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[找房搬家] 柏林每平方冷租最高9.80欧,具体如何运作?

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该用户从未签到

发表于 2019-10-22 09:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 袖底香 于 2019-10-22 11:54 编辑

上周五,柏林参议院通过了所谓了租金封顶政策(Mietendeckel)的草案,到底对于租户和房东的影响有多少?即将面临的新法律将如何改变市场?

对于新的法律草案,支持者认为将规范柏林的住房市场。另一方面,反对者则认为此举“回归了社会主义住房政策”。
有一件事很明显:在新政下面,那么黄金地段普伦茨劳贝格的公寓和Marzahn那种便宜的预制房之间的房租差距就很小了。这个政治计划分裂了整个柏林:租户和房东之间,州政府和反对派之间。

关于租金封顶的讨论是一个持续不断的话题,柏林红红绿政府(社民党,左派和绿党)在今年6月奠定了第一个基石。虽然,党派之间也有很大的分歧,但是经过很长时间的商讨后,上周五,终于找到了一个折衷方案。

这些就是联盟政府已同意的租金封顶政策的关键点:


-租金冻结五年不能上涨。但从2022年起,每年可以上涨1.3%,来抵消通货膨胀的影响。
-如果进行现代化翻新,每平方米最多上涨一欧元是允许的。而且对于这些现代化翻新措施有相关补贴计划。
-公寓的房客如果更换,房东不允许要求新房客支付比老房客更高的租金。而且,另外还存在一个基准租金表格,这个表格中的上限租金为每平方米9.80欧元(冷租)。这个租金基准是2013年的租金指数加上体现这些年租金变化趋势的13.5%。另外,建设年份和公寓的设备起着一定的作用,但公寓的位置却没有影响。具体如下:

而根据Immowelt门户网站的数据,目前德国新出租公寓的平均租金价格为每平方米11.60欧元。
-如果公寓本来的租金特别低,那么重新出租时,每平方米的租金允许最多涨1欧元,但不能超过每平方米5欧元的限制。
-注意,这个法案仅针对2014年以前建成的房屋。而且冷租最高9.8欧这是一个租金标准,实际租金还是可以高于这个基准的。但是新法案还定义了所谓的Wuchermieten。就是如果实际支付的租金高于基准租金的120%,则必须减租为120%。但是对于地段会有溢价,根据中等,良好或偏僻的位置,有相应的附加费用和扣除费用。但是,这一条要法律生效后的九个月才开始运行。
-新法规的具体负责部门是柏林的城市发展和住房部。

该法案已经提前引发了激烈的批评。星期一,反对者向参议院议员发送了一封公开信。签署者的名单从房地产协会,到柏林木匠协会,到柏林大众银行。公开信表示这个政策对于经济以及租户都具有“巨大的负面影响”。

相反,该政策也会大家柏林市场的新房建设。因为成本上涨更多了,而且“新建筑的数量将下降,现有住房无法进行现代化翻新,对气候保护也没有贡献甚至可能是违宪的。”

中央房地产委员会协会(ZIA)也表示“强烈”拒绝。


评论家担心形成房租黑市

很难预测柏林引入这个政策的后果。甚至可能最终要由联邦宪法法院判决。

德国经济雇主研究所的Ralph Henger认为新政是“对产权的强烈干预”。他建议柏林参议院不如集中精力建造新房屋。虽然租户封顶政策可以保护现有的租户,但对于那么还没有找到合适房子的人,基本没有提供解决的方案。

实际上,租户封顶政策的不良后果可能是,现有租户不会取消他们的合同,即使在搬家的情况下,他们也宁愿尝试转租他们的公寓,因为他们可能想将来再搬回来。甚至也可能私下加价出租赚取差价,形成一个隐形的黑市。那么,上有政策,下有对策,房租上涨实际上并没有被得到控制。
另外,房东也没有动力去维护公寓了,毕竟回报较低。

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该用户从未签到

发表于 2019-10-22 14:53 | 显示全部楼层
感觉很难实现,之前多交了的,难道还能降下来。

地点好的老房子变白菜价了。

新房子不用建了,旧房子不需要装修了。
柏林的政治步子迈大了,把柏林的教育和机场都毁了,现在来毁投资。
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