要不要提前还贷？

握紧阳光

前年贷了房贷买了个Wohnung，定了每年有1万欧的Sondertilgung，但是一直也没多还，没有多还贷的原因是想把钱存下来留给接下来买Haus付首付用。但是看着账上的钱越来越多，这里也没什么其他投资，感觉存款就像是数字一样没有什么价值了。请教各位，这个Wohnung我们说不好以后到底卖不卖，可能卖可能出租，但是Haus是肯定会买的，当初贷款利率是1.26%，如果有多余的存款，到底要不要多还Sondertilgung呢？

VB-NingShui

如果5年内明确肯定会再换房，那完全可以考虑直接存银行，虽然有小量贬值，但是你的贷款也会随之贬值，但一旦投入到房产，这笔流动资金就完全被占用且无法轻松流动了。
现在市场上很多短期低利息的sparplan, 要是觉得银行0.5%利息没吸引力，做些1% 2%的短期1-2年定投保底sparplan就可以了，等需要买房首付等才能及时调用。
或者购买一些小额的bauspar,锁定现在1.1%贷款利息放弃收入利息就行了，如果到时候利息还很低就直接取消bauspar,把钱取出来就可以了，损失也不会很大。

cheelgo

出租房就不要急着还ST了。利息可以抵税。

握紧阳光

cheelgo 发表于 2019-1-31 11:57
出租房就不要急着还ST了。利息可以抵税。

目前五年之内肯定自住，之后换Haus了这个Wohnung应该会出租。
为了五年之后的出租利息抵税，现在不还ST值得吗？我的想法是，这几年如果不还ST，每年以存款的形式留着，存款会小幅度货币贬值，而且这几年之内的利息不能抵税，剩余的Tilgung越多，实付利息越高。贬值的货币和这几年多付的利息都是真金白银，以后出租利息抵税能抵回来吗？
但是换个角度再想想，买Haus的时候要首付，现在每年的ST都还掉，到时候的首付就少，Haus的贷款利率就高，贷款周期也拉长一点，总的利息就多了。
所以拿不定主意，不知道德国这里的普遍规律是什么？

great

看你准备什么时候换房，如果近期肯定要换的话，就留着当首付，如果举棋不定观望中，可能换工作，可能添丁，位置大小等至关参数都不确定而导致可能拖到三五年后，那就尽可能去还贷。
总归自住房尽可能早还贷和多还贷不是错， 因为你可以拿来当作抵押。

kidkudo

哥们，没有什么普遍的规律。具体问题具体分析，这里没几个在银行上班的，无法给你准确答案。

如果没有更好的投资渠道，每年一点还 ST是不错的，但是这点在你今后贷款买haus的时候，银行能看重多少（也就是可以抵多少首付），这是个问题。所以建议去银行问问。

虽然QE印发大量钞票，就和通货膨胀比来说，房屋贷款的利息还是划算的。

另外你要预估下这五年内房价增长带来的成本，如果确定五年要换房，现在就要看起来了。然后你才知道手里是不是要留足够的钱去谈首付。有了底，你才能在好房子出来后立马秒杀。

幽雨听弦

我也有类似的问题。学习了，多谢

cooby3

好多人都有类似问题，尤其利率走向不明确，不知道五年十年15年后会是什么情况。如果以后利息猛涨，那就不要还了。如果利息不变或者降低就可以还。但话说回来，这就和预测彩票一样，谁知道呢

MLY2015

握紧阳光 发表于 2019-1-31 12:14
目前五年之内肯定自住，之后换Haus了这个Wohnung应该会出租。
为了五年之后的出租利息抵税，现在不还ST ...

既然好几年以后才买Haus，现在多的钱就用来还Sodertilgung呗，以后买Haus的时候，在同一家银行贷款的话，你wohnung已经还的Tilgung是可以被当成买Haus的首付的，然后这边wohnung提前还款还能省利息，当然，手里还是要留点现金流，但是大部分可以考虑还sondertilgung

northwester

我帮你想到3个方案，你看看怎么样
1。银行好象是可以接受用一个还过一些款的房子做新房的抵押的，和首付一样用。我记得看过说只要还款超过20%就可以从新抵押了。不如去银行问问啊，要是还是同一家银行，应该很好说的吧。。
但是这么做的坏处是，以后出租房的税务没有那么好看了，利息太少了。而新房的利息反而多了，还不能抵税。
2。有一个有点儿变态的玩儿法是，你可以现在就Sondertigung，5年以后买房子住进去之后，把旧的卖了，应该到时候银行贷款违约金也没有多少了。新买的房子呢，贷款先贷款一个很短的大比例贷款。再加钱买一个Forworddarlehen
旧公寓卖了之后，拿到的大部分钱迅速再和银行从短期的贷款，用Forworddarlehen切进长期的贷款。剩下少量钱再买一个和原来那个差不多的公寓，租出去。这是我能想到的税务上最划算的方法。但是Darlehen上肯定因为手续费，特别是Forworddarlehen会损失一些

3。或者你现在就用剩下的钱再买一个公寓租出去，5年以后买房子的时候，和银行商量好，用你自用的老公寓抵押，但是让银行允许你卖那个公寓，卖了之后的钱允许你直接全给银行。这样的坏处是，我说的那个和银行来回弄的条款，就是银行现在能同意，5年以后也不能保证还是同意的。另外一个坏处是，5年后买新房之前，自用房的利息不划算