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费用,租金,免税额:房东在纳税申报表中必须注意的内容

发布者: 袖底香 | 发布时间: 2019-6-12 12:10| 查看数: 612| 评论数: 0|帖子模式




许多业主通过租房让自己的财产增值,而德国税务局要对租金收入征税。但是房东可以扣除很多和房产有关的费用来抵税,另外还有一定的免税额度。今天就来说说德国房东在填写纳税申报表中必须注意的内容

首先,租房收入和支出都填写在附表V上面。每个房产必须填写一份单独的表格。对于租房者而言,纳税申报表的主要目的是填写房产有关费用,让可抵税开支增加,纳税收入减少,从而节省税款。


不要将租金设置得太低
如果业主希望通过租用公寓长期赚钱,即使是把房子出租给朋友和亲戚,也不能把房租定太低。如果熟人支付至少三分之二的当地比较租金,则可以全额申请werbungskosten 用来抵税。如果房租相应较低,费率也将按比例减少。专家表示:“如果租金只有当地租金的50%,那么只有一半的成本可以抵税。”

具体可以抵税的开支包括买房的Finanzierung的费用,贷款利息,房屋折旧,装修和保养(Instandhaltungskosten和Modernisierungskosten)以及房子的管理费用等等。其中房子出租后每年可以全额退税的部分是,贷款利息,维修保养费用,Verwalter费用(如HM的工资),还有一些不能转嫁到房客头上的保险,如租房法律险等。而如果是自住房,除了维护房子的人工和路费可以抵税,以及如果房子是那种保护性的古迹房,会有一定的税务优惠,其他买房自住的开支基本不能报税。


空缺造成的损失是自己的
如果房租不出去,对于业主是很大损失。为了得到财政部的承认,必须申请损失。原则是通过werbungskosten 来上报为损失,如查看预约或交付公寓的费用,代人看房的费用等等。等房子以后租出去有租金收入后,这些损失可以追溯认可。但是如果一直无法出租,租赁损失就不可追回了。

税务局通常不会要求单据。尽管如此,收集单据有助于跟踪。金额和数据应在附表中输入。



特别注意维修保养房子的费用

特别要注意Instandset-zungs-kosten,所谓的维修保养费用,这个费用有一个限额,买房三年以内的维修保养费用如果超过房价的15%,那么这部分费用只能按每年2%退税。所以房东在前三年内避免投入过多,这样才能尽快利用退税的政策。

如买房当年,花了Grund-erwerb-steuer und Notar-kosten税和合同公证费165 450 Euro,20% 算地皮的(33 090 Euro ), 剩下的132 360 Euro 算房子的。
假设房东换窗户就花了19 854 (132 360*15%),那么其他的Schoen-heits-reparaturen就不能一起放到5年折旧的Werbungskosten里面。只能按照每年2%退税。



附件V第31行填写分租收入
如果当二房东,同样需要报税,具体填写在附件V第31行。经纪佣金等开支可以在账户费用里面填写。较大笔的费用可能会需要两到五年内平均分摊。在门户网站做广告甚至为转租购买的设备费也可以抵税。
对于二房东,每年520欧元的收入是免税的。

房东报税比较麻烦,如果你没有一定的税务知识,最好借助报税平台的帮助。下面这个退税平台,退税不到50欧,完全免费:
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