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[租房搬家] 新判决:购房后三年内不能以自住名义解约租户

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发表于 2018-3-22 11:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 袖底香 于 2018-3-22 13:08 编辑




如果房东要把房子收回自用,对于很多租户可能是场噩梦,意味着必须搬家。但是联邦法院现在已经明确做出判决:公寓出售后,必须遵守三年的封锁期,也就是说3年内,房东不能以自住名义解约租户。

卡尔斯鲁厄法院提到了“德国民法典”第577a条关于房租合同解约限制的规定,如果公司购买出租的公寓,至少在3年内不能以自住的名义解约,同时也适合公寓购买给多个买家或合作伙伴。

德国法律保护租客利益,但是可以通过自住Eigenbedarf为由结束租房合同,本来规定以自住名义解约租客的权利只针对单个自然人,不针对法人,但是之前有一个新判决允许几个投资者共有的投资房或者继承来的房子同样可以用自用名义解约租房合同,也就是所谓的慕尼黑模式:只要投资人或者所有人中的一个符合德国法律里面自住的定义,就有权解约租客。这种模式对于房产投资者有利,可以利用这一条来解约租客。而现在的最新判决,则对于这种方式加了一定的限制,就是3年内是不能解约的,对租客权益加以保护。注意,该判决没有提到自然人的情况。


自用的定义到底是什么?
自用,除了房东自己搬进去算自用,房东近亲要用房也可以算自动。包括配偶,父母,子女,祖父母,孙子女,兄弟姐妹,侄女,侄子,公婆或岳父母,继子女都属于房租法规定的近亲范围。另外房东家庭成员的同居伴侣,护工或者保姆等要租房,也可以用自用名义解约旧租客。

自用是需要提交有关书面解释的,必须详细说明什么人要用房子,为什么必须用这个房子,如果是家庭成员需要的话,还必须透露这个人的实际生活条件,例如儿子找了个女朋友要搬出去居住,就可以以自用名义解约投资房的租客。

而有些亲属关系的人要租房的话,不能用自住名义解约。例如:
叔叔,阿姨
表亲
侄孙和侄孙
离婚夫妇
同居伴侣的父母
同居伴侣的孩子

什么情况下,以自用为前提的解约不成立?
✔ Bei vorgeschobenem Eigenbedarf:业主或者其近亲以后根本不自用。
✔ Bei rechtsmissbräuchlichem Eigenbedarf: 业主有其他可以住的房子。
✔ Bei überhöhtem Wohnbedarf: 房子使用面积超过业主自用范围,如一个人住300平。
✔ Bei befristetem Eigenbedarf: 业主只是短期自用。
✔ Bei Zweckverfehlung: 房子解约以后的使用目的和解约书上面说的不同。

如何以自用名义解约?
必须书面通知,而且这个通知一定要写清解约原因。法定的通知期和租房长短有关:

出租时间
房东提出解约,提前通知时间
房客提出解约,提前通知时间
5年以内
提前3个月通知
提前3个月通知
7年以内
提前6个月通知
提前3个月通知
8年以上
提前9个月通知
提前3个月通知


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