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[买房建房] 大城市周边购房到底值不值?德国最新研究告诉你五星级通勤城市

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发表于 2019-1-3 11:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 袖底香 于 2019-1-3 12:58 编辑

德国城市的住房费用越来越贵,所以人们常常搬家到城市外围,通勤上班,到底有没有意义?据德国最新公布的一项研究,有的地区通勤可以获得经济上的回报 ,有些地区则根本不合算。
德国是通勤国家。在过去几十年中,通勤者数量持续增加,据最新数据,通勤上班的人口已经高达1800万。同时,通勤人口媒体通勤的道路越来越长:根据就业研究所的一项研究,自2000年以来,平均通勤距离增加了21%。

但是许多人是被迫通勤。因为特别是在蓬勃发展的大都市,虽然有很多就业机会,但由于住宅数量没有相应增加,许多人被迫在大城市外围居住。

通勤在财务上是否有利?房地产研究机构R&B研究了24个德国大城市,看看居住在周边地区通勤上班是否值得。


专家们将周边地区的住房成本与大城市住房成本进行比较。然后计算通勤费用和时间。下面的数据分析,也可以作为居住地选择的决策辅助,例如,如果城市周围的社区,提供相对便宜的住房和良好的交通体系,那么就可以认为是5星级通勤城市和地区。如果该地区和大城市之间的交通不便,并且租赁成本优势或房价优势很小的话,那就不适合通勤(最低1星)。

研究人员研究了大都市与邻近城市和郊县之间(居民不少于2万5千人)的通勤路线,并且研究了住房成本,乘车或乘坐火车前往大城市需要的时间和成本。如以柏林为Bernau 例:

如果在Bernau购房,比在柏林购房便宜平均接近一半多,房租也便宜27%,私家车通勤平均不到一个小时,平均费用4452欧,公共交通平均只要二十几分钟,费用1206欧。所以认为是适合通勤的四星级城市。

上图柏林周边的城市和地区,绿色颜色越深,越适合通勤。所以大多是适合通勤的四星级城市和地区,如Brandenburg an der Havel ,Potsdam ,Teltow 等。而Frankfurt (Oder) 虽然房价便宜,但距离太远,而被认为是3星城市。

另外,在杜塞尔多夫,法兰克福和斯图加特等城市,都出现了以下情况:在周边地区的小城镇,租金和购买价格比市中心便宜50%。由于交通便利,旅行时间适中,所以往往居住在更便宜的周边地区是非常合适的。
下面的杜塞尔多夫的图示,如Duisburg是适合到杜塞尔多夫通勤的5星城市:

另外5星城市如Mettmann ,Dormagen,Grevenbroich ,Korschenbroich 。


下面的法兰克福的图示,如Offenbach am Main 是适合到法兰克福通勤的5星城市:

另外5星城市如Maintal ,Langen (Hessen) ,Mörfelden-Walldorf ,Hattersheim am Main ,Butzbach,Friedberg (Hessen) 等。

下面的斯图加特的图示,如Ostfildern 是适合到斯图加特通勤的4星城市:



但是周边地区并不总是比大城市便宜。特别是鲁尔区:如在埃森,杜伊斯堡和波鸿等城市,周边地区的租金价格往往远高于核心城市。因为这些城市被认为结构薄弱,精英更喜欢居住在周边地区,从而推动了当地的房屋和租金价格,这是重工业区的典型特征。此外,大都市区以外的许多小城市,如Münsterland或Sauerland,仅通过公共汽车与鲁尔区相连。通勤者必须长途跋涉。根据F + B的分析,鲁尔区的埃森,杜伊斯堡和波鸿是最不适合通勤的地区。

周边地区的购买价格优势下降

而在德国的通勤之都慕尼黑,通勤的价值越来越少。在那里,大约有35人生活在城外,但是,随着慕尼黑租金和公寓价格的上涨,近年来越来越多人搬家到周边地区,但是周边地区也不再那么便宜,在周边地区的购买优势平均只有30%。但是,慕尼黑周边通勤的时间还是相对较短的,如Dachau是适合到慕尼黑通勤的5星城市,具体即使是通勤,也是四星城市了,如下图:



总的来说,通勤时间经常被认为是一个不太重要的因素。许多人搬到周边地区,是因为他们可以买得起更大的公寓,甚至还有带花园的房子。但通勤最主要的缺点是时间和生命的流失,今天,超过四分之一的员工通勤时间超过半小时,对于工作生活都是一个负担。


即使是同一个大都市地区内,由于基础设施不同,通勤方便性有很大差异。如在杜塞尔多夫附近的两个城市Haan(约30,000居民)和Heiligenhaus (约27,000居民):在这两个城市,居住成本比杜塞尔多夫便宜得多。此外,由于类似的距离,驾车成本也很接近。但是Haan的公共交通连接更加便利,通过火车站可以在半小时内到达杜塞尔多夫的火车总站。在Heiligenhaus没有火车站,只能用巴士连接。所以分析显示Haan比Heiligenhaus更适合上班族。
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