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[买房建房] 关于投资Erbbaurecht 房的思考

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发表于 2018-4-9 16:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 和平人 于 2018-4-9 15:40 编辑

在慕尼黑,假如1个Erbbaurecht 房 25 万euro,比同等条件的非Erbbaurecht 房便宜20万euro,但是每年交2000 euro 的Erbbau 利息。还假定15年能收回投资。Erbbaurecht 还有30年。这是相当于 得到20万euro 的贷款, 利息 2000 Euro 是 1 %。 银行利息 高于1%。 Erbbaurecht 房比同等条件的非Erbbaurecht 投资更合算。 银行利息上升的话更是如此。都说 地升值,房子每年贬值。但是慕尼黑Erbbaurecht 房升值不少 。 大家讨论讨论,以上思考对吗。
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发表于 2018-4-9 16:59 | 显示全部楼层
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地皮税会涨的,今年收你2000,明年来封信3000欧,你只能被动接受
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 楼主| 发表于 2018-4-9 17:09 | 显示全部楼层
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jacker 发表于 2018-4-9 15:59
地皮税会涨的,今年收你2000,明年来封信3000欧,你只能被动接受

地皮税 可 转嫁给租客。2000欧 是 erbbau zinsen, 非 Grundsteuer.
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  • TA的每日心情
    难过
    2017-3-25 18:42
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    发表于 2018-4-9 21:56 | 显示全部楼层
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    楼主简直跟我想到一块儿去了,其实我很反感有人直接上来就说Erbbau的房子怎么怎么不好。就像十多年前提到德国买房,一群人无脑直接说德国保护租客,房子不增值等等,最终只能错失最好的投资机会。既然是投资,那就把所有优劣摆出来,看看究竟最后值不值。

    首先我真的挺佩服楼主设计的这个模型,思路真的挺新颖,但实际情况其实复杂不少,比如慕尼黑的房子应该不可能15年回本,再一个房子不断的维护也是不小的成本。我觉得实际拿来类比的模型只能是比较同样情况的房子,一个不带地皮,一个带地皮,以10年或20年为周期,算最后的收益率谁高。

    我年初看到一个Erbbau的房子,90年代的,本身没有任何问题,但是因为地皮是近20年才租的,所以地租非常贵一个月300多欧,相应的房价也非常便宜。既然是投资,那就算下收益率,一年的暖租减掉地租和hausgeld,除以买房所有花费,大概收益率在5%左右,这是净收益率了。相同的看看其他在卖的房子,基本没有满足这个收益率的。以10年为周期最后的收益率是50%减去卖房损失的部分。要比较的是如果买一套相同地段,相同新旧的房子带地皮,最后的收益率。这个收益率乘以10再加上卖房的盈利部分。

    一般来讲应该是带地皮赚得多。就算带地皮的房子收益率是3%,10年30%,加上卖房的加成,(因为房价涨得快)应该接近100%的。所以这个房子我最后没下手。

    实际中不乏非常多5,60年代的Erbbau的房子,地租一般100年,到现在刚过半,而且那个时候租的地价格便宜,一个月几十欧的房子也有不少,其实比地税也贵不了多少了。用上面的思路算一算,不一定收益率比带地皮的低。我建议楼主看到这类房子时拿笔算一算,相信总有合适的。

    最后提一句,现在贷款利率也上来了,首付比例也提高了,很难0首付贷款了,以后房市能不能有之前那么火爆也不好说,大家可以自己判断
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    发表于 2018-4-9 22:33 来自手机 | 显示全部楼层
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    你说的慕尼黑erdbau房升值不少,那其他房子难道不升值? 哪个升得更快更多? 而且以后 Erdbau房出手也不好出
    而且这个利息要一直付着
    而且这块地一直不是你的

    之前看到一个erdbau房还不是在慕尼黑,房子也要四十万多一些了,还没见过有25万这么便宜的
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    发表于 2018-4-9 22:48 来自手机 | 显示全部楼层
    主要看vertrag怎么规定,大部分Erbbau的利息和地价挂钩,地皮升值了利息也要涨,地皮主人有权力根据地价变动随时涨利息。另外房屋买卖过户也需要地皮主人的同意。

    lz考虑的是比较理想化的情况
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     楼主| 发表于 2018-4-10 10:15 | 显示全部楼层
    本帖最后由 和平人 于 2018-4-10 09:21 编辑

    谢谢各位回答。看来Erbbaurecht 房租金回报高,但卖房时可能不好卖,升值慢。
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     楼主| 发表于 2018-4-10 10:29 | 显示全部楼层
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    mirandayan 发表于 2018-4-9 21:33
    你说的慕尼黑erdbau房升值不少,那其他房子难道不升值? 哪个升得更快更多? 而且以后 Erdbau房出手也不好出
    ...

    这个利息要一直付着,相当于利息1%的长期贷款用于投资,很合算。因为银行长期贷款利息 高于1%。银行利息上升的话更是如此。
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