德国理财博客：从投资理财角度看年轻人应该租房还是买房

袖底香

大多数在大城市租房的年轻人都在每天抱怨租金上涨，那么是不是更应该早日贷款买房而不是每个月把钱转给房东呢？德国一个在年轻人中非常有名的理财博客最近探讨了这个问题。

相对股票，债券或投资基金等其他形式的投资，德国这一代年轻人的父母都更喜欢房地产，所以他们也教育自己的孩子，早日买房几乎没有任何错误，因为可以节省租金并建立资产储备。但是，从长远的资产储备看，购房是否一定比租房好？

首先，租房还是购房取决于一个人自己的人生计划。任何因工作变化频繁而经常搬迁的，自然更适合租房。而工作稳定，有家庭的人当然更适合购房。

如果单纯从资产储备的经济效益分析呢？在线资产管理公司Growney已经为年轻的德国人计算了这两种方式的潜在资产发展。研究人员假设了居住于柏林同样公寓里面的两对夫妇，一对夫妇决定购买这套公寓，另一对夫妇则计划租住。另外，这两对夫妇也有相同的起始条件：过去几年的存款在10万欧元之间。

其中一对夫妇以30万欧元的总价格购买房产，首付三分之一，其他三分之二向银行贷款。30年后，在这对夫妇开始领养老金时，房贷还清。然后他们想通过出售公寓以获取利润。

另一对夫妇则采取另一种方式：依然租房，并将目前的资本用在投资上，并为老年建立一笔财富。每年，这对夫妇的投资收入要被征收25％的资本盈利税，而第一对夫妇的公寓，因为出售时已经居住超过10年，则免税。

那种更有利？

在租户和买家的长期资产比较中，买方夫妇最初是欠债的：购买公寓时要支付额外的土地转让税和公证费。此外，在很多情况下，还要支付经纪人的经纪费。柏林的这些额外成本至少为7.5％。总的额外支出33000欧元，与租户夫妇相比，买家其实资本就减到67000欧。


即使在购买公寓后，情况也大不相同：购买公寓的大部分资金基本上都属于银行。买方夫妇必须断断续续支付30年的本金，本例以每年还款率为2.54％，利率为30年固定利息期1.8％计算。除了支付贷款外，这对夫妇每年必须投入房子市值的1.5％来维护公寓。但这对夫妇节省了租金。

另一对租户夫妇，没有债务，但每个月必须支付租金。这个公寓月租是1375欧元，年租金相当于房价的5.5％。如果物业价值增加，租金也会自动上涨。

为了保持公平，建设买家和租户每年在财富创造和住宿方面花费的金额完全相同。

在某个时间点（例如退休）的比较结果取决于房产和房租的发展以及资本市场的回报。



如果房租和租金慢慢继续上涨（每年1个百分点），而租户的投资回报每年只有达到3.5%的话，买家在不到十年的时间里就已经处于领先地位。最后，买方累积的资产价值为548076欧元。而租户只累积了259540欧元的财富。在这个例子中，无疑买房的更明智。如图：



但是，如果租户的起始租金比较有利（即只有750欧元一个月 ，年租金相当于公寓价格的3％），按照每年房租上涨1%，资产投资每年3.5％适度回报的情况，房客在最后以微弱优势领先：他累积的财富比买方高约30000欧元。如图：


这个例子表明：如果你现在的房租非常合适，那不买房也没什么大不了了， 除非担心租金大幅上涨或在某时必须搬家。



但是如果承租人投资有方，每年投资回报能达到6％，那么无疑是租房更适合他，他积累的最终财富几乎是购房者的两倍，尽管房地产价格和房租还在一直不断上涨。


这三个例子表明：经过30年的资产积累，租户或房主哪个获益更多，要具体情况具体分析。但是如果你没有投资眼光，目前租住的公寓房租也是市场价，那么无疑是早日买房更合算。因为购房者必须每月向银行支付一定的费率，这将强迫他们建立自己的资产储备，而许多租户则没有这种强迫，将钱花在消费上就真正没有了，导致他们在老年时没有财富，所以租户需要自律并善于投资，只有这样，他们才能从资本市场的回报中受益并积累财富。如果他们不这样做，他们在任何情况下都比购房者更糟糕。

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