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[买房建房] 德国Ferienwohnung专题

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发表于 2018-9-19 00:47 | 显示全部楼层 |阅读模式

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德国Ferienwohnung专题
1.   范围:
本专题仅研究德国的Ferienwohnung的定义, 价格趋势, 投资要点.同时附带一点公寓和别墅的投资对比.本人不是房地产专家, 而是以投资人的角度来撰写本文,本专题涉及部分内容可能不正确,我会不断调查更新.
我在财务自由以后, 希望全世界的名胜古迹周围都买一套Ferienwohnung, 圣诞节和复活节住2个星期.其他时间短期出租.同时享受租金收入和房地产升值.自己住免酒店费用,而且有家庭归属感.
2.   定义:
Ferienwohnungen(缩写Fewos)指的是以度假为目的的短期出租的公寓.下文称度假公寓.
Ferienhäuser指的是以度假为目的的短期出租的别墅.以下称度假别墅. 默认本文提到的Ferienwohnung(度假屋)包括了以上2种情况.
3.   位置.
一般在景区和旅游城市比较常见.而且位置越越好,稀缺性越明显的地段, Ferienwohnung租赁价格越贵, 房地产的涨幅越大. 这里的稀缺性例如:国王湖周围30分钟车程.新天鹅堡周围30分钟车程范围内.
4.   Ferienwohnung的特征VS普通公寓.
1)   Ferienwohnung不是一般的出租房,是对人数有限制的。入住人数超过租赁合同上的人数是不允许的, 或租客需要多交钱。作为对比普通公寓,每年来拜访你的亲戚朋友的短期居住时间低于8周(还是6周), 无需多交Nebenkosten附加费.
2)   Ferienwohnung租赁期限一般几天或者几周的短期度假租赁. 偶尔也有人长期租赁. 一般的房屋出租通常都是以年尾单位进行长期出租.
3)   Ferienwohnung要去市政府登记GewerbAnmeldung. 普通公寓无需登记GewerbAnmeldung.
4)   Ferienwohnung一般都自带日常家电,类似于Hotel.但普通公寓经常是空房,什么都不带.
5)   Ferienwohnung一般由房东提供水电暖气网络等基本服务. 普通公寓的话房东可以啥也不提供,由租客自行和水电暖煤气公司签署合同.
6)   这条可能不正确.Ferienwohnung一般不需要交租房押金和定金(Kaution),但是普通公寓通常需要3个月的Kaution.
7)   破坏和善后.
如果遇到不良租客,搞坏了Ferienwohnung,例如打开窗户吹暖气,用电量超标,都对房东是灾难.而普通公寓往往由租客来承担暖气电费,所以基本上没没发这个问题. 对策: Ferienwohnung周围找一个可信赖的管家(例如中介),每天入住和退房前后都仔细检查一遍暖气和电器开关,控制住不良租客的用电//暖气的时间.
8)   Ferienwohnung终止合同的法律条款(感谢萍聚网友Lenka凡儿)
Kündigungsrechte des Mieters:
• bei Nicht gewaumlhrung des Gebrauchs § 544 II Nr. 1 BGB
• bei Gefaumlhrdung der Gesundheit des Mieters durch dieMietsache,
• bei unzumutbaren Mietverhaumlltnissen
Kündigungsrechte des Vermieters • bei vertragswidrigemGebrauch der Mietsache durch den Mieter
• bei Zahlungsverzug bei mehr als 2 Terminen bzw. inHouml;he von mehr als zwei Monatsmieten § 544 II BGB
翻译为英语:
Terminationrights of the tenant:
• in case of non-disclosure ofuse § 544 II No. 1 BGB
• in the case of a dilemma, thehealth of the tenant through the leased property,
• in the case of unreasonablerental disputes
Terminationrights of the landlord
•in case of breach of contract by the tenant
• in the event of late paymenton more than two dates or in the amount of more than two months' rent § 544 IIBGB
9)   Ferienwohnung合同格式和普通公寓不一样,谁有合同模版请提供一下.谢谢.
10) 转租(二房东)
Ferienwohnung一般不可以转租,除非房东书面同意. 而有些普通公寓可以转租, 但是也需要得到房东书面同意.
11)  
5.   购买Ferienwohnung要点.
1)   地段!地段!地段!优先考虑地段最好的位置,因为升值快,好出租,容易涨价.越著名的景点附近越好.
2)   Ferienwohnung应该要有独立的水电暖气Meter咪表度数.并在合同中记载合理的范围,超过正常值的10%以内都算合理.超出部分需要从Kaution押金中扣除.
3)   
6.   报税和退税注意事项.
a)   Ferienwohnung的房东每年申报个人所得税的时候,需要包括Gewerbsteuer. 方法: 先下载免费报税软件 Elsterformular(喜鹊表格), 在报税表格附件(Anlage V) 里面选择:
Das inZeile 4 bezeichnete Objekt wird:
ganzoder teilweise als Ferienwohnung genutzt 选择Ja
作为对比,普通公寓的房东,需要在下一行
ganzoder teilweise an Angehoerige zu Wohnzwecken vermietet 选择Ja.
备注1:哪位有经验的朋友请补充完善一下具体报税细节到这里.
备注2:普通公寓的房东, 不需要请市政府登记GewerbAnmeldung, 也不需要申报Gewerbsteuer, 但仍然要把租房收入统计到个人所得税里面.
b)  Ferienwohnung在租赁收入小于一定金额下可以免增值税。在这个案例中房东全年的Ferienwohnung租赁收入是5400欧Bruto, 所以免增值税。那么问题来了: 我有2套房子A普通出租不交gewerbesteuer, B做Ferienwohnung交gewerbesteuer.可以吗?
7.   目标客户群
自助游(包括中国人和外国人),参加婚礼,短期实习,参加展会,短期培训等.

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发表于 2018-9-25 10:30 | 显示全部楼层
可以推荐你一个介绍各种有关房产知识的群,你可以到那里去问。

因为那个群已经超过200人,进群都需要邀请或者群主批准。有兴趣可以留下微信号,我可以帮忙转到群主那里去。
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发表于 2018-9-22 10:41 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-9-24 19:44 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-9-24 20:06 | 显示全部楼层
另外,如果在其他城市(例如500公里以外)有Ferienwohnung, 但是不方便自己打理(招租,维修,开业主大会等杂七杂八的事情),能否找物业公司委托全权处理?这种物业公司德语叫什么? 谢谢
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