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[买房建房] 2018年德国房市的惊人总结报告,房价和房租上涨看不到尽头

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发表于 2019-2-20 13:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 袖底香 于 2019-2-20 13:58 编辑

全球经济和政治危机完全没有影响到德国房地产市场的蓬勃发展,德国房价持续上涨。德国房地产委员会和中央房地产委员会(ZIA)发布了350多页报告,研究了过去一年的德国房市的发展情况。我们来看看这个报告。


租金
自2007年以来,全德新租约的租金增长了36.8%。

目前,德国房需依然非常高。租金有望继续上涨。2018年德国房租涨幅再次大幅超过平均通胀水平。从2017年到2018年一年间,全德新租约的平均租金增加了3.9%,达到每平方米7.06欧元。

下图是德国城市房租的增长图,以3房80平方米公寓,中等地段中等配置,房龄30年为例,其中黑色是德国平均,其他分别为德国七大城市

德国七大城市的房租增长尤为明显:柏林,汉堡,慕尼黑,科隆,法兰克福,斯图加特和杜塞尔多夫平均每平方米支付的租金已经超过十欧元!

▶︎首都柏林去年的租金涨幅最高,为9.2%(同比2017年为8%),目前柏林每平方米租金成本为10.04欧元。

而去年汉堡新租约的租金上涨5.7%(2017年:4.6%),平均每平方米10.90欧元。斯图加特和慕尼黑的房租上涨稍微放缓:在巴登符腾堡州首府斯图加特,去年租金上涨7.8%至每平方米13.16欧元(2017年:8.1%);慕尼黑,去年房租上涨6.8%(2017年:7.5%)。每平方米支付16.54欧元。



下图是德国房租的增长图,以3房80平方米公寓,中等地段中等配置,房龄30年为例,其中黑色是德国平均




周边地区和较小的城市也变得更加紧张。越来越多的人从大都市搬到那里,因为小城和周边有更多的空置公寓和建筑用地。
▶︎租赁价格自2005年以来上涨了50%以上的城市包括英戈尔斯塔特,维尔茨堡,奥格斯堡,纽伦堡,奥斯纳布吕克和海尔布隆。慕尼黑周边地区的房租也上涨到每平方米13.58欧元。

该研究还显示:租金上涨特别快的是西德地区城市(每平方米8.29欧元,上涨4.3%),其后是西德农村地区(每平方米7.02欧元)。在德国东部地区,不包括柏林在内的城市,每平方米平均租金是6.48欧元(上涨2.4%),在农村地区则为5.67欧元。

房地产专家认为:尽管今年收紧了限制租赁价格上涨政策,但是不会改变德国房租螺旋上涨。

几乎没有任何空房

租金不断推高,许多地方几乎不存在的空置率。在慕尼黑,法兰克福和明斯特,空置率已经低于0.5% ,也就是几乎全租出去了。


▶︎那些想要在住房市场有更多选择的人应该去萨尔茨吉特和开姆尼茨。在那里,超过百分之八的公寓还是空的。在马格德堡,这一比例为5.1%,莱比锡为4.9%。这些地方公寓的空置率相对比较高,租户的选择面比较大。

购买价格上涨
房价上涨与租金相似:大都市区的房价涨幅最大。在七个顶级城市中,单户住宅和双户住宅的房价增加了7.6%,达到每平方米2455欧元; 而共管公寓的价格上涨8.2%,达到每平方米1875欧元。增幅最大的是柏林,涨幅高达15.2%。

下面是德国大城市公寓房价示意图,以3房80平方米公寓,中等地段中等配置,房龄30年为准。



▶︎就地区而言,德国西部地区的房价是涨幅最高的。德国西部的城市,平均房价为每平方米3340欧元 , 增长6.9%。德国西部农村地区,一户和两户住宅的购房者在2018年需要多付7.9%,每平方米均价达到2440欧元。

下面是德国公寓房价示意图,以3房80平方米公寓,中等地段中等配置,房龄30年为准。


德国东部地区的房价也在加快增长。东部地区城市的单户和双户住宅房价增长了8.8%(2017年增长了6.4%)。增长最快的是波茨坦,涨幅高达21.5%,每平方米均价达到3935欧元。另外莱比锡也上涨了18.5%,每平方米均价为3325欧元)。买家在德国东部地区买房,平均每平方米支付2200欧元。而东部农村地区,2018年房价增长了7.4%,每平方米均价达到1400欧元。

房价最便宜的是图林根州Hildburghausen区,每平方米均价790欧元;另外下萨克森州Lüchow-Dannenberg区,每平方米均价870欧元,也比较便宜。根据这项研究,慕尼黑市区是房价最高的:价格为每平方米9630欧元,如果在2018年第三季度购买130平方米的公寓,成本约为125万欧元!

单户和双户住宅的房价,以130平方米,中等地段中等配置,房龄30年为准。



办公房
激烈的市场也影响了办公房。

▶特别是顶级城市(柏林,汉堡,慕尼黑,法兰克福,杜塞尔多夫,科隆,斯图加特)的办公房竞争最为激烈。

办公室租金连续七年稳步上升。与2010年相比,主要城市的办公房租金上涨了36%,2018年,每平方米租金约为30.70欧元。办公室的购买价格也在2018年上涨了11%,大城市办公房平均每平方米价格为11050欧元,是2013年时的两倍。

尽管根据专家的说法,价格这么高是因为许多办公室都是在十年内建成的。2018年新建成185万平方米的办公空间,比2017年增加了20万平方米。其中柏林新建成90万平方米,慕尼黑新建成55万平方米。而且办公房非常紧俏,特别是在柏林和慕尼黑,只有1.5%和1.7%的办公室是空置的。



国家政策加速房价增长
专家明确指出德国的房地产危机有两个主要原因:

一个是新建房满足不了房需。政治上没有采取正确的激励措施。如德国加剧了租赁法,甚至推出优先购买权 等政策,但没有考虑到负面影响。而没有采取激励节能改造,减少土地转让税以及加快规划和批准建筑许可证的措施。


另外是建房儿童金反而推动房价进一步上涨。另外,真正低收入家庭根本得不到帮助,因为他们根本买不起房。

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