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[买房建房] 欧洲的房地产经纪人如何赚钱

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发表于 2019-3-21 11:20 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 袖底香 于 2019-3-21 13:35 编辑

在欧洲,如果你要购买一套现有的房产,通常都要通过房地产经纪人,而经纪人自然要收取中介费,那么各国经纪的收费如何,看看德媒的介绍。

德国经纪人如何运作
事实上,很多德国买家都不能理解,为什么房地产经纪人只要在互联网上放几张照片,带着买家参观一下房产,就可以赚取高达房价的7%的中介费。当然,如果卖家购买的房产恰巧是房东或所有者自己出售的,那么就可以省掉这笔中介费。据德国联邦议院的一项研究,德国购房,平均的中介费在房价的5%到6%之间,在一些大都市地区甚至达到了了购买价格的7.14%。而在德国要当时房地产经纪人,需要的并不是太多:无需专业知识或特殊培训,只需根据“工业规范”第34c条获得经纪人执照。有了执照后,可以帮任何人出租和出售房屋或公寓,赚取中介费得益。经纪人被允许收取的佣金百分比在法律上并没有统一规定。该经纪公司“Homeday”的另一项研究,德国各州经纪人的佣金费在房产的4.4%到7.14%之间。

注意,不管是要租住一套房子或者购买一套房子,房主刊出的私人广告并不一定便宜,根据房地产服务提供商McMakler的研究,私人卖家那里的报价通常比经纪人提供的报价平均贵4.1%。

具体谁必须支付经纪人,也取决于不同州的惯例。德国16个联邦州中的11个州,买家和卖家共同致富佣金。但是,柏林,勃兰登堡,不来梅,汉堡和黑森则是买家支付的。2015年6月,前联邦司法部长Heiko Maas在租房中介费上推出了”谁委托,谁支付“的原则,也就是在租房方面,一般由房东支付中介费。而现任司法部长也计划在购房方面实行这个原则,但是目前还有很多争议。

基本上,在德国适用的情况是,根据“民法典”第652条,只有通过经纪人的服务,购买或租赁完成后,房地产经纪人才可以收取代理费。因此在欧洲比较中,德国房地产经纪人的佣金率是相当高的。下面看看欧洲其他国家的情况。

荷兰经纪人如何运作
鉴于德国经纪费如此之高,荷兰房地产经纪人可能会问,为什么他们的经纪费如此之低。据荷兰最大的经纪人协会NWM的消息,去年荷兰房产的平均售价为298000欧元,与2017年相比增长了10.3%。但是荷兰经纪人的佣金只有房产价格的1%到2%。

以前,谁想在荷兰成为经纪人,必须到荷兰三大经纪商协会之一咨询培训,但在十年前,这条规则被废除了。 现在和德国差不多,任何人都可以从事经纪的工作,但是如果是你委托的经纪人,就必须付钱给他。那是荷兰法律。

为什么荷兰经纪人收费这么低,有三个原因。首先,ING Groep或Rabo Direct 等大型银行是主要的经纪商,而像德国那样的小型经纪公司很少见。最重要的是,荷兰房地产市场已经基本实现了数字化。经纪人几乎完全依靠互联网平台工作,或在Immobilienscout24等门户网站上做广告,因此,他们的成本更低,所以1%到2%的经济费用也是合理的。此外,所有其他销售流程也可以通过数字方式完成。例如在德国必须通过土地注册处解决合同销售的一些必要的问题,那么在荷兰发送一封简单的电子邮件就可以了,大部分业务在一天内就可以完成。


英国经纪人如何运作

在英国房地产市场,和德国的经纪人类似,本身无需专业知识,经纪人收费水平几乎与荷兰相同。专业经纪人机构经常会加入全国房地产经纪人协会(NAEA),这是一个房地产经纪人的成员组织。而要加入这个机构,房地产经纪人必须通过能力测试,测试的问题有关销售法,房地产管理或看房预约组织的问题等。

租约通常限于一年或两年,经纪人通常针对市场上特定的住房收费。他们通过三种不同的租赁交易赚取佣金或固定的中介费。在最简单的模型(„Let only“)中,房地产经纪人给房产找新租户,就可德国的租房中介差不多。另外是房主可以同时委托中介收取租金(„Rent Collection“),甚至委托中介做物业管理(„Property Management“),,从每月租金中收取管理费,而这点在德国法律所禁止的。至于佣金的金额,最简单的只是找新租户中介,向客户收10%的费用,帮着收租的中介收12%。而物业管理的中介收17%。如一间82000欧元的三居室公寓3房公寓,发生的佣金在8200欧(10%)到13490欧元(17%)之间。但不同的经纪,其佣金水平也会有几个百分点的差异。

在另一方面,英国没有如Immowelt或Immobilienscout这样的互联网平台。因此私人销售几乎不太可能。而购房佣金比例一般是在房价的6%左右,但是会根据房型和所在地不同而不同,由市场调节决定。通常,独栋独立住宅的佣金率为3%-8%;大型商业地产所收取的佣金费则较低,为3%—6%;至于未开发的土地,则高达6%-10%。

经纪人在英国的需求一直很高,而其业务也和德国大不同。也就是经纪人也可以同时管理物业并收取佣金,而德国经纪人虽然也可以同时管理物业,但根据法律规定,他不得收取佣金。

奥地利经纪人如何运作
德媒认为联邦政府必须立法,如奥地利或法国一样,为房地产经纪人制定统一的资格,而不是推出谁预定谁支付的原则。在奥地利或法国这两个国家,不能轻易成为房产经纪人。在法国,房地产经纪人必须经过经济学为重点的房地产管理培训,奥地利则需要进行为期一年的培训,才能获得国家经纪人执照。

奥地利通过法律解决了佣金支付问题。房价在36336.42以下,佣金4%。以36336.42欧元至48448.51欧元,中介费是固定的1453.46欧元。房产的销售价值高于48400欧元,佣金3%。
这种模型也适用于租赁。对于期限最长为三年的租赁合同,佣金最多为一个月的租金,超过三年或永久合同,最多为两个月的租金。如果房东委托经纪人,那么经纪人甚至可以开出三个月的租金作为佣金。如果经纪人同时也是物业经理,那么两个月租金是上限,即使房东委托也是如此。


在欧洲国家,比德国房产中介收费更贵的是意大利(3%至8%)和法国(3%至10%)。

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发表于 2020-1-14 22:58 | 显示全部楼层
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发表于 2020-1-18 22:37 | 显示全部楼层
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发表于 2020-1-18 22:40 | 显示全部楼层
我觉得如果想鼓励民众自己拥有住房,可以考虑把法律规定的高额中介佣金,变成中介自己随意定。或者类似奥地利的做法。意见不成熟啊,随便看到这篇文章一想而已。

抛砖引玉吧,让高人给打假指点一下?
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