德国房产依然非常有吸引力，附增值潜力最大的城市和地区

袖底香

去年，德国几乎所有地方的房价都上涨了，购房者不得不再次深挖自己的钱包。在2018年第四季度，他们支付的公寓平均价格比去年同期高出5.6％。单户住宅甚至上涨了8.2％。这是德国Pfandbrief 银行协会（vdp）旗下研究所最新统计的数据。

vdp数据基于大约630家银行资助的房地产销售，仅2018年就有360000份银行贷款合同。

以斯图加特为例，自2010年以来，房产购买价格上涨了70％以上，同期租金上涨了近50％。在黄金地段购买公寓，普通家庭几乎不能负担得起。如果在中等的位置购买，也需要多付25％至32％的费用。但是，由于房贷利率低，在德国购买房产依然是有吸引力的。
下面是德国四个大城市的房价变化示意图，以一套好地段100平公寓为例，从价格涨幅来看，柏林的涨幅最高，平均涨幅为112%。


七大城市中，价格上涨正在减弱
目前的数据显示出一个显著变化：在七个最大的德国城市，价格上涨的趋势已经减弱。当地居民的自住房越来越多地转向周边地区。而投资者越来越多地投资于价格水平更优惠的地方。

2018年价格涨幅最高的十大城市不再是慕尼黑，科隆和斯图加特，而是多特蒙德，埃森和拜罗伊特。汉堡也排名前十。在Pinneberg和Segeberg地区，房地产价格大幅上涨，基尔和弗伦斯堡也是如此。




需要准备更多首付
随着房产价格的上涨，购买房地产的障碍已经上升。买家总是需要准备更多首付，同时他们也必须承担更高的债务。例如，在柏林或汉堡的一个优越位置寻找100平方米公寓的话，通常需要至少12万欧元的首付。这样，首付才足以得到不错的房贷条件，同样也足以支付土地转让税，经纪人，公证人和土地登记处的费用。

在这两个城市，从租售比看，购房已经不太合算了：共管公寓的房价通常是同类公寓年租金的30倍以上（不包括运营成本）。相比租户，买家不得不每月多花好几百欧元。

好消息：在德国大多数城市和地区，房价相对于租金而言，还是便宜得多。购房后，许多地区房主要负担的每月还款额低于或仅略高于新租约的租金。当然，对于那些仍然有较旧租约的租户来说，就是另外一种情况了。


购买价格和房租的变化

如果您想购买房产，您应该注意购买价格与公寓租金的合理比率。如果房价相当于年租金的25倍以上，就可以认为是相对昂贵的 。 但在柏林，汉堡或慕尼黑等城市，按照这个租售比几乎找不到任何房源。但即使在受欢迎的城市，也不应该接受超过30年年度租金的房价。下面是德国几个城市的租售比情况：




看不到房价的拐点
“我们预计，即使在未来几年内，全德平均住宅房地产价格也会上涨，”vdp房地产市场专家Andreas Kunert表示，“然而，价格上涨将显著减弱。”

房价的拐点就目前来说并未出现。住房仍然稀缺且昂贵，特别是在经济实力强大的大都市中。新建筑的数量仍然远远落后于实际需求。而利率的再次下降将继续促进高需求。对于大多数德国城市和地区，vdp预计2019年和2020年的价格涨幅将超过3％。
下面是德国115个城市和地区中，最值得购买公寓的地方，也就是公寓房增值潜力最大地区：

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下面是德国115个城市和地区中，最值得购买单户住宅的地方：

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从15年底到18年即使慕村也才涨30%多，刨去购房前置附加费用，真心没涨多少，建议德国人多出去看看世界。