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[买房建房] 德国物业管理成本将大大增加

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发表于 2019-2-8 12:06 | 显示全部楼层 |阅读模式

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在德国,不管是购买公寓还是购买那种排房,业主协会有义务聘请物管,来处理一些共同的事宜。但是费用是由业主分摊的,如果是供出租的物业,业主也有权把这部分费用转嫁到租户头上。所以,一旦涨价,对所有人都有影响。而据德媒报道,以后物业管理成本将大大增加,也就是说,不管是自住房业主还是出租房租客,需要支付的费用又将增加。

从3月1日起,德国住宅物业经理需要获得官方的许可,而得到许可的前提是接受培训,并强制上保险,这就是物业管理更加昂贵的部分原因。

德国物管主要负责房屋的维护和结算事宜,如电费水费结算,拟定公约,聘请工匠,组织业主大会等。 无论是对租户还是业主来说,物业经理的形象都不会太好。一方面,物管要负责一些吵架事件的协调工作,判定谁来负责。另一方面,有些害群之马浪费业主和租户的钱。所以物管经常涉及法律纠纷。德国房管协会(DDIV)估计每年业主和租户多支付了2亿欧元的不必要开支,这是由于管理不当和物管缺乏专业知识所致。每年在德国法院有26万起关于房屋所有权和租赁法的诉讼,其中超过五分之一也是因为物管缺乏专业知识。

为了使该行业专业化,并将害群之马赶出市场,政府因此在2018年8月颁布了新的法规。最迟到今年3月1日,所有物管必须持证上岗,这些要求也将适用于已经活跃了一段时间的物管。 虽然行业协会认为这是毫无意义的监管,而小型物管公司,特别是兼职物管则因面临行政负担增加和成本上升而不得不涨价或离开这个行业。如德媒解释,Claudia Kilian负责维护一个拥有35个住宅单元和20个车库的住宅楼作为兼职工作,但从今年3月开始她可能要放弃这个兼职,因为新的许可证义务和强制保险对他们这样的小型兼职物管人员来说特别困难。而且成本的增加也最终让他们无利可图。

从业许可和强制保险
事实上自2018年8月1日起,物管不仅要向商业监管机构报告,还要申请住宅房地产管理许可。而任何未在2019年3月1日前获得许可的人不能再进行物业管理。所以剩下的时间不多了。


而得到许可的前提具体在“商业法”第34c段有规定:物管必须证明其可靠性,金融状况有序,有专业责任保险。当然,如果只是管理单个对象的自我管理员则不受法规的影响。


一个小的物业管理公司在立法改革前的保额只要15万欧元,而现在要求投保100万欧元,每年的保费是600欧。而之前只要支付200欧元。新法规下,官僚主义和运行成本大为增加,所以德媒预计德国物管费用会大幅增加。

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