购买德国公寓要注意的5件事，附Fianztest评测的德国房贷最新行情

袖底香

目前德国的房价已经很高了，但是房贷利息依然很低。据德媒报道，事实上84%的德国长居人口更愿意买房而不是租房住。如果你要在德国购置公寓，一定要注意下面5件事：

1.计算每月预算

要算出你能购买多大的房产，首先你应该明确每个月在住房方面的花费。如果在市场上购买房产，有三种类型的运营成本：

-房贷利息
-房贷本金还款
-公寓或房屋的额外运营费用

其中经营费用包括取暖费，电费，水费，垃圾收集费，房产税和房屋保险。这些运营成本通常比原来住出租房会高出不少，因为自住房通常会比出租房增加一定的生活空间。此外，还应该安排每月维护房屋的储备金，例如，每月200欧元。这笔钱用于不可预见的费用，例如安装新的供暖系统或对屋顶进行维修等。

如果是二手公寓，运营费用可以从以前Hausgeld 账单中看到。

根据经验法则，房贷利息和本金的还款额，不应占家庭净收入的40％以上。加上运营成本后，不应超过50％。



2.考虑购买成本

当您购买房屋或公寓时，在广告上看到的价格并不是真正需要支付的价格。不幸的是，真正的价格要高得多。以一个例子来显示：一对40岁的夫妇想在汉堡买一套公寓。公寓价格45万欧元。

还有以下额外费用：

4.5％的房地产转让税：20250欧元
1.5％的公证和土地登记费：6750欧元
6％的经纪佣金：27000欧元

因此额外费用为54000欧元 ， 总费用为504000欧元。还不包括可能的公寓翻修费用与购置新家具的费用。

3.首付
首付是影响你房贷利息的一个重要因素。一般来说，如果没有首付，要不银行根本不放贷款，要不需要支付高额利息。首付越多，意味着银行风险越低，从而能申请到的房贷利息越低。
所以专家建议你竭尽全力提高首付：
--看看存折，银行账户有多少存款。
--如果您拥有股票，基金或其他证券，通常可以在短时间内出售变现后提高首付。
--如果你还有一块土地甚至可以出售的房产，当然也能变现后提高首付。
--如果有Bauspar合同，任何情况下都要使用。必须注意的是，住房储蓄合同如果中途停止，需要支付大笔费用，一般不建议中途终止。

--如果自己的财富还不够，还有可能从亲戚那里借钱， 例如从父母那里。
--如果自己是一个有天赋的工匠，例如，自己可以刷墙，装地板等，可以与银行协商抵为几千欧的首付。
--国家开发银行KfW还提供最多5万欧的贷款

大多数银行都希望贷款申请人提供20％至30％的收入。如果不到20％首付的话，就要求收入相应较高或者工作比较安全。例如，公务员的首付要求就低于雇员。

对于上面汉堡的例子，公寓价格为45万欧元，就要准备10万欧的首付。

另外，如果购买的是二手房，那么准备一定的储备基金也非常重要。专家建议至少要有1万欧元的账户余额。


4.保证长期获得低利率

房地产贷款的利息最近几年来一直处于历史低位。2016年秋天是历史最低点，当时房贷利息不到1%，而仅仅在十年前，至少要5％。

利率水平对购房者或建筑商来说非常重要。例如，如果您以8％的利率贷款20万欧元并在前十年偿还10万欧元，那么您将不得不在此期间支付12万5千欧元的利息。而如果年利率为2％的话，利息成本仅为3万欧元。

房地产贷款的利率取决于几个因素：
--金融市场的一般利率水平
--借款人的个人信誉（这不仅包括收入和工作保障，还包括首付比例）
--固定利率的期限
你不能影响第一点，而第二点只能影响部分，但第三点完全是你自己的决定，常见的固定利息期为5年，10年或15年。在目前低利息背景下，期限越长，利率越高，因为期限长的话升息可能也高，银行自然要求高的利息。所以这个利息期是要根据自己还款能力决定的，如果只选择五年的30万欧元贷款，将获得超低利率。但是有可能在五年结束时仍然有大笔债务需要再次贷款，而市场利息已经上涨。而如果选择10年固定利息期，虽然现在利息比5年期高一点，但是10年后可能把剩余债务一次性还清，总成本能大大减少。


5.在利率低时尽快还清本金

要注意的最后一点每年还清本金的比例：有些合同只有每年1％的还款率，每月负担相对较低，但借款人可能需要40或50年才能偿还债务。专家建议，特别是在低利率时期，至少每年要还2％至3％，当然更高还款率更好。这样，在固定利息到期后，你需要还的剩余债务就不多了。

许多银行允许至少更改一次还款额，这是很有意义的：例如，如果您在十年内的收入明显高于今天，则可以增加还款额。另一方面，如果你失业并且收入较少，就可以减少每月的负担。

您还应该注意房贷合同中特殊还款的可能性。如果您有剩余资金，将允许您每年偿还额外的债务，但只能达到一定的最高金额。
据warentest 的评测，带有改变还款额和带特殊还款可能性的灵活房贷合同并不比普通合同贵多少，下面是德国各个银行此类灵活合同的最新评测的利息行情，是2018年7月9号的最新数据：

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