德国ARD节目：德国人对疯狂房市的愤怒

袖底香

德国电视台ARD“德国趋势”节目最近对上千名德国人进行了访谈：德国人对于目前德国房市的疯狂感到极大的愤怒。

在拥有10万多居民的德国主要城市中，近一半的德国人（48％）表示他们很难找到负担得起的住房。四分之三的访谈者（77％）表示他们总是听到目前很难找到经济适用房，超过一半（59％）表示他们亲身感受到了房地产市场的竞争激烈。41％的访谈者同意这样的说法：“我在房屋上的开支相比5年前增加了很多。”

其他结果：

•62％在过去五年中曾经找过房的人表示，找到自己负担得起的住房对他们个人来说是个大问题。

•纵观整个德国，33％的德国人认为找到负担得起的住房是一个非常大的问题。37％的德国人认为只是小问题或没有问题。28％的德国人表示不需要找房。

房市疯狂看不到尽头
德国房地产市场蓬勃发展，价格继续上涨。而且房价上涨看不到尽头，据2月份德国中央房地产委员会（ZIA）发表的一封350多页的意见报告，发现自2007年德国首次统计房地产租金以来，全国新租房的租金增长了36.8％。而且，德国目前对住房的需求是不间断的。因此租金将上涨，2018年上涨的幅度就大幅超过了通胀水平。仅仅一年（从2017年到2018年），全国平均新租房租金增加了3.9％，达到每平方米7.06欧元。


德国大城市租金发展，参考物业：3个房间80平方米，位于中等地段，房龄30年的一套普通配置公寓：



德国七大城市的房租增长尤为明显：有些大城市每平方米冷租已经超过十欧元！

德国家庭在大城市购房要赚多少？
房租越来越贵，在当前房贷利息那么低，而且政府对有孩购房家庭有补贴的前提下，很多家庭都考虑购房。那么德国家庭想在大城市购买一套公寓，需要赚取多少钱呢？


假设一个有两个孩子的德国家庭要在最贵的慕尼黑或最便宜的科隆购买100平方米的房产。
据“ postbank Wohnatlas”的最新房价：

德国最昂贵的城市慕尼黑，100平方米公寓的平均购买价格为750900欧元。在7大城市中最便宜的科隆，100平方米公寓的花费为359600欧元。当然，买家还要支付额外的购房成本，慕尼黑100平公寓的总价为814726欧元，科隆为400954欧元。

假设该房首付20%，更低首付的贷款成本就高了。那么本例中首付在慕尼黑为274526欧元，科隆为80190欧元。基于目前储蓄利息基本为0，那么假设这个家庭存十年的话，慕尼黑家庭要每月存2287欧元，科隆家庭要每月存668欧元才能在10年后付得起首付。

扣除首付后，慕尼黑家庭需要贷款540700欧元，科隆家庭必须融资321000欧元。

先看慕尼黑家庭，如果要20年内还清贷款，也就是每年归还本金5%，那么年利率1.99％，每月支付房贷高达2700欧元。如果还款期延长到29年，也就是每年归还本金的比例降低，年利率上涨到2.11％，家庭每月的还款金额减少到2160欧元，但是还款期延长9年。

而科隆家庭，如果22年还清房贷，房贷利息为2.27％，每月还给银行的贷款总额是1600欧左右。

从上例可见，德国普通家庭要在德国大城市买房，首先必须要先存十年左右的钱来支付首付，然后每月还款额在1600欧到2700欧之间，才能保证在20年以后还清房贷，买房周期高达30到40年不说，普通家庭也根本很难负担得起，怪不得德国人对房市感到愤怒。

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这其实是德国政府用scharz null政策掠夺国民的结果。储蓄利率为零，政府借贷无成本，靠通货膨胀抵消借贷负担，但是央行不断印钱流向房地产市场，不涨价才鬼。