咨询高人出租房屋，二套房贷款有关问题

fanwei12

我家在2015年以很低的首付贷款买了一个联排房子，贷款15年。
2018年11月又看上一个新建的独栋，计划贷款买下来。
联排想用于出租，出租的租金抵月供差不多，觉得卖了不划算。
我的问题：
1 很多朋友都说在德国出租房屋有很多问题，很多租户都特别事，遇到故意拖欠房租，或者失业的租户很难办，找律师打官司啥的可麻烦。是不是真的出租房屋很多麻烦事啊？
可是我看网上不少朋友都是说房东事多，刁蛮的，难道我们中国人在这租房都比较讲究，外国人或者说德国人租房不讲究？
关于这个房屋出租，大家有没有啥建议？是出租给专门打理出租房屋的公司？还是租给中国人？还是找专业专业律师给写个合同？或者说直接卖了？

2 像我这种已经有一套贷款房的，再去银行申请贷款，可有什么需要注意的事项？譬如：回答银行问我原先房屋怎么处理这个问题，可需要技巧？等其他我需要注意的。

请高人指点一下！
谢谢！

fanwei12

VB-NingShui 发表于 2018-11-14 14:42
deutschebank 不用授信是因为，你的hausbank就是deutschbank的，在开户时你就已经签了授权书，所以不用得到 ...

现在出售这个房子的年头比较强烈。

fanwei12

刚刚看上的这个小房子，是银行自己开发的，今天下午告诉他们要买，他们说会尽快安排负责贷款的同事跟我们联系。10分钟后，负责贷款的同事就跟我们联系，明天（11月13日）上午面谈，这速度，我都怀疑我来了一个假德国。

fanwei12

今天上午按照约定去见银行负责贷款的人。到了才知道，见的是一个贷款的中介机构的人。估计也是个挂靠中介或银行单干的主。问了一些详细的基本问题，填入他们的一个软件，最后自动出来可以贷款多少。昨晚准备的话语套路都没用上。
得出的结论比较满意，那人说我们的情况，再贷款没问题，鉴于上一套房子贷款以及还款情况结合家庭固定收入，这次批下来贷款一点问题都没有。整套房屋极少的首付就可以了。首付0-4.3万是一个利率等级，4.31-7.5万是一个利率等级，7.51-10万是一个利率等级，10万以上是最优惠的利率等级。具体的贷款组合，还要等他回去详细算出来，再跟我们谈。
让我们签了一个表，他去查一下我们的信用记录。上次在德意志银行贷款没有签这个东西，我想他可能是个人，单干的，去查个人征信需要授权，德意志银行比较牛，查起来不需要授权吧。这个应该没啥问题吧？
期间聊到的我们目前住房是出租还是出售，他也没给出啥有意义的意见。可见租房，选择好的租户跟抓阄，摸奖一样。他说他曾经买过3套小公寓出租，有2套出租的都特别开心，就一套，总是出问题。他说有个租户，正常交了4个月房租后，就再也不交房租了。后来强行入门，从60平的公寓内清理出来4吨垃圾，问我们可能想象。说垃圾清运之后，整理好，重新出租，一共花了1.5万欧。第二个租户，交了2月房租，找不到人了，门窗都给搞坏了。他一生气，3套房子都卖了。这个人说的不知道真假，反正增加我房子是租是卖的迷惑。

也不知道这贷款中介机构的人靠谱不。我又从网上找了一个类似于比价网站的比价贷款机构，明天上午电话详谈。

VB-NingShui

deutschebank 不用授信是因为，你的hausbank就是deutschbank的，在开户时你就已经签了授权书，所以不用得到你的同意就可以调阅你的schufa.

一般能租的起Rheinhaus的不会太差或者有小朋友。小whonung相对问题会多一些。但是提前购买好法律保险还是有必要的。

Truecar

关于出租，假如房子离大学什么的比较近，结构又适合当WG，可以按照WG出租给学生。大学生一般很少赖帐，选房客的时候注意查看其经济来源和家庭背景。经济来源说不清的不要。
出租给学生的另一个好处就是即使对方赖帐，也不会拖很长时间，学生都是单身，赖帐的话比较容易赶走。还有就是一个WG住几个人，赖帐的也就一个，其他人交钱还能保证你收支平衡。缺点就是管理麻烦，经常换房客。

Truecar

另外，你第一套是2015年买的，现在不到10年，德国房产10年内买卖，涨价的部分要交投机税的，这个比例很高，你赚不到多少。

fanwei12

Truecar 发表于 2018-11-18 23:33
另外，你第一套是2015年买的，现在不到10年，德国房产10年内买卖，涨价的部分要交投机税的，这个比例很高， ...

自住的住房，住3年就不要交税了。出租的房子，需要10年。
目前不卖了，留着出租了。