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[租房搬家] 没有官方的Mietspiegel,如何有效举证合理的房租价格、驳回房东的涨价要求?

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该用户从未签到

发表于 2019-4-9 00:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 Tram 于 2019-4-9 00:46 编辑

坐标慕尼黑郊外Starnberg县某镇,虽是乡下,但本地区的房价和房屋供需矛盾和慕尼黑城里有一拼。我的房子是2016年开始租的,56平,从入住至今的冷租是每月每平14欧,高于本镇平均水平。2018年9月底,房东发来涨房价请求,涨幅超过25%,涨后均价高达每月每平17.8欧,涨价的依据是他列出的3份所谓的Vergleichswohnungen,但这3套房子都是他的,最贵的一套均价高达19.77欧,可能已经构成Mietwucher犯罪了。
25%的涨幅无疑是违法的,本地区应该每3年不超过15%,但只涨15%仍然是不能接受的,因为BGB规定只能涨到同区域平均价格,而现行房租已经高于均价。然而,举证平均价格是个棘手的事,因为本区域没有官方的Mietspiegel,我问了镇市政厅和县衙门(Landratsamt),都表示没有,而且互相踢皮球。为了回怼房东,我只好自己找了3套房子的数据,一套是同事2018年在同一镇上租的房的合同,另外两套是immobilienscout24的广告的截屏,3套房子的均价都在12-13欧之间。然后我就书面回复了房东,表示首先法律规定涨幅不能超过15%,第二要涨也只能涨到均价,而合理的均价应该在12-13欧之间(附上了3套房的证据),另外还强调由于我的房没有集中供暖和集中热水,根据慕尼黑的Mietspiegel,应该减价。然后,我就继续按原价交房租,房东也没说啥。
2019年3月底,终于有了下文,房东发来一份他请的律师写的信,见附图。信中表示上次的涨价确实违法了,无效,然后又提出了新的涨价要求:自2019年6月起上涨15%,涨价的依据仍然是他那3套Vergleichswohnungen。要我5月31日之前签字接受,如果拒绝的话他可以起诉我。
我看了一下BGB,似乎没有明确规定Vergleichswohnungen应该满足哪些要求,并没有说不能选择同一房东的房子。那么,我如何才能有效地证明他列出的3套房子不能代表本镇的均价呢?我这次还要不要书面回复他?回的话我也拿不出更多的证据。还是直接等他起诉?既然他请的律师发了这个东西,是否表明如果他起诉的话法官也会认可他主张的所谓均价?法官会用什么依据裁定合理的价格?

还有个小问题:也许是巧合,也许是房东故意,两次都是在月底发来通知,这样实际上只给我两个月的时间。这次是他直接投到我信箱里的,他无法证明我在3月底真正收到。我可不可以跟他说我那两天不在家,4月才看到?或者告诉他我不懂德语,以为那是份广告,直接扔了?这样能否有效推迟涨价生效的日期?如果非涨不可,能拖一个月也是省一大笔钱。

谢谢!


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该用户从未签到

发表于 2019-4-9 09:04 | 显示全部楼层
优拜物流:包裹躺着发
遇到这种事先找当地 Mieterverein 啊

这种有时间期限信件,时间从投入信箱开始算,收信人具体何时拿到信看到信不重要。除非收信人可以证明,当时住院了/度假了,不在家,物理上就没有拿到信的可能。
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该用户从未签到

发表于 2019-4-9 10:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 Sky23 于 2019-4-9 09:30 编辑

施塔恩贝格县Landeskreis Starnberg没有官方的的房租参考表Mietspiegel,见县政府的说明:
https://www.lk-starnberg.de/show ... La=1&FID=613.1214.1

施塔恩贝格县非官方的房租参考表:



来源:
https://www.禁止网址.net/mietspiegel-Starnberg/2561
https://www.w ohnungsboerse.net/mietspiegel-Starnberg/256
注:去掉空格



慕尼黑市(只能做为施塔恩贝格县的参考)政府官方房租参考价:
http://www.mietspiegel-muenchen. ... 2019_Broschuere.pdf
在线计算:
https://2019.mietspiegel-muenchen.de/berechnung.php






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