德国房产投资机会分析：这些地区的增值潜力最大

袖底香

房产作为一种安全投资，很多人都把房产作为养老储备，因为到退休时，房贷已经还完，业主可以节省租金，有更多的钱用于生活。从这个意义看，长期来说，德国大多数地区，购置自住房还是优于租房居住的。

而在目前的德国，经过近几年价格上涨后，很多地方的房价已经过高，是否值得购置投资房，则有待商榷了。汉堡国际经济研究所（HWWI）的专家计算了2018年在德国401个城市和地区的房产投资机会。
德国西北部和南部地区值得投资
结果显示，德国十分之一的地区还是非常适合购置投资房的，也就是401个城市和地区中36个城市和地区，不管是购置自住房还是投资房，都具有良好的升值前景。

另外186个城市和地区，虽然目前房价已经相当高，但是预测也是正面的，投资者在德国西北部和南部地区能找到良好的投资房。具体如下图，灰色区域是不值得购置投资房的区域，而绿色和深绿色区域则是有投资潜力的区域：



最大投资潜力的区域：瑞士边境附近和波恩
专家们认为，巴登 - 符腾堡西南部的Lörrach具有最大的投资潜力。到2030年前，预计房价每年平均上涨1.33％。目前这个地区的房价仍然适中，购房价只相当于22.3年的净冷租。其次是Emsland地区，平均年增长率为1.21％；Schwäbisch Hall地区的房价年增长率为1.11％。这些地区都在瑞士边境附近，相比瑞士高房价，这些地区房价便宜多了，但是增值潜力相当可观。
德国城市中，波恩的房地产投资最具吸引力。目前平均购买价格是22.3年的净冷租。到2030年，研究机构预计每年房价上涨0.9％。在Weimar投资房产也是有利可图的，目前当地一套房产的房价仅相当于19.6年的净冷租，但是预计房价每年增长0.62％。

首都柏林的房价增长可能还只是开始
德国首都柏林，虽然其房产价格在过去三年里出现了爆炸式增长，但是专家认为这可能还只是开始。汉堡国际经济研究所的统计信息显示，柏林现在的平均房价已经相当于30,8年的冷房租，但是到2030年前，每年还是平均增长0,53%, 同样是值得投资的城市。而房价增长的重要原因之一就是外国投资者的介入。

德国的房地产市场在1995年至2010年间经历了长时间的平息，而同期美国或英国的房价大幅上涨。柏林现在的房价只不过刚摆脱了极端低估范围。而且柏林的很多人文设施，休闲场所甚至比巴黎等城市更有吸引力，而柏林的物价水平也相当低，生活成本低廉，吸引人们移居柏林。所以连大投资家巴菲特也开始进军德国房市，购置了柏林Köpenick或Adlershof的公寓楼，平均每平方只要2500欧，这个价格在纽约只能是购买停车场的价格。

慕尼黑房价也会继续涨
与美国和英国的房市有所回落相反，德国市场正在蓬勃发展。根据金融服务提供商Dr. Klein的计算，慕尼黑去年第四季度公寓价格小幅上涨12.1％，单户和双户家庭房的价格上涨幅度为17.6％。专家认为，虽然慕尼黑的房价已经是德国最贵的了，但是从中期看，房价还会有所上涨。汉堡国际经济研究所甚至认为，到2030年前，平均每年上涨1,81%。

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