warentest 房贷后续融资评测（Anschluss-finanzierung）

袖底香

抵押贷款利率不断上涨。尤其是如果贷款合同即将在几年内到期，而到期后还要申请后续贷款的业主应该如何应对？介绍一下warentest 最新5月版的房贷后续融资评测。

房贷利息对于购房预算的影响？

如果有人在8年前申请一笔十年期房贷，那么固定利息大概是4%左右。而到目前为止，十年期贷款融资利息最低已经降到1%。而80％的利率专家预计在未来12个月中，德国房贷利息会恢复上涨。仅今年年初以来，涨幅已经在20％以上。FMH Financial Consulting的专家向媒体表示：“对于十年期贷款的固定利率，我预计到今年年底时将回升到略高于2％。”

而15年期贷款的利率将在2018年底增加至2.50％（目前平均为1.85％）。那么，德国房贷利息会不会再次涨到2008年到2011年期间的4％到5％？谁都无法预见。

为什么利率上升？

金融危机爆发十年后，欧洲央行将摆脱导致历史低利率的超宽松货币政策。欧洲央行（ECB）今年将停止收购政府债券和公司债券。而且就目前的经济状况而言，利率也太低了。


为什么后续贷款（Anschlusskredit）与首次贷款（Erstfinanzierung）一样重要？

两种情况都涉及大笔的住房成本。金融专家Herbst表示：“很多人忽视了后续融资，只是接受他们之前银行的报价，但是，事实上如果继续在老银行融资的话，比其他银行贵几千欧元是非常平常的事。” 贷款人应该不迟于固定利率期限结束前三个月，向银行说明是否希望继续融资。而业主应该最迟在到期前半年就应该在市场上查询是否有更好的后续融资产品。

如果首笔贷款的固定利息期要在几年后才结束，能否保证获得低房贷？

一个可能就是签订远期贷款合同。当然，银行在当前利率的基础上会进行溢价。未来后续融资日期越长，加价越高。最多可以提前6​​6个月。

这种远期贷款有多昂贵？

如果只是一年后的后续融资，一些银行会放弃征收利息溢价。时间提早越多，溢价越是高，据德媒报道，目前远期贷款利息比较优惠的是ING Diba和Hypovereinsbank。

远期贷款是否存在风险？

当然还是有风险的，如果市场利率在一两年内低于当前水平，那么只要签合约了，那利息只能按照合同规定。另外，如果期间因为失业或离婚等事件需要出售物业，那么对于新贷款协议又是一个障碍。


后续融资能不能换银行？

无论您是选择远期贷款还是正常贷款，换银行都是可行的。但是，换银行于额外的登记费用，数百欧元。因此必须进行比价。如果剩余的债务仍然是15万或20万欧元，即使只是少了几个小数点，十年或十五年的融资计划也能节省几千欧元。

选择后续贷款的重要标准是什么？

不仅取决于利率的高低。同样重要的还有特别还款权，年度特别还款额应为贷款额的百分之五。

下面是warentest 最新的后续贷款评测结果：
以25万欧的房产，15万贷款为例，选择不同的银行，利息差别在8600欧到20100欧之间。

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