慕尼黑房产地段专业谈，12年地产经验。什么地段最好，什么地段不能买，什么适合家庭

MUCIMMO

在慕尼黑买卖房产已经12年有余，对慕尼黑及周边的各种地产可谓相当了解。这六七年跟着房市泡沫也是大赚了不少，今天跟大家分几个章节略微分享一下心得。

1. 慕尼黑的中心是什么？
慕尼黑的交通图是以kalsplatz为中心，向四周散开形成内四圈，外十二圈。
地产亦然，基本的规律就是地产靠近kalsplatz越近，房价越高，一圈以内的房价基本是2到4圈的两到四倍。一般情况，越外圈低价越便宜。
比较大的例外是慕尼黑南部的黄金富人区Grünwald & Pullach，他们不直属慕尼黑。房价却与一圈相当，各个明星都喜欢在这里置业。慕尼黑的艺术中心是rosenreimplatz的GASTEIG，这里聚集了各种名流，音乐会，歌舞艺术展，有全城最大的图书馆和音乐学院。这里是高端人士爱聚集的地方。

2. 慕尼黑房产置业黄金线在哪里？

慕尼黑富人置业内行有两条黄金线，一条是慕尼黑的灵魂之河伊萨河
---伊萨河沿线的房子一般是其他区域的两到四倍，其中三个区域段是最贵的，中间MAXMIMILIANS过德意志博物馆到kolumbusplatz到Flaucher这一段，沿岸房产基本1万5到7万每平，北面LUITPOLDBRUEKE到英国花园南面，可惜大部分都是森林，不准开发。南部Grünwald都是2万+

第二个黄金线是NYPHENBURG前的河流沿线，这区域的房产明显比其他区域要贵很多，一般1.5到3万，可惜这几年很难找到项目再开发。

如果能在这两个区域或者区域附近置业，说明你真的很有资本和眼光，无论是房产升值和生活质量都是一流！

3.慕尼黑的房产格局简略是什么？

接网友的非常有道理的话，慕尼黑房产经常流传一句话 “南富 北工 西平 东乱 中神通"

慕尼黑的富人大部分喜欢在慕尼黑南面买房子，绿地多，有河，工业少，交通方便，商业发达，学校多，适合家庭居住

北面工业聚集区，租房市场发达，学生多，流动工作人员多，除了harthof到feldmoching这一土人聚集区都是不错的
西面比较平凡，laim是慕尼黑绿化最少的区，不过交通方便，有中学。曾经普通的pasing区经过扩张得到了空前的发展，不过土人阿人比例逐渐增加。aubing和neu aubing算是增长期，在一片荒地上不停造房，房价低廉，学校幼儿园无法跟上，没有文化底蕴，70%购买者为外国人，lochhausen是慕尼黑最边缘停滞不前的区域，整个区几乎没有超市，没有中学，房价潜力最低。纽芬堡是这一区的最大亮点，可惜几乎没有地皮可以扩展。

东面 到trudering都算挺不错的，过了 trudering几乎就是土阿黑的天下了，riem，messe通过几年扩展，造房无数，购物中心犹如国内一般热闹，如果单身，这地方租金便宜，交通方便，非常适合,如果是家庭。....,..你懂的，，国际小学，上中学都得到trudering才有。

中神通，慕尼黑市中心尤其是一圈以内聚集了大量的商业医疗教育资源，是房产的最保值升值区域，因为已经没有地皮可以开发了。可惜现在没有1 MIO基本在一圈内连个两三居室都别指望了。一圈房产在过去五年左右基本翻翻。四居屋等适合家庭的几乎绝迹，一旦出现市场即被迅速购买。现在大部分是开发小户型适合投资。不过也基本都是高端收入人眼中的猎物。

4 慕尼黑哪里房产最便宜？如果有家庭可以买吗？
慕尼黑的房市已经过热了，连长了近十年。如近要想在慕尼黑买到便宜的房子，只有几个最差的区域了：

1.Feldmoching Hasenberg，这里聚集了大量的AL,土人的天下，房产价格一直处于最低，教育质量低下，如果你不想你的孩子混在其中，请三思
2.Aubing LOCHHAUSEN LANGWIED,这三个区域Aubing好一些，LOCHHAUSEN 和LANGWIED都是IMMOBILIAN24里查慕尼黑最低价格的常客，按慕尼黑单面积排序无论是wohnung haus都是慕尼黑最便宜的，这两个区域教育水平低下，商业萎靡，医疗基础设施滞后，属于慕尼黑房产的洼地，当然房产行业内还有不能说的秘密，使这里成为慕尼黑升值最慢的区域。前段时间扎根常驻的两百多个非洲难民把这里弄得人心惶惶。有孩子如果有钱的尽量避免置业这两个区域。
3. Perlach 慕尼黑出了名的问题区域，有一小部分充满了犯罪和丑恶，大家如果看到了很便宜的房子一定要小心。


这三个区域是你们在IMMOBILIAN24能找到的慕尼黑最便宜的房子，有时价格低的让人难以想象，
但是我们行内的建议是 如果家庭有孩子Hasenberg， Lochhausen,再便宜也千万不要买， Feldmoching，Langwied多多探访再决定，Perlach有好有不好小心购买，AUBING FREIHAM要便宜可以买，这里有大量空房。



5 慕尼黑哪些地段的房子实惠？

且听下回分解

6 要追求高回报价值该投资哪里？

且听下回分解


。。。。。

MUCIMMO

如果反响强烈，我可以每周更新3点专业建议以供参考

Dattel

请问，2圈Obergiesing, Wetterstein Platz  附近最近的房价？

nemos1

谢谢楼主分享的信息。
但就慕尼黑来说，已经不是普通投资者能够得着的了，不但angebote少的不得了，价格也是高的上天。如果真不差钱，也不一定非要在慕尼黑买了。还不如看看慕尼黑周围的小城。

和平人

写得好，盼下回分解

雪凌凌

顶一下，期待下回分解

loveorola

12年了。。。所以LZ是金盆洗手之后才来分享吗

alternativ

好帖

schakalhund

感谢楼主分享信息，说得很有道理，而且整个慕尼黑都覆盖到了，不错，期待更新，现在房市会往哪个方向发展

cheelgo

感谢楼主分享信息，说得很有道理，而且整个慕尼黑都覆盖到了，不错，期待更新，可以和大家一起展望下未来形式吗？