00
世上没有没有风险的投资,不过维修维护的费用我已经在我的公式里考虑了,而且房子不仅要看当时的Rendite ...

天下没有白吃的午餐,实在怕风险,就买基金好了。
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发表于 2017-8-25 08:29 | 显示全部楼层
hotblood 发表于 2017-8-24 22:22
3室以下老公寓5%不难找,甚至有的中介都给你算好投资回报率了。

对的,我昨天也想通了,因为我跟lz投资目标不一样,我还要房子新,所以按照我的条件搜出来的房子价格高一下,做不到3.5%以上了。
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发表于 2017-8-25 10:58 | 显示全部楼层
楼主还是很有魄力和眼光的, 我可能以前的思维方式的确不太对,我打算买房子,算投资,也算保值,或者以后自住吧,所以 其实看到了 5.5% rendite的房子,可是因为是一楼,现在住的是一楼,就不想再买个一楼的。和我自住的一样,这个一楼 不是和地面平的, 还是高一层的一楼, 但是采光肯定不会特别特别好,6个房间,我总觉得很多房子房型不太好,好像 150平以上,租给一个律师事务所, 5.5% rendite,中介给的,可以19年让他们搬走或者他们继续租。这个房子好想可以自住或者租给企业,具体我也就看了下介绍,没亲自去看。 现在想想,觉得那个还是不错的,合同很容易终止, 租金也比较有保证,还可以涨租金。 我后来买了一个 rendite 3.5%的房子,地段我个人觉得有潜力,但现在属于一般地段,80年代的房子,13年新装修, 复式,当时就觉得房型不错,虽然可以涨租金,过几年也就4,5%,或者5%到顶了,还不知道啥时候可以涨到5%。当时想着离我们朋友住的地方不算太远,虽然他们是好区,我这个不是太好的区。想着,万一退休了自住呢,我估计我是想太多了,呵呵,其实应该把收益放第一位,我们会不会搬到那个城市都很不好说啊,我想的太长远了。不过总归买了,也不算太差吧。发个回复,佩服下楼主 !
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发表于 2017-8-25 14:01 | 显示全部楼层
楼主好文, 先谢谢楼主。

特别是回报率计算的方法非常简易和实用。

我这两年一直在看房子看公寓,但是可以下手的真的太难找了,我只考虑车程在30分钟内的房子,这样就特别难。由于我特别谨慎 我觉得不应该为了买房而买房,回报率是非常重要的考虑因素,感觉真得看不到好得投资房。
我想问问楼主你投资的房子会考虑车程距离吗。
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发表于 2017-8-25 14:24 | 显示全部楼层
请楼主掌眼:市区Erbbaurecht的58年的3房75平,erbbaurechtzins 172每年,14年开始现有租户,网上放了有一段时间,未还价的情况下,中介回报率5.79%。如果价格能砍,回报率能做到6%到6.5%的话值得0首付入吗?谢谢。
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 楼主| 发表于 2017-8-25 14:40 | 显示全部楼层
本帖最后由 并非如此 于 2017-8-25 15:44 编辑
Joey96 发表于 2017-8-25 15:24
请楼主掌眼:市区Erbbaurecht的58年的3房75平,erbbaurechtzins 172每年,14年开始现有租户,网上放了有一 ...

这房子是没有地皮的,你可以查一下你们当地的每平的地皮价格, 每平的地皮价格*房子的平米数(反正你也不清楚这个房子的占地面积) + 房价。 算出了的近似的真实房价,在计算rendite, 除了看rendite,还要看房子的状态,维修情况, 所以要综合考虑。
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 楼主| 发表于 2017-8-25 14:42 | 显示全部楼层
cicibaechtold 发表于 2017-8-25 15:01
楼主好文, 先谢谢楼主。

特别是回报率计算的方法非常简易和实用。

当然要考虑距离,这个和管理成本有关。
不过如果你住在一个小村里,你确实不能再本地买房投资,要去最近的中心城市,不过值不值得投资,要看城市的发展前景。
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