德意志银行最新房市报告：德国房价上涨看不到尽头！

袖底香

德国房价和房租一直在飞涨，最新德意志银行对于德国房市一个研究报告揭示，哪些地方的房产在接下来几年还要飞涨，而哪些地方可能已经涨势趋缓了。我们来具体看看这个报告。

对于德国大城市来说，因为房需旺盛，报告认为房租和房价上涨依然不可抑制。2018年房市依然火爆。德国某些城市，公寓房房价在过去8年中翻了一倍，原因就是大城市就业机会多，失业率降低，迁入的居民越来越多，从而自然推高房需，引起房价和房租飞涨。


德国2009年开始，房价飞涨
全德大约缺100万公寓，房源特别紧张的是几个特大城市，2009年和2017年相比，特大城市平均房价已经上涨了80%。
中小城市虽然涨幅没有那么高，但是也上涨了60%。同时，德国新建房数量也不断增长，2016年，德国新建成的公寓有28万套，而到2018年将进一步增长到33万5千套，但是如果要完全满足房需的话，据德国政府的统计，至少还要增加35万套。


2018年，德国大城市的房租和房价还要涨
原因是大城市劳动力市场繁荣，但是房源紧张。虽然已经非常高的房价可能使一部分潜在买家推出市场，但是2018年大城市房市的主旋律还是涨价。

► 特别有吸引力的城市是柏林，新建房和二手房都非常枪手，作为一个投资热点城市，柏林房市火爆的情形在未来的几年还将继续。虽然现在柏林房价已经不便宜，但是和汉堡，慕尼黑或法兰克福相比，这里的房价仍然算可以接受的。柏林去年房价相比前一年上涨了10%，同时这里的失业率降到了史上最低水平，与此同时，柏林新房建设比较缓慢。德意志银行认为，2018年柏林房价和房租将继续上涨，即使是柏林市郊周边地区，价格也将显著上涨。另外，首都柏林还有一个和其他城市不同的地方，就是这里建房许可的数量和真正竣工的房子数之差还不小，如柏林25100 个建房许可中，真正建成的房子只有13700。这在德国大城市里面是最负面的记录。
下图是德国几个大城市市中心（红色）和市中心以外地区（蓝色）每平方的平均房价示意图：

► 在公寓房价格方面，慕尼黑依然是领导者。慕尼黑市中心以外地区每平方米房价已经涨到了6370欧元。在欧洲城市房价比较中占第七位。只有日内瓦，苏黎世，巴塞尔，伦敦，巴黎和洛桑这几个城市的房价比慕尼黑更贵。而追溯2016年底的排名，慕尼黑是只是以每平方5340欧元（市中心以外地区）名列第14位。
2009年至2017年间，慕尼黑公寓价格翻了一倍多。空置率几乎为零。慕尼黑的新房建设也跟不上。因此，德意志银行报告认为慕尼黑房价和房租在未来几年将继续大幅上涨。

►法兰克福，目前居民数还在急剧上升中，2015年，法兰克福已经缺了4万套公寓。而且法兰克福的建设用地非常稀缺。所以去年房价上涨15％并不仅仅是英国脱欧效应。
当然，法兰克福作为银行城肯定受益于英国脱欧。许多公司都将总部搬迁到法兰克福。但是，德意志银行的报告并没有太过乐观。报告认为，如果英国仍然留在单一的欧洲市场内，对法兰克福的积极影响将大大低于预期。

► 自2009年以来，汉堡的房价已经上涨了70％。但是租金上涨幅度甚至低于德国大城市平均水平，原因是：人口稳定，新建房相对比较多。

► 杜塞尔多夫和斯图加特的人口增长预期相对较低。斯图加特的公寓价格，自2009年以来，已经上涨了100％。原因：城市的地理位置限制了新房建设。从长远来看，经济结构良好，预计房价上涨情况不会有变化。而杜塞尔多夫的公寓价格和租金涨幅低于德国大城市平均水平。

房价上涨何时是个尽头？

如果未来房源大幅度增长，或者房需大幅度缩减，那么房价可能停止增长。但是事实上，德国新房建设跟不上，前几天德国经济研究所的报告还认为未来几年新房建设反而会趋缓；而同时德国的未来移民越来越多，德意志银行预计2018年和2019年每年会增加30万移民。
当然，如果房价增长太快，很多人也可能由买房转为决定租房，但是目前德国租金涨幅同样是23年来的新高，这一点似乎也影响不了德国人的购房或者租房抉择。
还有就是房贷利率的上涨，如果房贷利率上涨，意味着购房成本进一步增加，但是据德国金融监察部门的意见，2018年还会持续低利息。

所以，综合上面几点，报告认为德国房价上涨的势头目前看不到尽头，在德国许多城市，至少要10年后才有可能结束上涨的趋势。即使2018年房贷利息略涨到2%，最后一个条件部分实现，但还是对德国大多数城市来说，只能是一个抑制效果。

当然，房价的持续上涨也给业主带来了风险：房产高估和德国房地产市场价格泡沫的风险正在增加。

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