柏林每平方冷租最高9.80欧，具体如何运作？

袖底香

上周五，柏林参议院通过了所谓了租金封顶政策（Mietendeckel）的草案，到底对于租户和房东的影响有多少？即将面临的新法律将如何改变市场？

对于新的法律草案，支持者认为将规范柏林的住房市场。另一方面，反对者则认为此举“回归了社会主义住房政策”。
有一件事很明显：在新政下面，那么黄金地段普伦茨劳贝格的公寓和Marzahn那种便宜的预制房之间的房租差距就很小了。这个政治计划分裂了整个柏林：租户和房东之间，州政府和反对派之间。

关于租金封顶的讨论是一个持续不断的话题，柏林红红绿政府（社民党，左派和绿党）在今年6月奠定了第一个基石。虽然，党派之间也有很大的分歧，但是经过很长时间的商讨后，上周五，终于找到了一个折衷方案。

这些就是联盟政府已同意的租金封顶政策的关键点：

-租金冻结五年不能上涨。但从2022年起，每年可以上涨1.3％，来抵消通货膨胀的影响。
-如果进行现代化翻新，每平方米最多上涨一欧元是允许的。而且对于这些现代化翻新措施有相关补贴计划。
-公寓的房客如果更换，房东不允许要求新房客支付比老房客更高的租金。而且，另外还存在一个基准租金表格，这个表格中的上限租金为每平方米9.80欧元（冷租）。这个租金基准是2013年的租金指数加上体现这些年租金变化趋势的13.5％。另外，建设年份和公寓的设备起着一定的作用，但公寓的位置却没有影响。具体如下:

而根据Immowelt门户网站的数据，目前德国新出租公寓的平均租金价格为每平方米11.60欧元。
-如果公寓本来的租金特别低，那么重新出租时，每平方米的租金允许最多涨1欧元，但不能超过每平方米5欧元的限制。
-注意，这个法案仅针对2014年以前建成的房屋。而且冷租最高9.8欧这是一个租金标准，实际租金还是可以高于这个基准的。但是新法案还定义了所谓的Wuchermieten。就是如果实际支付的租金高于基准租金的120％，则必须减租为120％。但是对于地段会有溢价，根据中等，良好或偏僻的位置，有相应的附加费用和扣除费用。但是，这一条要法律生效后的九个月才开始运行。
-新法规的具体负责部门是柏林的城市发展和住房部。

该法案已经提前引发了激烈的批评。星期一，反对者向参议院议员发送了一封公开信。签署者的名单从房地产协会，到柏林木匠协会，到柏林大众银行。公开信表示这个政策对于经济以及租户都具有“巨大的负面影响”。

相反，该政策也会大家柏林市场的新房建设。因为成本上涨更多了，而且“新建筑的数量将下降，现有住房无法进行现代化翻新，对气候保护也没有贡献甚至可能是违宪的。”

中央房地产委员会协会（ZIA）也表示“强烈”拒绝。


评论家担心形成房租黑市

很难预测柏林引入这个政策的后果。甚至可能最终要由联邦宪法法院判决。

德国经济雇主研究所的Ralph Henger认为新政是“对产权的强烈干预”。他建议柏林参议院不如集中精力建造新房屋。虽然租户封顶政策可以保护现有的租户，但对于那么还没有找到合适房子的人，基本没有提供解决的方案。

实际上，租户封顶政策的不良后果可能是，现有租户不会取消他们的合同，即使在搬家的情况下，他们也宁愿尝试转租他们的公寓，因为他们可能想将来再搬回来。甚至也可能私下加价出租赚取差价，形成一个隐形的黑市。那么，上有政策，下有对策，房租上涨实际上并没有被得到控制。
另外，房东也没有动力去维护公寓了，毕竟回报较低。

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好冷

感觉很难实现，之前多交了的，难道还能降下来。

地点好的老房子变白菜价了。

新房子不用建了，旧房子不需要装修了。
柏林的政治步子迈大了，把柏林的教育和机场都毁了，现在来毁投资。