在德国买房的五大误解

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中国人爱买房，不少华人都可能已经买了第二套房用于投资了。然而自己的公寓怎么打理呢？

英国人有句俗语，"My home is my castle" 我的家就是我的城堡。

但是不同的房产要求不同，不可一概而论。至少公寓和联排房，或独立别墅是完全不一样的概念，尤其是公寓的所有者。公寓的购买人只是社区的成员，拥有所有权利的同时还要履行所有的的义务。



很多公寓所有人会有以下误解：

误解1: 我的公寓想怎么改就怎么改
不完全如此。业主只有权利修改和变更自己的私有财产部分。购买了的公寓总体来说都是拥有者的私人财产，其中的墙面和地面的材料和颜色变更，整体厨房等都是可以自己决定的。但是像是室内的承重墙，公寓门的外饰，窗户，包括阳台都是社区公共财产，不能私自更新改装。这些社区公共财产的翻修更换需要通过所有其他业主的同意才能形成动议，即需要在业主年度大会上公开表决。

物业房主大会详解
https://www.dolc.de/forum.php?mod=viewthread&tid=2019682

误解2: 我的公寓想租给谁就租给谁

一般来说房主有权将公寓出租给第三方。但是物业分割声明（Teilungserklärung）会限制房主的权利。因为商用出租有可能会影响社区其他房主的利益，这个时候房主自己需要额外在分割申明中仔细考证。联邦法院（BGH）最近的一项对于限制租房权限的案例裁决（案例V ZR 112/18），在没有获得其他房主认可的情况下，禁止将公寓作为度假公寓。

误解3: 买下公寓就什么问题都解决了

房主买完自己的公寓并不意味着投资的结束，房主还有义务维护修缮社区的公共财产。比较大型的翻新维修除了支付常年的维护费，还需要业主们参与额外支出。这些一般都会在物业房主大会中专门提及，表决。

房产经纪人没有义务解释这些成本。买房人最好在购房时认真阅读所购房产的资料，关于二手房往往还会附上三年的房主大会会议纪要和年度报表。从这些资料中可以初步估计预估房屋的物业费用和潜在的其他费用。

误解4: 房屋物业费就是房租附加成本

物业费是房主向物业管理公司支付的费用，这个费用除了房屋本身的运行费用的，还包括物业行政管理费，维修储备金以及可能的法律诉讼费用。而这些费用根据法律规定是不能转嫁给租户身上的。

此外房主即使没有使用所购公寓也有义务依法(Az.: 55 S 81/17)分摊物业费用。

误解5: 买了公寓住下，什么都不用管了

购买购公寓的房主不仅要维护个人财产，同时也要参与有组织地管理和维护社区公共财产。例如房主和物业管理部门交涉，控制费用和开支，检查年度报表，决策住房的维修计划，关注合同的落实情况等。房主需要评估物业管理公司的工作。

总之，房主和租客的功能是完全不一样的，房主有义务主动参与到社区管理中。

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