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[买房建房] 德国房产合同公证须知

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发表于 2018-1-22 14:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 袖底香 于 2018-1-22 13:10 编辑

购买物业并不容易。为了确保交易顺利进行,请公证员公证是必须的步骤。今天就来总结一下在德国购买房屋时,关于公证必须注意哪些问题,以及公证人费用等信息。

重要信息:
Notar-wahl.
如何选择公证员?可以询问周围已经有过公证经历的人,特别是买家的话,公证费是买家支付的,最好自己去找自己信任的公众机构。如果熟人中没有推荐的,那么可以直接自己到网上找当地的公证机构,但是不建议使用卖方推荐的公证员。
Fragen.
你有权向公证员询问购房合同中不清楚的条款,如果你对公证员的中立性有质疑,可以请其他公证机构审查合同,公证人应该引导你安全的交易,必须中立。在预约合同公证前,应该有一份由公证人发出的合同草案。

Bauvertrag.
如果是建房合同的公证,最好请建筑方面的专家看看合同建议和帮助。

Grund-schuld.
如果希望申请房贷,要尽早和银行联系,银行出于保险的原因,也会要求在公证书上计入房贷情况。买方一般会从银行得到一个证明,在公证的时候必须携带这个文件,或者可以让银行工作人员直接邮寄给公证机构。公证员就可以对合同和抵押贷款同时公证,省时又省钱。

Zubehör.
如果你购买的是二手房,可以把厨房,桑拿浴室,花园家具等根据实际价格让公证员公证,但是这部分属于销售合同,不需要征收土地转让税。

Eigentums-wohnung.
如果购买的是二手公寓,原则上需要深入研究房屋维修准备金,前业主是否欠款等信息。另外还要了解自己在业主代表大会上面的投票权信息。

Immobilienkauf – das tut ein Notar

在德国购买房产是必须公证的,公证员在初步谈话前就会检查土地登记册。这个土地登记册通常是保存在该地区法院的公共登记册,土地登记册上有关于财产所有权和法律责任的重要信息。例如关于抵押权的信息。然后会让交易双方到办公室进行初步会议。关于现有的土地登记,付款和交接的方式以及处理现有的租约等,初步谈话后,公证人会制定一份销售清单并起草销售合同,一般来说,购买价格基本在认证之前就已经明确了。而且公证员只是一个法律顾问,只能对合同本身做法律上的证明,购房者在购买协议认证之前应该已经获得了房产价值的信息,不能指望从公证处获得帮助。

如果是从开发商那里购买的新房,买家尤其要小心,特别是目前德国房市火爆的情况下,往往是开发商决定了建筑和购买的条件,他们通常会制定公证员,起草统一的对开发商有利的合同,这样,公证员的中立性是很受质疑的。消费者保护组织和私人业主协会提醒客户一定要谨慎审查开发商的合同草案,特别是不利与买方的付款安排等,如果可能的话,更换自己找的公证员。如果不能更换公证员,也要请第三方专家审查合同,例如可以在正式签订合同前签订一份独立的委托合同,让专家在建设方面把关,修改对自己不利的条款,例如在公证合同注明,某建筑步骤必须得到独立专家的认可,买家才需要支付这部分款项。注意,必须在公证前就处理这个事宜,一旦公证结束,就已经太晚了。
购买合同经过认证,公证人会将副本发送到税务部门。税务机关会要求买方缴纳土地转让税。只有缴纳了该税款,税务机关才会出具所谓的通关证书,土地和房产才可以更名。

通常公证后两到八个星期,公证员会汇集所有文件,之后会要求买家根据合同支付购买价格 。如果有需要的话,买家也可以首先将资金转入公证人账户。

一般真正的更名手续要持续几个月,但是只要付款了,买方就有权得到房子的钥匙了,钥匙交付时,财产通常就转移给买方了,然后买方必须支付物业税和管理费等费用。如果这个物业是出租的,买方有权从这个时间点开始获得租金。

德国房地产公证费用

购买价格

(欧元)


公证费,主要是 购买合同和抵押贷款的认证费(欧元)

土地(包括房产)注册费

(欧元)

总额,可能还要另加电话和邮费,约50到150欧

(欧元)

150000

1 620,78

856,00

2 477

200000

2 006,34

1 058,50

3 065

250000

2 427,60

1 262,50

3 690

300000

2 903,60

1 512,50

4 416

350000

3 141,60

1 637,50

4779

400000

3 558,10

1 837,50

5 396


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而有了房子肯定是需要安装网络的,这个帖子有每个月的宽带行情更新,记得到那里寻找合适的网络供应商。

另外提供两个德国常用的房屋信息网站:



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发表于 2018-1-22 20:20 来自手机 | 显示全部楼层
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感谢楼主分享。有个小问题,如果夫妻都是中国籍,notar的时候是不是会多一笔叫rechtswahl的费用呢?notar的人说如果选德国法律就会有此费用。
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 楼主| 发表于 2018-1-23 10:16 | 显示全部楼层
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bill_paul 发表于 2018-1-22 19:20
感谢楼主分享。有个小问题,如果夫妻都是中国籍,notar的时候是不是会多一笔叫rechtswahl的费用呢?notar的 ...

这个是有可能有的,涉及万一需要分割财产,根据哪国法律,不过楼主自己买房应该没付,反正德国和中国都是婚内财产共有的
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发表于 2018-1-23 17:51 | 显示全部楼层
感谢楼主回复。您的意思是可以向Notar要求取消这个费用么?
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    发表于 2018-1-24 08:48 | 显示全部楼层
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    感谢分享。您提到的其中有两点特别有意思:
    “Zubehör.
    如果你购买的是二手房,可以把厨房,桑拿浴室,花园家具等根据实际价格让公证员公证,但是这部分属于销售合同,不需要征收土地转让税。

    Eigentums-wohnung.
    如果购买的是二手公寓,原则上需要深入研究房屋维修准备金,前业主是否欠款等信息。另外还要了解自己在业主代表大会上面的投票权信息。”

    Zubehör指的是厨房里的设施,例如冰箱、炉子一类的,由公证员公证,这部分价格就可以免除了之后再缴纳土地转让税是么?

    Eigentums-wohnung二手公寓的维修准备金、投票权、欠款等信息,有对应的标准的德语的说法么?如果有,应该会在跟中介沟通的时候更简单一些。
    烦请告知!谢谢。
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     楼主| 发表于 2018-1-24 10:11 | 显示全部楼层
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    bill_paul 发表于 2018-1-23 16:51
    感谢楼主回复。您的意思是可以向Notar要求取消这个费用么?

    要看你需不需要这个服务,如果你已经公证了,那自然不能退的,如果还没有公证,你可以向公证说我不要这个服务,就按照德国法律呗
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     楼主| 发表于 2018-1-24 10:12 | 显示全部楼层
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    legranicky 发表于 2018-1-24 07:48
    感谢分享。您提到的其中有两点特别有意思:
    “Zubehör.
    如果你购买的是二手房,可以把厨房,桑拿浴 ...

    Zubehör. Teilen Sie dem Notar mit, wenn Sie dem Verkäufer Dinge wie Einbauküche, Sauna, Gartenmöbel oder Heizöl abkaufen. Vereinbaren Sie dafür realistische Preise. Den Kauf muss der Notar mit beur-kunden. Grund-erwerb-steuer fällt für den Kauf-preis nicht an.

    Eigentums-wohnung. Wollen Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie beim Verwalter gründlich recherchieren, wie viel Geld für Reparaturen am Haus zurück-gelegt ist (Instandhaltungs-rück-lage), ob bald eine Sonder-umlage geplant ist und ob der bisherige Eigentümer Hausgeld schuldet. Lassen Sie sich eine Abschrift der Teilungs-erklärung und Gemein-schafts-ordnung zeigen. So erfahren Sie, wie viel Stimm-recht Sie in einer Eigentümer-versamm-lung haben.
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2018-1-24 20:02 | 显示全部楼层
    袖底香 发表于 2018-1-24 09:12
    Zubehör. Teilen Sie dem Notar mit, wenn Sie dem Verkäufer Dinge wie Einbauküche, Sauna, ...

    谢谢!
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