房地产税改革终于来临，未来如何征收？

袖底香

本周二，德国宪法法院判决目前征收房地产税的方法违宪。他们批评，目前征收方法导致“严重和全面的不平等”。这个判决到底对德国房产所有者和租户意味着什么，我们看看德媒的分析。

联邦宪法法院推翻了目前评定房地产单位价值的一个评估方法，单位价值是德国征收房地产税的决定性因素，房主和租户支付的税款是根据这个单位价值计算了，但是目前计算的单位价值往往偏离房地产价值，法院认为，现有的评估程序没有考虑到多年来房产价值的变化。

联邦宪法法院除了宣布房地产税现行方案违宪以外，法官还给立法者和税务机关限制了一个进行改革和调整的时间范围 。现行方案将延续到2024年12月31日，但是联邦政府必须在2019年12月31日之前提出一个从2025年起适用的新法规。从2025年开始实施新的方案。

德国经济研究所（DIW）税务专家Stefan Bach向媒体表示，从判决到真正执行新方案，可能会有激烈的讨论。因为房地产税收政策是一个非常复杂的系统。


完全重估是不太可能的

德国大约有3500万个物业，媒体认为完全重估单位价值是不太可能的 ，部分原因是因为必要的评估成本比年度税收高出许多倍。所以政府必须找到一个一个相对平等的计算模型。

虽然德国房地产税税收仅占德国经济产出的0,4％左右，远低于工业化国家的平均水平, 但是房地产税依然是德国地方财政的重要收入来源。下图是工业国各种财产税收占据国内生产总值的百分比，其中蓝色是房地产税。



全德范围内，每年房地产税税收近140亿欧元。而由于近年来德国房地产增值，房产实际价值会比目前方案中按照几十年前房产价值衡量出的价值高很多，改革后房地产税的负担可能会增加。

可能的方案
目前巴伐利亚和汉堡，提出了一个简单的方案，将来房地产税只由地皮面积和建筑物决定，就是通过所谓的等价模型Äquivalenzmodells来避免房地产税的猛涨，同时也避免地方财政压力。

而其他州早在2016年就同意了所谓的成本价值模型Kostenwertmodell，未开发的土地将来会受到周边地区房产销售的影响。而对于建筑物而言，将引入成本价值，该价值取决于基础面积和固定费率的生产成本，并且可以根据房龄，最多减少70％。联邦委员也采用了这个成本模式，但因为来自巴伐利亚和汉堡的阻力，还未在联邦议院讨论过。联邦财政部周二承诺迅速处理新法规。议会国务秘书向媒体表示，2019年底的截止日期是一个挑战，但是“我们接受。”


大联盟政府执政纲领中提到，土地税将成为对抗不断上涨的租金和土地价格的可能手段。联盟党和社民党将“通过税收措施改善房产市场”。例如重新引入在六十年代初就实行2年就被废除的房地产税C，这个税收将会使未开发土地的税率明显增加，从而避免有些地主囤地不开发，而新建或现有建筑物的投资，房地产税不会上涨，从而使地产投机成本更高，并创造一个激励机制。


另外一个可能的方案就是仅仅以土地的价值为基础，而不以发展为基础。但是这个方案会导致在法兰克福的银行大楼和邻近的行政或住宅楼要支付相同的费用，而且必须在全国范围内提供必要的土地标准。

总之，由于计算基础过时，联邦宪法法院已经宣布了现行房地产税征收方法违宪。政府必须在2019年之前找到一个新的公平的方案，同时也要避免更昂贵的税收。

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