2007 vs. 2017，十年前买房真得更容易？

袖底香

许多年轻人抱怨说：现在在德国购买房产比以前困难多了。但这是真的吗？专家们给你算了笔账。

德国城市的房价越来越高，即使是收入比较高的年轻人也抱怨买不起房。很多人都认为自己下手太晚了，如果十年前买了房子，今天的生活会容易得多，但这是真的吗？十年前买房子的人真的比现在买房轻松吗？

这个问题取决于几个组成部分。例如，首先是想在农村或城市购买的问题。位置越好，价格越高。但房价远非唯一的因素。毕竟，在过去十年中，融资成本（房贷）和工资发生了很大变化，并对房产收益也产生了巨大影响。

过去买房真得更容易？
德国融资经纪Klein计算了2007年和2017年一个购房者在10个不同大城市购买150平方米住宅花费的每月净工资。结果应该让很多人惊讶。

显而易见的是，所有被调查城市的房价都大幅上涨。如果在2007年到德国大都市购买一套150平方米的住宅，均价约为27万欧元。十年后，平均价格上涨至38万欧元，增长了40％。涨幅更高的分别四慕尼黑（+ 63％），柏林（+53）和斯图加特（+45）。
但仅仅考虑房价是不够的。至少要考虑同样重要的融资条件，即房贷利率的发展。由于欧洲央行的低利率政策，近年来房贷对于购房成本的影响急剧下降。这有利于潜在的买家。


在过去十年中，所考虑城市的利息支出减少了35％至45％。2007年，对一笔二十年固定利率的贷款，利息平均为5.1％，但在2017年仅为2.3％。购房融资成本便宜了很多。

所以在专家的计算中，融资成本的下跌在一定程度上可以“补偿”房价的大幅上涨。

另外，分析中还包括另一个方面：工资。购房者收入的增加可以进一步缓解房价的上涨。事实上，根据联邦统计局的数据，过去十年来德国家庭平均净收入均有所增加：德国西部联邦州上涨19％，德国东部联邦州上涨27％。

现在将这三个参数代入计算，发现大部分主要城市购房者的的实际负担并没有比十年前增加或增加很多。只有在慕尼黑购房，购房者的实际成本显著上涨。具体如下图：


例如，在杜塞尔多夫，2007年购买一套房屋，如果20年还款的话，需要142个月的家庭工资，而2017年购房的话，仅需128个月。实际上现在购房比十年前更容易。

需要更多首付

然而，为什么许多年轻的购房者觉得现在买房比以前困难多呢？并非完全没有道理。尽管利率和工资的发展抑制了购房所需的总资本，但其并没有与房价成比例上涨。另外，也必须考虑到：现在购房和2007年相比，需要的首付明显更多，通常来说，支付房价20％当首付才能得到比较好的房贷利息，现在需要准备的首付明显增加了。这不仅仅纯粹是因为购买价格的上涨，另外购房的额外成本，如土地转让税和公证费，今天比十年前也高得多。

因此，在所有被调查的城市中，以柏林和慕尼黑尤其引人注目：2007年在柏林购买150平方米大小的房子，准备75000欧元首付就足够了，而如果在2017年购房的话，首付至少需要121000欧元，也就是需要准备的首付差不多上涨60％。同样在2007年的慕尼黑，首付准备116000欧元就可以购买150平方米大小的房子，而到2017年的话，已经上涨到189000欧元。其他主要城市需要的首付如下：


对于绝大多数年轻买家来说，首付就是一个难点。即使房屋融资不像十年前那么昂贵，但是要进入房地产市场，他们需要比以前更高的起点。所以即使在低利率时期，良好的收入也无法承担首付。这可能能解释许多潜在买家的挫败感。

另外还有第二个原因：就是德国缺少合适的房源。在德国的一些主要城市，房地产市场几乎是空的。即使是那些拥有必要资产的人，也几乎找不到能入手的合适公寓，那么即使最好的融资条件也无济于事。

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