新研究：2030年前的德国房市发展

袖底香

汉堡世界经济研究所（HWWI）研究预测了一直到2030年的德国房地产市场发展，认为德国401个地区和城市中，超过一半地区的房产是在增值中的。但是强劲增长势头显然已经结束了。

德国房地产价格存在巨大差异！
在大都市地区和德国南部，未来几年房地产的购买量还将继续增加，房价有望上涨。相比之下，德国东部大部分地区的房产将贬值，鲁尔区和萨尔州的部分地区也面临贬值风险。

专家预测慕尼黑的房价每年继续增长1,5％。虽然还涨价，但是增长势头明显不如前几年了，例如2017年慕尼黑房价贵了8,6％。现在每平方米均价已经高达6789欧元。

大城市里面房价增长预期排名第二的是杜塞尔多夫，平均每年将增长1,02个百分点，第三名是汉堡，平均每年增长0,96个百分点。

而德国首都柏林，专家认为将来价格上涨的幅度相对较低：到2030年，平均每年增长仅为0,53％。同比2017年，柏林的房价上涨了11,4％, 平均每平方米的单价已经涨到3676欧元。

德国各地房价发展预测如图，2030年前平均每年的房价增长百分比


预计海尔布隆（巴登 - 符腾堡州）的房价涨幅最大，预计每年房价平均上涨2,99％。


►东部联邦州则由于人口下降，房地产面临贬值风险。大多数城市和地区的价格发展趋势都是比较负面的。而柏林以及莱比锡，德累斯顿这样的中心城市例外。


房价增长和人口发展的关系很大，人口增长，房需增加，房价自然有望上涨。下图是2017年至2030年每年的净人口增长比例图，

人口的发展，2017年至2030年每年人口增长百分比预测





大城市房价过高
研究机构Empirica的负责人Reiner Braun也认为，近几年的房价暴涨的时期已经结束了。“未来德国所有地方的房价上涨都会减弱，因为新建房增多，年轻人不愿到昂贵的城市生活以及房贷利率缓慢上升”。有专家甚至认为德国大城市房价可能会下降30％。


2017年至2030年房源供给预测，按每年变化的百分比




对房地产买家的提示：
►  如果计划购买不动产，最多可以花多少钱？

取决于自己的收入和储蓄。例如，如果您每个月有2500欧元的净收入和40000欧元的储蓄，您可以买得起总价为196986欧元的房产（其他参见表格）：

房价应与收入相符
每月净收入	每月最高还款额	添上储蓄后买得起的房产
		20000	40000	60000	80000	100000
1500	450	113 395 **	137 237	156975	175907	195685
2000	600	145 021	164 996	189424	209301	227819
2500	750	166 273	196 986	222556	241410	261626
3000	900	197 409	226 790	247494	274877	295432
3500	1050	227 225	258 416	279484	307875	328283
4000	1200	257 040	290041	311474	341275	361953
* 按照30％首付，15年的固定利息和3％的还款计算 **包括8％的购房额外成本 来源：FMH-Finanzberatung，截至22.03.2018

►  每月最高还款额是多少
净收入的30%用于还贷款。如净收入2500欧元，那么每页还款750欧元。

►  需要多少首付
至少支付购买价格的20％，最好是30％，才能拿到比较好的还贷条件。请注意，不动产收购需支付高达15％的额外费用（包括经纪费，土地转让税，公证等）。
►  如何判断房价是否过高？
根据“购买租赁比率”，购买价格除以相同房产的预期年度冷租金。专家认为，20比较合理，大城市放宽到25，否则还不如租房。
例如：您每月支付833欧元的冷租金， 每年 10 000欧元左右。如果你购买类似的公寓，价格不应超过20万欧元，大都市地区放宽到25万欧元。

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