对BGH VIII ZR 8/08 的抗辩

sanfelipe

2013年我和房东签无固定期限租房合同。
房东在2017年把房子卖掉。
新房东今天发挂号信来，要求三个月为限取消租房合同: Die Kündigung wird aufgrund der Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung des Gebördes, und dem hieraus resultierenden Abriss ausgesprochen. (Bundesgerichtshof Aktenzeichen VIII ZR 8/08 )
我查了BGH VIII ZR 8/08，是海德堡2009年一个判例，以延续租赁关系使房东经济利益受损为由，支持了房东终止租赁合同。
我在评估这件事走诉讼的可能性。在此我想请教有相关经验的朋友，对房东引用的这个判例，我应该以什么策略抗辩？
谢谢

Sky23

因为是危房拆除重建（hieraus resultierenden Abriss） ，所以没有诉讼的可能性。

个人看法，仅供参考。

mandriva

Die Kündigung wird aufgrund der Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung des Geboerdes, und dem hieraus resultierenden Abriss ausgesprochen.
aufgrund der Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung des Geboerdes, und dem hieraus resultierenden Abriss

Geboerd? 没见过 Gebaeude?
这句话的意思是说  这个建筑物 的 一个装修改造 的 这个不经济性， 和 在这个 装修改造 的 结果之上 带来的 拆除， 基于这两个，把废除合同从嘴里吐出来。
简单的说就是 由于要装修改造房子，所以先要拆除房子，因此废除合同。

对房东引用的这个判例，我应该以什么策略抗辩？

策略就是 房东如果确实要改装，应当好聚好散，好心分手，每事留一线，日后好相见。
如果没了这个房就没路行了，那可以向你所在地的AG == Amtsgericht 申请作废保护？Kündigungsschutz
你可以直接申请私人的，也就是向私人或公司挂钩去申请，此种情况就是，第三方先劈你然后法院又砍他，或直接向AG申请，此种情况就是只交法院程序手续费而不被别人再劈一刀，德文无硬伤而又无事做建议亲自吃螃蟹，朝九晚五的话应当找律师，法律一旦打起来会耗费你大量精力。
但无论怎么申请，最终的效应都是和法律依据挂钩，
法律依据就是BGB == Bürgerliches Gesetzbuch § 574，读作民事法律条文574
切身利益，法律问题，仅供参考。

sanfelipe

Sky23 发表于 2018-3-27 17:58
因为是危房拆除重建（hieraus resultierenden Abriss） ，所以没有诉讼的可能性。

个人看法，仅供参考。

谢谢你的意见。
此房是一个一楼一底的Haus，底楼带花园归一个哥哥，一楼归妹妹，应该是继承自他们的父母，长期出租。我租的是一楼，Erdgeschoss是一对夫妻，已超过十年。我的房东，那个妹妹，人也算nett，和我聊天，提供各种生活经验和建议。2017年她兄妹一起把此楼卖掉后，提醒我新房东将会拆房。
事实上，我入住近五年，虽然热水器老旧，但还能正常工作，其他房屋质量问题也没有，我从未有房屋质量问题找过房东。危楼之说，何来之有？
真正原因，是楼下夫妻租房已超十年，而他们与原房东是朋友，一直没涨过房租。新房东只有以拆房为由，才能把房收回去。楼下夫妻告诉我，2017年房屋产权转让不久，就收到了Kun，期限是2018年4月底。他们认为理由不成立，不愿意搬走。

sanfelipe

mandriva 发表于 2018-3-27 22:14
Geboerd? 没见过 Gebaeude?
这句话的意思是说  这个建筑物 的 一个装修改造 的 这个不经济性， 和 在这 ...

谢谢你的专业的意见。
房子是一楼一底。新房东想拆掉房子新建更高的建筑再分别卖掉，我估计不假。但是现在的房屋本身没有质量问题，也不是必拆不可。Mieter的利益被完全忽视，是不是也不太好？

酸黄瓜

要看新房东是个人还是公司 原则上房主只有自用才可以解约 如果是公司的话应该是不可以解约的
如果有孩子上学 需要转学 或者有年老行动不变 就医以及生活有困难  可以以家庭成员的个人生活和学习原因拒绝解约
当然 原则估计这个只能是适当延长解约时间 比如改为6个月
对方的原因如果是为了翻新 那就是投资的原因 可以要求提供搬家的费用
不过建议一定要有律师操作

sanfelipe

酸黄瓜 发表于 2018-3-30 21:01
要看新房东是个人还是公司 原则上房主只有自用才可以解约 如果是公司的话应该是不可以解约的
如果有孩子 ...

谢谢你的意见。
新房东是一个房产公司。

kaeferin

就看这个房子是不是Sanierungsbeduerftig了，你的房子是哪年造的？最近一次维修是什么时候？
现在因为房产需求大，地少，开发商买旧房子带大花园的挺多的，拆了还可以造Doppelhaus。房产商也不傻，他们买房之前肯定有十足的把握能以此为由把租户困掉。
最多可以争取延长搬家期限和得到搬家补偿，个人认为耗时间精力搞这个不合算，找新房子吧。

sanfelipe

kaeferin 发表于 2018-4-2 06:25
就看这个房子是不是Sanierungsbeduerftig了，你的房子是哪年造的？最近一次维修是什么时候？
现在因为房产 ...

谢谢你的意见。
我也在考虑Sanierungsbeduerftigung。房子具体哪年造的，我还真不清楚，感觉是60、70年代的，不算新，但是也不算古董。从功能上也几乎一切正常，我2013年搬进来至今，没有维修过。
你的意见很对，从长计议，我肯定得另外找房。在找房过程中，二手房我发现带租约的都比不带租约的明显便宜。相信我这个新房东买价肯定也占了便宜。原房东的折价中，包含了后续对租客的补偿。新房东想独吞，我感觉有些过分，呵呵，所以这是我不打算在他限期之内搬走的主观原因。

kaeferin

看那对老夫妻啥时候搬吧，如果他们搬走了，那你赖在那儿也没用。不知道你有没有法律险，如果没有的话现在买不知道还来不来的及？
理论上房产公司困你的理由是成立的。你说老夫妻都住了十几年了，也就是说起码十几年这房子没有维修过了，房顶和墙壁的隔热呀，供热的设备啊，电路啊，可能都不符合新的标准了，这个房产公司要证明太容易了。
理论上如果你三个月后不搬，房产商可以上告法院，让法院强制执行，如果你输了官司还要付对方的律师费。所以这时候你有个法律险就太重要了。当然德国打官司会拖得很长，开发商可能更愿意给你点钱私了，其实你现在就可以回信给他们说，你手头拮据没，没钱搬家，让他们给你出搬家费，看看开发商怎么回应。
还可以经常去和老夫妻沟通，如果他们不搬你就可以大摇大摆的住在那儿，房产商不会烦你。如果房产商给老夫妻补偿，你也可以着情向开发商要求补偿。最怕老夫妻突然搬走了，然后把你一个撂在那里了。