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德国房地产价格暴涨正在从大城市蔓延到越来越多的中小城市。如经纪人门户网站Homeday对于德国居民人口超过6万的150个城市在过去三年中房价的调查，发现没有任何一个城市的房价下跌。房价不断上涨，对于业主来说就意味着房产增值。当然租金同时也上涨，但租金上涨幅度跟不上房租，从租售比看，如果现在买房投资的话，成本越来越高，但是，在一些地区，即使只从房租回报率看，房东依然回报不错。
德国150个城市房价在过去三年全部上涨
德国150个城市房产的平均价格从平均每平方米1780欧元上涨至2240欧元，平均上涨了25%。7个特大城市的房地产价格处于较高水平，从科隆的每平方米3400欧元到慕尼黑的7100欧元不等。下面是房价涨幅最快的城市具体信息：
| 城市 | 联邦州 | 2015年年底每平方米均价 | 2018年年底每平方米均价 | 房价上涨百分比 | | Berlin | Berlin | 2630 | 3840 | 46,00% | | Augsburg | Bayern | 2400 | 3420 | 42,50% | | Leipzig | Sachsen | 1290 | 1830 | 41,90% | | Heilbronn | Baden-Württemberg | 1910 | 2680 | 40,30% | | Ludwigsburg | Baden-Württemberg | 2440 | 3420 | 40,20% | | Esslingen am Neckar | Baden-Württemberg | 2410 | 3350 | 39,00% | | Pforzheim | Baden-Württemberg | 1610 | 2230 | 38,50% | | Offenbach am Main | Hessen | 2130 | 2920 | 37,10% | | Sindelfingen | Baden-Württemberg | 2400 | 3290 | 37,10% | | Göttingen | Niedersachsen | 1720 | 2340 | 36,00% | | Rüsselsheim am Main | Hessen | 1960 | 2660 | 35,70% | | Villingen-Schwenningen | Baden-Württemberg | 1430 | 1930 | 35,00% | | Landshut | Bayern | 2660 | 3590 | 35,00% | | Garbsen | Niedersachsen | 1520 | 2050 | 34,90% | | Rosenheim | Bayern | 2890 | 3880 | 34,30% | | Aalen | Baden-Württemberg | 1680 | 2250 | 33,90% | | Würzburg | Bayern | 2.30 | 3110 | 33,50% | | Delmenhorst | Niedersachsen | 1200 | 1600 | 33,30% | | Kempten (Allgäu) | Bayern | 2140 | 2850 | 33,20% | | Nürnberg | Bayern | 2210 | 2940 | 33,00% | | Hanau | Hessen | 1830 | 2430 | 32,80% | | Reutlingen | Baden-Württemberg | 2270 | 3000 | 32,20% | | Brandenburg an der Havel | Brandenburg | 1220 | 1610 | 32,00% | | Koblenz | Rheinland-Pfalz | 1690 | 2230 | 32,00% | | Erlangen | Bayern | 2640 | 3480 | 31,80% | | Schwäbisch Gmünd | Baden-Württemberg | 1640 | 2160 | 31,70% | | Mannheim | Baden-Württemberg | 2040 | 2680 | 31,40% | | Rostock | Mecklenburg-Vorpommern | 1880 | 2460 | 30,90% | | Lübeck | Schleswig-Holstein | 1660 | 2170 | 30,70% | | Fürth | Bayern | 2120 | 2770 | 30,70% | | Herford | Nordrhein-Westfalen | 1110 | 1450 | 30,60% | | Potsdam | Brandenburg | 2560 | 3330 | 30,10% | | Bremen | Bremen | 1630 | 2120 | 30,10% | | Oldenburg | Niedersachsen | 1840 | 2390 | 29,90% | | Frankfurt am Main | Hessen | 3590 | 4660 | 29,80% | | Stuttgart | Baden-Württemberg | 3160 | 4100 | 29,70% | | Karlsruhe | Baden-Württemberg | 2490 | 3230 | 29,70% | | Konstanz | Baden-Württemberg | 3470 | 4500 | 29,70% | | Braunschweig | Niedersachsen | 1750 | 2260 | 29,10% | | Hannover | Niedersachsen | 1960 | 2530 | 29,10% | | Freiburg im Breisgau | Baden-Württemberg | 3240 | 4180 | 29,00% | | Offenburg | Baden-Württemberg | 1870 | 2410 | 28,90% | | Lippstadt | Nordrhein-Westfalen | 1250 | 1610 | 28,80% | | Neuss | Nordrhein-Westfalen | 1910 | 2460 | 28,80% | | München | Bayern | 5520 | 7100 | 28,60% | | Kassel | Hessen | 1540 | 1980 | 28,60% | | Münster | Nordrhein-Westfalen | 2380 | 3050 | 28,20% | | Bielefeld | Nordrhein-Westfalen | 1500 | 1920 | 28,00% | | Bayreuth | Bayern | 1720 | 2200 | 27,90% | | Norderstedt | Schleswig-Holstein | 2380 | 3040 | 27,70% | | Salzgitter | Niedersachsen | 940 | 1200 | 27,70% | | Dormagen | Nordrhein-Westfalen | 1780 | 2270 | 27,50% | | Flensburg | Schleswig-Holstein | 1490 | 1900 | 27,50% | | Hürth | Nordrhein-Westfalen | 2190 | 2790 | 27,40% | | Ratingen | Nordrhein-Westfalen | 2170 | 2760 | 27,20% | | Mainz | Rheinland-Pfalz | 2.510 | 3.190 | 27,10% | | Darmstadt | Hessen | 2480 | 3150 | 27,00% | | Regensburg | Bayern | 3070 | 3890 | 26,70% | | Friedrichshafen | Baden-Württemberg | 2590 | 3280 | 26,60% | | Kiel | Schleswig-Holstein | 1840 | 2330 | 26,60% | | Paderborn | Nordrhein-Westfalen | 1690 | 2140 | 26,60% | | Ulm | Baden-Württemberg | 2600 | 3290 | 26,50% | | Worms | Rheinland-Pfalz | 1470 | 1860 | 26,50% | | Düsseldorf | Nordrhein-Westfalen | 2800 | 3540 | 26,40% | | Leverkusen | Nordrhein-Westfalen | 1800 | 2270 | 26,10% | | Ingolstadt | Bayern | 3190 | 4020 | 26,00% | | Osnabrück | Niedersachsen | 1580 | 1990 | 25,90% | | Köln | Nordrhein-Westfalen | 2710 | 3400 | 25,50% | | Heidelberg | Baden-Württemberg | 2680 | 3360 | 25,40% | | Neubrandenburg | Mecklenburg-Vorpommern | 1230 | 1540 | 25,20% | | Neuwied | Rheinland-Pfalz | 1280 | 1600 | 25,00% | | Ludwigshafen am Rhein | Rheinland-Pfalz | 1570 | 1960 | 24,80% | | Fulda | Hessen | 1570 | 1960 | 24,80% | | Minden | Nordrhein-Westfalen | 1010 | 1260 | 24,80% | | Troisdorf | Nordrhein-Westfalen | 1820 | 2270 | 24,70% | | Gießen | Hessen | 1870 | 2330 | 24,60% | | Wolfsburg | Niedersachsen | 1840 | 2290 | 24,50% | | Bamberg | Bayern | 2210 | 2750 | 24,40% | | Halle (Saale) | Sachsen-Anhalt | 1160 | 1440 | 24,10% | | Hamburg | Hamburg | 3220 | 3990 | 23,90% | | Lüneburg | Niedersachsen | 2070 | 2560 | 23,70% | | Erfurt | Thüringen | 1480 | 1830 | 23,60% | | Essen | Nordrhein-Westfalen | 1360 | 1680 | 23,50% | | Wiesbaden | Hessen | 2770 | 3420 | 23,50% | | Bergisch Gladbach | Nordrhein-Westfalen | 2020 | 2490 | 23,30% | | Dortmund | Nordrhein-Westfalen | 1440 | 1770 | 22,90% | | Bremerhaven | Bremen | 960 | 1180 | 22,90% | | Dresden | Sachsen | 1660 | 2040 | 22,90% | | Düren | Nordrhein-Westfalen | 1180 | 1450 | 22,90% | | Magdeburg | Sachsen-Anhalt | 1140 | 1400 | 22,80% | | Neumünster | Schleswig-Holstein | 1230 | 1510 | 22,80% | | Gütersloh | Nordrhein-Westfalen | 1540 | 1890 | 22,70% | | Siegen | Nordrhein-Westfalen | 1190 | 1460 | 22,70% | | Kerpen | Nordrhein-Westfalen | 1530 | 1870 | 22,20% | | Chemnitz | Sachsen | 860 | 1050 | 22,10% | | Tübingen | Baden-Württemberg | 2990 | 3650 | 22,10% | | Hildesheim | Niederschachsen | 1270 | 1550 | 22,00% | | Wuppertal | Nordrhein-Westfalen | 1240 | 1510 | 21,80% | | Bottrop | Nordrhein-Westfalen | 1380 | 1680 | 21,70% | | Herne | Nordrhein-Westfalen | 1110 | 1350 | 21,60% |
预计德国房价还将上涨
Homeday首席执行官Steffen Wicker表示，预计德国房地产市场不会出现快速逆转。因为房贷利率下降和建筑成本的不断上涨，进一步推动德国房价不断上涨。应该说，只要进一步投资有增值的前景的物业，就能成为有利可图的投资。
租金收益率应该更值得关注
当然房价越来越高，租金上涨幅度还是跟不上房价增长，在德国大都市中心地区，租金收益率已经下降到平均3％左右。而德国七大城市的所有地区，租金收益率也不过是平均每年3.5％。即使业主也已通过抵税等手段稍微提高回报，但是意外的维修或租客短期空缺可能会很快使房主的预期回报遭受损失。在过去的几年里，经过房价和房租的不断上涨，德国房产投资的风险正在增加。依赖于房价上涨对投资者来说是一个冒险的策略。而且德国住宅房地产市场的监管主要致力于租户保护。例如，如果未来的房东不再允许将房产税转让给租户 ，正如社民党目前要求的那样，房东的回报将继续下降。因此，对于出租房来说，租金收益率应该更值得关注。下面是德国大城市里面租金收益率最高和最低的地区，对于投资业主有重要的参考价值：
| | 地区 | 城市 | 租金收益率
(in %) | 房价
(每平方米均价) | 房租
(每平方米均价) | 回报率最高的十个地区 | Bohnsdorf | Berlin | 5,3 | 1925 | 9,15 | Neubrück | Köln | 5,0 | 1875 | 8,50 | Gremberghoven | Köln | 4,9 | 2200 | 9,75 | Blankenburg | Berlin | 4,7 | 2150 | 9,15 | Widdersdorf | Köln | 4,7 | 2275 | 9,70 | Buchforst | Köln | 4,7 | 2100 | 8,90 | Garath | Düsseldorf | 4,6 | 2100 | 8,80 | Lichtenbroich | Düsseldorf | 4,6 | 2150 | 8,95 | Humboldt/
Gremberg | Köln | 4,5 | 2375 | 9,75 | Lind | Köln | 4,5 | 2125 | 8,65 | 回报率最低的十个地区 | Harvestehude | Hamburg | 2,4 | 7475 | 16,10 | HafenCity | Hamburg | 2,4 | 6200 | 13,20 | Gutleutviertel | Frankfurt | 2,4 | 6425 | 13,75 | Rotherbaum | Hamburg | 2,5 | 6300 | 14,05 | Altstadt | Düsseldorf | 2,5 | 5400 | 12,25 | Maxvorstadt | München | 2,5 | 8550 | 18,70 | Uhlenhorst | Hamburg | 2,6 | 6125 | 14,05 | Schwabing-West | München | 2,6 | 8625 | 19,35 | Westend-Nord | Frankfurt | 2,6 | 6950 | 15,95 | Lehel | München | 2,6 | 8825 | 19,75 | Rendite = Nettokaltmiete umgelegt auf den Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und Grundbuch (2%), Angaben sind gerundet, gelten für eine bestehende Wohnung, kein Neubau, und beziehen sich auf den Durchschnitt des Stadtteils
Quelle: Immobilienscout24 |
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发表于 2019-3-25 11:21