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[买房建房] 购买二手房的陷阱

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发表于 2019-1-29 11:36 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 袖底香 于 2019-1-29 13:04 编辑

德国新房的价格越来越贵,所以很多购房预算比较低的家庭或者是购置投资房的家庭也开始考虑二手房。但是购买二手房的学问就多了,万一买到建筑上有缺陷的房子,那么后续成本非常高。所以购房前一定要仔细观察,最重要的是要检查下面几个可能的陷阱:


陷阱一:地基不稳
对于较旧的房子,首先应该看墙面。当然,墙壁表面的裂缝是正常的,这些裂痕主要是由水分和湿气引起的。当时,如果墙体有裂缝就应由专家评估了。

特别是建筑组建连接部分出现裂缝尤为重要。砖石结构中的裂缝,最坏的情况可能是地面不稳导致。如果一个二手房需要进行稳定措施,则必须准备五位数的成本。

如果阳台上有缝,建议检查是否是新伤还是旧伤。如果需要翻新需要多少成本。有的翻新成本非常贵 ,会超过10000欧元。

如果房子的绝缘海绵出问题,建议你放弃该物业:在这种情况下,必须完全更换木制部件,包括横梁,绝缘材料和石膏板。


陷阱二:霉菌造成的伤害
常见的问题是水损坏,通常发生在地下室和石膏版砌的房间,木结构的房子通常也容易受影响。如果木材部件长期在不干燥的情况下可能形成霉菌。拆除所有部件通常非常昂贵。

此外,如果地下室需要重新密封或屋顶需要翻新,您必须准备五位数的翻新费用。而且有的二手房甚至根本不值得翻新。



陷阱三:屋顶很差
二手房的屋顶必须仔细检查。如果屋顶瓦片出现滑动和不稳情况,可能需要翻新屋顶。每平方米需要支付20至30欧元。此外,老房子的屋顶通常不密封,如果要重新做绝缘,根据不同的类型,成本是不同的 ,通常在每平方米20到100欧元之间。

如果屋顶必须完全重建,面积为180平方米的屋顶,需要至少准备12000至15000欧元。

陷阱四:加热设备太旧
翻新加热设备也是重要的成本因素。根据有关能源条例,超过30年的天然气和石油锅炉不能继续使用了。所以有可能新的业主马上就要更新取暖设备。

成本取决于采用何种取暖技术:目前,新的燃油加热系统在6500至9000欧元之间,燃气加热系统需要支付6000至8500欧元。如果更改和以前不同的系统,还需连接或油箱的成本从2000欧元到4000欧元不等。

如果使用可再生能源,成本更高:使用木材取暖是气化锅炉成本是7000至10 000欧元,现代化压制木颗粒加热锅炉成本是15000到20000欧元之间。



陷阱五:窗户漏水
房主不需要在特定时间内更换窗户。但是如果窗户致使加热成本高或者导致房间长霉,那么更换窗户是有必要的。

如果更换带有三层玻璃的隔热窗,您需要支付以下价格:

塑料窗:500欧元
木窗:650欧元
木铝窗:780欧元
铝合金窗户:950欧元

采用双层玻璃的话,价格能降低15%至20%。您还必须为每个窗口支付安装成本100到150欧元。


陷阱六:电网过时
几乎所有旧房屋的都有另一个问题:电气装置不再满足当今的需求。如电源线发脆,插座太少等等,当然这个只有电工可以判断。如果旧系统无法更新而必须完全更换的话,对于140平方米的房屋,成本至少为10000欧元。


陷阱七:卫生间需要翻新
在老房子里,浴室通常是过时的。在大多数情况下,瓷砖,洗手盆,浴缸或淋浴设备都必须更新。也要准备约10000欧元的预算。

对于较小的浴室,新地板,墙砖和卫生物品的材料成本为2500至5000欧元。除此之外还有安装人员的人工成本。此外,电工可能要调整线路。这可能会产生4000到5000欧元的额外成本。



所以购买二手房是门学问,因为原则通常被认为是“原样”买下,作为买方几乎没有机会就任何后来发现的缺陷要求赔偿或撤销合同。所以建议请一个专家对房产进行评估,通常需要支付 300到1000欧元之间的费用。然而,这些专家的专业知识可以帮你在价格谈判中处于有利地位,通常会使购买价格大大降低。
另外要注意的是,购买二手房除了需要检查外,您还应该让卖家出示能源证书和最新的取暖结算单。另外存放在建筑当局的有关资料也是要了解的,包含该建筑的规划许可,描述,历史以及设备等等。

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该用户从未签到

发表于 2019-1-30 23:18 | 显示全部楼层
感谢分享!
还有个问题想请教一下:看中一套93年Kampa盖的,肯定是Fertigbau对吧,当时问了下中介有没有石棉,中介说应该没有吧。回家网上查来查去说96年为界,之前的保暖材料都有石棉问题。是不是这样?如果有,但只是在外部,室内没有,是不是不太影响健康?还看过70年代的房,是Massivebau,也问过有没有石棉,房主和中介都很确定的说,只有Fertigbau才有石棉的问题,Massivbau是没有的。是这样吗?还是说70年代的这种Massivbau,有可能用了石棉,也有可能没用石棉呢?
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