德国2030年前的房价预测：超过一半城市和地区继续上涨！

袖底香

汉堡国际经济研究所（HWWI）对于2030年前的德国房价发展又进行了最新预测：德国房地产市场的繁荣将在未来几年继续。401个城市和地区中，有一半以上的房价继续上涨。一个地区甚至有可能破获每平方均价11000欧元大关。

房价上涨原因
不断上涨的房地产价格给租户和潜在买家带来负担。但是德国房贷利息还是持续维持在历史低位，这是德国房价一直不断上涨的一个重要原因。而住房市场需求旺盛的另一个原因是大都市内外的居民人数不断增加，特别是在德国南部。

由于家庭数量增加而增加的压力
除了人口发展的原因，经济和收入发展水平也驱动房价继续上涨。大都市的吸引力仍然没有中断：越来越多的人喜欢在城市工作和生活。所以自然引起房需超过了供应，特别是在许多地方的中心地区，价格更高。专家提醒：“ 来自德国和国外的投资者也对德国主要城市的公寓有很大需求。但是任何想要购房的还是应该仔细观察，因为个别房产可能会在过热的市场中被抬高了定价。“

因为德国家庭规模越来越小，因此家庭数量的增长甚至超过了人口的增长。这种趋势也大大提高了房需。联邦统计局预计，到2035年，德国单人和双人家庭将大幅增加，而三人和四人家庭数量将大幅减少。1991年，德国有2300万个小家庭和1300万个大家庭，而到2035年，将有3400万个小家庭，只有800万家庭有三个或四个居民。

人口规模，家庭结构，年龄，就业或可支配收入都将影响房需，而HWWI的研究结果就是在这些因素相互影响的基础上的而得出的房价预测。

大都市的房价上涨依然非常强
根据预测，大都市的房价上涨依然非常强的：对于慕尼黑，专家预测实际的年增长率为1.81％。平均而言，如果在2018年购买，每平方米的平均价位7509欧元，而如果等到2030年购房，那么每平方米均价将超过11000欧元。注意这个还是均价，实际上老地段，好配置的新房价格将远远高于均价。

杜塞尔多夫以平均每年上涨1.09％据第二位，科隆则每年上涨0.98％。而法兰克福和柏林到2039年前的平均年度房价涨幅都是0.76％，已经算德国七大城市中增幅最慢的城市了。


房价上涨潜力大的城市和地区
不仅大城市的房价大幅上涨，还有很多地方购房前景都非常好，特别是在德国南部和西北部。如在价值增长预测最高的十个地区中，有七个在巴伐利亚。

慕尼黑的周边地区，如慕尼黑县，Erding 和Ebersberg 等，与州首府接壤，房价涨幅有望创新高。而Landsberg am Lech和Pfaffenhofen，也可以算作大都市延长带上，所以房价涨势也非常好。

研究人员预计，柏林周边地区的房价可能会比首都本身上涨得更多。如柏林北部Oberhavel地区，到2030年每年实际增加0.97％，高于柏林的0.76％。

勃兰登堡州首府波茨坦甚至进入前十名，HWWI预测到2030年前的年增长率为1.69％。而巴登 - 符腾堡州的Heilbronn，则是专家预测房价增幅最快的地区，预计到2030年前，每年将上涨2.29％。另外，下面这些城市的房价涨势也非常好，如Landshut, Dresden, Leipzig, Aachen, Ingolstadt 和 Münster ，在2030年前，平均每年房价上涨都可能超过百分之一。


在人口下降的结构性薄弱地区，房价则可能会下跌。如德国东部各州，鲁尔区和萨尔州。

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