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[买房建房] 德国房地产物业税改革提案:计算物业税的新公式

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发表于 2019-4-16 10:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 袖底香 于 2019-4-16 13:31 编辑



财政部长Olaf Scholz 已经对房地产物业税新的征收法提出了法律草案,虽然他承诺对物业税采取“简单不官僚的方式”。但是据德媒透露,征收的公式相当复杂,非专业人士很难知道确定物业税的具体细节,而且更糟糕的是,这个法案可以让数百万德国人的住房支出更加昂贵!我们来看看为什么会发生这种情况?

物业税是德国每个房主都要支付的,然后房主可以分配给租户,因此只要在德国居住,就必须支付这笔税款。联邦行政法院判定目前的征收方法因为不公平而违宪,因为目前房地产的单位价值的计算公式还来自希特勒时代!


在各州和联邦政府的争执中,德国财长上周提出了他的改革建议。我们来看看新的物业税如何计算?

▶︎新的计算公式里面有几个要素:居住面积(Wohnfläche),地皮面积(Grundstücksfläche)和建设年份(Baujahr),各个地方政府决定的“征税率”(Hebesatzes)。另外,利用自己的地址,可以在互联网上确定地皮价值的参考值以及统计上计算的平均租金(租金水平)。

▶︎有了这些数据,然后开始计算:首先必须将土地面积和土地价值二者相乘后乘以一定的贴现比例计算地皮价值。然后是平均租金水平乘以居住面价再乘以十二个月,这个数还要减去一部分不可分摊的管理成本,最后乘以一定固定的倍数后得出这个物业的租金,地皮和租金价值加起来的和就是这个物业的基本价值,后面的计算方法就是和目前相同了,就是乘以各地的征税率然后再乘以“税率”(0.00034),从而得出每年要交的房地产物业税。具体公式如下:


这就是Scholz公式中的字符意思是:

GNDNKM =法定标准化平均净租金,这个上网有官方数据
Z1 =根据不同租金水平等级的附加费,这个根据物业所在地不同有官方数据
Z2 =大城市附加费根据物业所在地不同有官方数据
WF =居住面积
i =不可分配管理成本的比率,有一个确定的数
V =固定的倍数,有一个确定的数
GF =地皮面积
BRW = 每平方米地皮的价值,上网有官方数据
r = 贴现的比例,有一个确定的数
SMZ =“税率”0.00034
HS =各地市政决定的征税率

目前这个草案面临很多专家和组织的批评,如纳税人协会主席Reiner Holznagel(42岁)向德媒表示:政治家必须在不增肌公民负担基础上提供简单的财产税改革方案,而目前方案显然并不理想。而业主协会Haus&Grund已经通过具体案例进行了研究,认为Scholz的草案过于复杂,并且给纳税人和税务机关带来了不适当的负担。

另一方面,虽然财政部长Scholz一直呼吁市政当局降低征税率,从而避免物业税暴涨,但是这个权利并不在联邦政府手中:“我们不能强迫社区。”

而巴伐利亚州一直对改革方案表示不满,该州州长直言:这是一个非常令人失望的提案,它不应该成为法律。

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