专家：城市居民必须告别大公寓的梦想，附最新房贷利息行情

袖底香

在科隆租60平方米公寓，已经要支付1150欧元的冷租金。而在慕尼黑，甚至38平方米公寓的冷租就达到了1100欧元：谁计划在德国大城市定居，必须做好接受小公寓的准备。德国经济研究所的房地产专家表示，德国城市人口以后的居住面积可能会越来越小了，而像慕尼黑这样的城市只是先锋而已。而宽敞的公寓只能在德国农村地区才能负担得起。

多年来，德国人已经习惯了大公寓。根据联邦统计局的数据，自千禧年以来每个德国公民平均的生活空间是不断增长的。从1999年人均39平方米增加到2009年的45平方米，之后虽然也有所增长，但是到2017年是46.5平方米，可见增长幅度已经减缓 。而未来，随着城市地区的房价和房租越来越贵，很多家庭不得不牺牲自己的居住空间，转向小公寓。虽然也有很多德国人喜欢住的比较宽敞，但是市区大公寓根本负担不起。他们不得不转向城市周边地区

另外一个背景是德国明显的人口结构变化，老龄化越来越严重，单人家庭越来越多，他们对于小公寓的需求也越来越大。


德国的房产公司也顺应这种需求，不管是新建房还是住房的改建，都在向小公寓的方向转变。如越来越多地开发面积约为55至60平方米的公寓，或者将160平方米的大型公寓划分为三个小公寓。

德国租户协会的负责人则表示：“小型公寓每平方米的租金更贵，这对于租户来说问题的。” 另外，一旦德国解决了公寓空缺的问题，小公寓也可能难以出租。所以，对于小型公寓的出租要进行合理的分析，当然，大学城以及大城市的小公寓，在目前的房市中还是非常枪手的。

房贷利息是一直在变动中的，有意购房的要随时注意比价，下面就是德国房贷利息比价器，目前市场上最便宜的10年期固定利息的房贷贷款已经跌破1%了：

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具体比价要注意下面几点：
Nettodarlehen：就是你需要申请的贷款额
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Postleitzahl，邮编，能证明你的居住地
Beleihung，贷款占据房价的比例，就是证明你的首付有多少，首付越高，银行风险越小，利息也会越低
Tilgung，你每年还的本金，如果你Tilgung是2%的话，事实上你十年贷款期内归还的本金只有20%左右，80%的欠款可以一次性还清或者申请后续的贷款合同。如果你甚至Tilgung是10%的话，10年就全部还清了。

Sollzins 和effektiver Jahreszins，对贷款申请人来说，关注effektiver Jahreszins就可以了，是该笔贷款每年的实际利率。
Restschuld：贷款期结束以后的剩余债务。monatliche Rate，这是每月必须还的欠款，由利息和本金两部分组成，随着贷款期流逝，本金的比重会越来越高。

以一笔10年期10万欧贷款（首付40%，每年还本金2%）为例，目前市面上最低的是Baufiline Baufinanzierung提供的房贷，利息只要0.98%，也就是每月还款只要200多欧。注意，10年贷款期结束后，你的债务还剩近8万欧，可以一次性还清或者申请后续的贷款合同。

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