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[买房建房] 德国房产依然非常有吸引力,附增值潜力最大的城市和地区

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发表于 2019-7-30 10:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 袖底香 于 2019-7-31 09:40 编辑

去年,德国几乎所有地方的房价都上涨了,购房者不得不再次深挖自己的钱包。在2018年第四季度,他们支付的公寓平均价格比去年同期高出5.6%。单户住宅甚至上涨了8.2%。这是德国Pfandbrief 银行协会(vdp)旗下研究所最新统计的数据。

vdp数据基于大约630家银行资助的房地产销售,仅2018年就有360000份银行贷款合同。

以斯图加特为例,自2010年以来,房产购买价格上涨了70%以上,同期租金上涨了近50%。在黄金地段购买公寓,普通家庭几乎不能负担得起。如果在中等的位置购买,也需要多付25%至32%的费用。但是,由于房贷利率低,在德国购买房产依然是有吸引力的。
下面是德国四个大城市的房价变化示意图,以一套好地段100平公寓为例,从价格涨幅来看,柏林的涨幅最高,平均涨幅为112%。


七大城市中,价格上涨正在减弱
目前的数据显示出一个显著变化:在七个最大的德国城市,价格上涨的趋势已经减弱。当地居民的自住房越来越多地转向周边地区。而投资者越来越多地投资于价格水平更优惠的地方。

2018年价格涨幅最高的十大城市不再是慕尼黑,科隆和斯图加特,而是多特蒙德,埃森和拜罗伊特。汉堡也排名前十。在Pinneberg和Segeberg地区,房地产价格大幅上涨,基尔和弗伦斯堡也是如此。




需要准备更多首付
随着房产价格的上涨,购买房地产的障碍已经上升。买家总是需要准备更多首付,同时他们也必须承担更高的债务。例如,在柏林或汉堡的一个优越位置寻找100平方米公寓的话,通常需要至少12万欧元的首付。这样,首付才足以得到不错的房贷条件,同样也足以支付土地转让税,经纪人,公证人和土地登记处的费用。

在这两个城市,从租售比看,购房已经不太合算了:共管公寓的房价通常是同类公寓年租金的30倍以上(不包括运营成本)。相比租户,买家不得不每月多花好几百欧元。

好消息:在德国大多数城市和地区,房价相对于租金而言,还是便宜得多。购房后,许多地区房主要负担的每月还款额低于或仅略高于新租约的租金。当然,对于那些仍然有较旧租约的租户来说,就是另外一种情况了。


购买价格和房租的变化

如果您想购买房产,您应该注意购买价格与公寓租金的合理比率。如果房价相当于年租金的25倍以上,就可以认为是相对昂贵的 。 但在柏林,汉堡或慕尼黑等城市,按照这个租售比几乎找不到任何房源。但即使在受欢迎的城市,也不应该接受超过30年年度租金的房价。下面是德国几个城市的租售比情况:




看不到房价的拐点
“我们预计,即使在未来几年内,全德平均住宅房地产价格也会上涨,”vdp房地产市场专家Andreas Kunert表示,“然而,价格上涨将显著减弱。”

房价的拐点就目前来说并未出现。住房仍然稀缺且昂贵,特别是在经济实力强大的大都市中。新建筑的数量仍然远远落后于实际需求。而利率的再次下降将继续促进高需求。对于大多数德国城市和地区,vdp预计2019年和2020年的价格涨幅将超过3%。
下面是德国115个城市和地区中,最值得购买公寓的地方,也就是公寓房增值潜力最大地区:
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下面是德国115个城市和地区中,最值得购买单户住宅的地方:
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发表于 2019-7-30 11:32 | 显示全部楼层
从15年底到18年即使慕村也才涨30%多,刨去购房前置附加费用,真心没涨多少,建议德国人多出去看看世界。

点评

这种投资早的,算是大赢家了。现在还有机会不?  发表于 2019-7-31 13:00
我朋友柏林08年买的Wohnung 12万,贷款还没还完,他这几年又买了2个Wg,提供的抵押就是那套08年的那套的增值部分,因为银行给他估值45万了,你说翻了几倍? 然后2016年底年还是2500-2800一平的柏林某区,现在是4500  发表于 2019-7-31 09:24
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