欧洲的房地产经纪人如何赚钱

袖底香

在欧洲，如果你要购买一套现有的房产，通常都要通过房地产经纪人，而经纪人自然要收取中介费，那么各国经纪的收费如何，看看德媒的介绍。

德国经纪人如何运作
事实上，很多德国买家都不能理解，为什么房地产经纪人只要在互联网上放几张照片，带着买家参观一下房产，就可以赚取高达房价的7％的中介费。当然，如果卖家购买的房产恰巧是房东或所有者自己出售的，那么就可以省掉这笔中介费。据德国联邦议院的一项研究，德国购房，平均的中介费在房价的5%到6%之间，在一些大都市地区甚至达到了了购买价格的7.14％。而在德国要当时房地产经纪人，需要的并不是太多：无需专业知识或特殊培训，只需根据“工业规范”第34c条获得经纪人执照。有了执照后，可以帮任何人出租和出售房屋或公寓，赚取中介费得益。经纪人被允许收取的佣金百分比在法律上并没有统一规定。该经纪公司“Homeday”的另一项研究，德国各州经纪人的佣金费在房产的4.4%到7.14%之间。

注意，不管是要租住一套房子或者购买一套房子，房主刊出的私人广告并不一定便宜，根据房地产服务提供商McMakler的研究，私人卖家那里的报价通常比经纪人提供的报价平均贵4.1％。

具体谁必须支付经纪人，也取决于不同州的惯例。德国16个联邦州中的11个州，买家和卖家共同致富佣金。但是，柏林，勃兰登堡，不来梅，汉堡和黑森则是买家支付的。2015年6月，前联邦司法部长Heiko Maas在租房中介费上推出了”谁委托，谁支付“的原则，也就是在租房方面，一般由房东支付中介费。而现任司法部长也计划在购房方面实行这个原则，但是目前还有很多争议。

基本上，在德国适用的情况是，根据“民法典”第652条，只有通过经纪人的服务，购买或租赁完成后，房地产经纪人才可以收取代理费。因此在欧洲比较中，德国房地产经纪人的佣金率是相当高的。下面看看欧洲其他国家的情况。

荷兰经纪人如何运作
鉴于德国经纪费如此之高，荷兰房地产经纪人可能会问，为什么他们的经纪费如此之低。据荷兰最大的经纪人协会NWM的消息，去年荷兰房产的平均售价为298000欧元，与2017年相比增长了10.3％。但是荷兰经纪人的佣金只有房产价格的1%到2%。

以前，谁想在荷兰成为经纪人，必须到荷兰三大经纪商协会之一咨询培训，但在十年前，这条规则被废除了。 现在和德国差不多，任何人都可以从事经纪的工作，但是如果是你委托的经纪人，就必须付钱给他。那是荷兰法律。

为什么荷兰经纪人收费这么低，有三个原因。首先，ING Groep或Rabo Direct 等大型银行是主要的经纪商，而像德国那样的小型经纪公司很少见。最重要的是，荷兰房地产市场已经基本实现了数字化。经纪人几乎完全依靠互联网平台工作，或在Immobilienscout24等门户网站上做广告，因此，他们的成本更低，所以1％到2％的经济费用也是合理的。此外，所有其他销售流程也可以通过数字方式完成。例如在德国必须通过土地注册处解决合同销售的一些必要的问题，那么在荷兰发送一封简单的电子邮件就可以了，大部分业务在一天内就可以完成。


英国经纪人如何运作

在英国房地产市场，和德国的经纪人类似，本身无需专业知识，经纪人收费水平几乎与荷兰相同。专业经纪人机构经常会加入全国房地产经纪人协会（NAEA），这是一个房地产经纪人的成员组织。而要加入这个机构，房地产经纪人必须通过能力测试，测试的问题有关销售法，房地产管理或看房预约组织的问题等。

租约通常限于一年或两年，经纪人通常针对市场上特定的住房收费。他们通过三种不同的租赁交易赚取佣金或固定的中介费。在最简单的模型（„Let only“）中，房地产经纪人给房产找新租户，就可德国的租房中介差不多。另外是房主可以同时委托中介收取租金（„Rent Collection“），甚至委托中介做物业管理(„Property Management“),，从每月租金中收取管理费，而这点在德国法律所禁止的。至于佣金的金额，最简单的只是找新租户中介，向客户收10%的费用，帮着收租的中介收12%。而物业管理的中介收17%。如一间82000欧元的三居室公寓3房公寓，发生的佣金在8200欧（10％）到13490欧元（17％）之间。但不同的经纪，其佣金水平也会有几个百分点的差异。

在另一方面，英国没有如Immowelt或Immobilienscout这样的互联网平台。因此私人销售几乎不太可能。而购房佣金比例一般是在房价的6%左右，但是会根据房型和所在地不同而不同，由市场调节决定。通常，独栋独立住宅的佣金率为3%-8%;大型商业地产所收取的佣金费则较低，为3%—6%;至于未开发的土地，则高达6%-10%。

经纪人在英国的需求一直很高，而其业务也和德国大不同。也就是经纪人也可以同时管理物业并收取佣金，而德国经纪人虽然也可以同时管理物业，但根据法律规定，他不得收取佣金。

奥地利经纪人如何运作
德媒认为联邦政府必须立法，如奥地利或法国一样，为房地产经纪人制定统一的资格，而不是推出谁预定谁支付的原则。在奥地利或法国这两个国家，不能轻易成为房产经纪人。在法国，房地产经纪人必须经过经济学为重点的房地产管理培训，奥地利则需要进行为期一年的培训，才能获得国家经纪人执照。

奥地利通过法律解决了佣金支付问题。房价在36336.42以下，佣金4%。以36336.42欧元至48448.51欧元，中介费是固定的1453.46欧元。房产的销售价值高于48400欧元，佣金3%。
这种模型也适用于租赁。对于期限最长为三年的租赁合同，佣金最多为一个月的租金，超过三年或永久合同，最多为两个月的租金。如果房东委托经纪人，那么经纪人甚至可以开出三个月的租金作为佣金。如果经纪人同时也是物业经理，那么两个月租金是上限，即使房东委托也是如此。


在欧洲国家，比德国房产中介收费更贵的是意大利（3％至8％）和法国（3％至10％）。

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fly4freedom

请问什么是“工业规范”第34c条？

rose122333

我也觉得奇怪，为什么德国中介收费那么高，而且是法律规定的？

rose122333

我觉得如果想鼓励民众自己拥有住房，可以考虑把法律规定的高额中介佣金，变成中介自己随意定。或者类似奥地利的做法。意见不成熟啊，随便看到这篇文章一想而已。

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