联邦法院新判罚：欠租两个月，即使补交也须搬家

袖底香

德国法律是保护租户的，所以即使是房客欠租，房东也不能简单地把房客赶出去。但是，现在联邦法院（BGH）有了一个新判罚案例，如果房客连续两个月不支付房租，那么房东有权即时终止租约。

原来的法律规定是有一段宽限期！如果房客收到催房租信后两个月内支付房租，那么即时解约就无效了。也就是可以利用这点，经常拖欠房租。就如本判罚涉及的案例：两间柏林公寓的租户没有按时支付租金。房东通知他们即时解约。然后租户迅速缴纳拖欠的房租。房客认为即时解约无效了，而房东认为，即使几十解约无效，也可以按照正常合同解约。双方告上法庭，柏林地方法院认为这是一种双重解约。而联邦法院（BGH）则认为，这种双重解约是允许的，因为宽限期这个规定是基于没有违约行为的基础上的，而房客拖欠房租就是一种违约行为，即使房客在所谓的宽限期内付清了欠下的房租，房东还是有权提前通知房客后，解约合同，也就是让租客搬出去。


判决是什么意思？
原则上如果租客不支付或经常不准时支付他的租金，就会被视为违反合同。在这种情况下，即使房客补交租金，房东也可以按照普通合同的规定解约。

对于租户来说，这意味着：虽然在宽限期支付租金可以避免立即被房东驱逐出去，但等到法律通知期到期后，仍然要搬出去。


什么时候需要支付租金？

租金必须提前支付。也就是一般在月初支付。

最迟在每月初的第三个工作日，必须支付租金。


► 租客经常不准时交租，房东可以终止合同。在法庭上，如果租金至少延迟了七次，那么解约肯定可以生效。

注意：一般来说，拖欠四次就可能被房东驱逐了，不能太多了！因为哈姆高等地区法院对违约次数已经有了相关的裁决。

房东什么时候可以单方面解约

房东不能简单地单方面取消租约，而必须以书面形式向承租人出示法律承认的终止理​​由，并遵守租赁协议中约定的通知期限。

以下原因（拖欠租金除外），房东可以单方面解约：

☞ 承租人违反对其他租户的义务：如不断扰乱或侮辱其他住宅居民。但是解约前必须提出警告。

☞ 拆除建筑物。

☞ 违约：例如未经房东许可而转租。

☞自用：房东或近亲想要使用公寓。

租客多长时间必须搬出去？
除了适用法定通知期以外，这取决于租约已存在的时间。

租期5年，通知期必须至少为3个月，
租期7年，通知期必须至少为6个月，
租期8年，通知期必须至少为9个月。

承租人原则上有三个月的通知期。

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