本帖最后由 宝宝猪 于 2018-1-16 16:08 编辑
法条和判例如下，但是楼主要注意自己签的合约上有没有特殊条款，比如房租是包水电的，不需要年终结算，没有 Nebenkostenvorauszahlungen 之类的规定。还有就是房东是否有特殊情况，比如水电公司不给房东帐单导致房东无法结算。
Der Vermieter ist gemaess § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet, bis zum Ablauf des Folgejahres ueber die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen in geordneter Weise abzurechnen. Beispiel: ueber die vom 1. 1. 2007 bis 31. 12. 2007 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen muss er bis zum Ablauf des Folgejahres 2008 abrechnen, also bis 31. 12. 2008. Geschieht dies nicht, sieht das Gesetz zum einen in Satz 3 des § 556 Abs. 3 BGB vor, dass der Vermieter mit weiteren Nachforderungen ausgeschlossen ist.
Zum anderen kann der Mieter saemtliche geleisteten Zahlungen zurueck fordern, wie sich aus dem Urteil des BGH vom 9. 3. 2005 (VII ZR 57/04) ergibt. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ueber die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter laut BGH sogleich die vollstaendige Rueckzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen. Er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen.
Der BGH fuehrt in diesem Urteil hierzu auf Seite 8 woertlich aus:
„Der Mieter, dessen Mietverhaeltnis beendet ist, ist nicht gezwungen, den mit der Abrechnung saeumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen. Vielmehr kann er die von ihm geleisteten Vorauszahlungen zurueckverlangen, solange der Vermieter nicht durch eine ordnungsgemaesse Abrechnung nachweist, dass die Vorschuesse durch die fuer den betreffenden Zeitraum angefallenen und vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten verbraucht sind.“
Seite 10:
„Der Rueckforderungsanspruch des Mieters wird deshalb in einem solchen Fall nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann faellig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist.“
Der Anspruch ergibt sich zwar nicht direkt aus dem Gesetz, aber aus ergaenzender Vertragsauslegung (S. 10 des Urteils).
Vermieter sollten also unbedingt auf die Einhaltung der Frist achten. Sonst kann der Mieter sofort nach Ablauf erfolgreich Klage auf Rueckzahlung der Vorauszahlungen erheben. Der BGH will dem Mieter nicht zumuten, erst auf Abrechnung und dann noch mal nach muehselig erkaempfter Abrechnung auf Auszahlung des Guthabens klagen zu muessen. Er kann gleich auf Rueckzahlung saemtlicher Vorauszahlungen klagen.
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发表于 2018-1-16 14:30