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[买房建房] 德国理财博客:从投资理财角度看年轻人应该租房还是买房

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发表于 2019-4-3 11:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 袖底香 于 2019-4-3 12:29 编辑


大多数在大城市租房的年轻人都在每天抱怨租金上涨,那么是不是更应该早日贷款买房而不是每个月把钱转给房东呢?德国一个在年轻人中非常有名的理财博客最近探讨了这个问题。

相对股票,债券或投资基金等其他形式的投资,德国这一代年轻人的父母都更喜欢房地产,所以他们也教育自己的孩子,早日买房几乎没有任何错误,因为可以节省租金并建立资产储备。但是,从长远的资产储备看,购房是否一定比租房好?

首先,租房还是购房取决于一个人自己的人生计划。任何因工作变化频繁而经常搬迁的,自然更适合租房。而工作稳定,有家庭的人当然更适合购房。

如果单纯从资产储备的经济效益分析呢?在线资产管理公司Growney已经为年轻的德国人计算了这两种方式的潜在资产发展。研究人员假设了居住于柏林同样公寓里面的两对夫妇,一对夫妇决定购买这套公寓,另一对夫妇则计划租住。另外,这两对夫妇也有相同的起始条件:过去几年的存款在10万欧元之间。

其中一对夫妇以30万欧元的总价格购买房产,首付三分之一,其他三分之二向银行贷款。30年后,在这对夫妇开始领养老金时,房贷还清。然后他们想通过出售公寓以获取利润。

另一对夫妇则采取另一种方式:依然租房,并将目前的资本用在投资上,并为老年建立一笔财富。每年,这对夫妇的投资收入要被征收25%的资本盈利税,而第一对夫妇的公寓,因为出售时已经居住超过10年,则免税。

那种更有利

在租户和买家的长期资产比较中,买方夫妇最初是欠债的:购买公寓时要支付额外的土地转让税和公证费。此外,在很多情况下,还要支付经纪人的经纪费。柏林的这些额外成本至少为7.5%。总的额外支出33000欧元,与租户夫妇相比,买家其实资本就减到67000欧。


即使在购买公寓后,情况也大不相同:购买公寓的大部分资金基本上都属于银行。买方夫妇必须断断续续支付30年的本金,本例以每年还款率为2.54%,利率为30年固定利息期1.8%计算。除了支付贷款外,这对夫妇每年必须投入房子市值的1.5%来维护公寓。但这对夫妇节省了租金。

另一对租户夫妇,没有债务,但每个月必须支付租金。这个公寓月租是1375欧元,年租金相当于房价的5.5%。如果物业价值增加,租金也会自动上涨。

为了保持公平,建设买家和租户每年在财富创造和住宿方面花费的金额完全相同。

在某个时间点(例如退休)的比较结果取决于房产和房租的发展以及资本市场的回报。



如果房租和租金慢慢继续上涨(每年1个百分点),而租户的投资回报每年只有达到3.5%的话,买家在不到十年的时间里就已经处于领先地位。最后,买方累积的资产价值为548076欧元。而租户只累积了259540欧元的财富。在这个例子中,无疑买房的更明智。如图:



但是,如果租户的起始租金比较有利(即只有750欧元一个月 ,年租金相当于公寓价格的3%),按照每年房租上涨1%,资产投资每年3.5%适度回报的情况,房客在最后以微弱优势领先:他累积的财富比买方高约30000欧元。如图:


这个例子表明:如果你现在的房租非常合适,那不买房也没什么大不了了, 除非担心租金大幅上涨或在某时必须搬家。



但是如果承租人投资有方,每年投资回报能达到6%,那么无疑是租房更适合他,他积累的最终财富几乎是购房者的两倍,尽管房地产价格和房租还在一直不断上涨。


这三个例子表明:经过30年的资产积累,租户或房主哪个获益更多,要具体情况具体分析。但是如果你没有投资眼光,目前租住的公寓房租也是市场价,那么无疑是早日买房更合算。因为购房者必须每月向银行支付一定的费率,这将强迫他们建立自己的资产储备,而许多租户则没有这种强迫,将钱花在消费上就真正没有了,导致他们在老年时没有财富,所以租户需要自律并善于投资,只有这样,他们才能从资本市场的回报中受益并积累财富。如果他们不这样做,他们在任何情况下都比购房者更糟糕。

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