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[税务相关] 在德国继承或者获赠房产的相关法律规定

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发表于 2019-10-24 10:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

德国人每年大约继承4000亿欧元。57%的德国人未来有望继承房产。而随着德国的房价越来越贵,被政府征税的可能性越来越高,今天就来说说在德国继承或者获赠房产必须知道的有关法律规定。

继承房产自住
继承家里的房产自住,享受税收优惠。前提条件:继承人必须搬进去居住,并且至少居住十年。
已婚或同居伴侣,只要满足这个条件,那么任何情况下都是免税的,不管是小公寓还有豪宅。但是百万如果继承人没有住够十年,例如,必须到疗养院居住了,最终可能再次产生税收。但税务局也可能会免除征收额外的费用。

如果继承人是这个家庭的子女,那么居住面积在200平方米以下的房产,无论价值多少都是免税的。


继承人出售或出租房屋
继承人继承了房屋而又不想住在那儿,则超过免税额就要支付遗产税:配偶的免税额为50万欧元,子女为40万欧元。

示例:房屋价值50万欧元。唯一的孩子继承,那么减去40万欧元的免税额。其余的10万欧元必须按11%的税率征税,因此必须向税务局支付11000欧元。

顺便说一句,税务局会根据特定的方案(所谓的typisierendes Massenverfahren)来确定房产的价值。如有争议的话,就由专业评估员确定房产的价值。


给孩子的礼物
德国将捐赠视为早期的遗产。因此,在德国,赠与税和遗产税实际上适用相同的法律规定,税率和免税额都完全相同。

但是:对于礼物等赠与物,免税额度每十年重新开始计算。因此,价值特别高的房产,可以提前逐步转增给相关的继承人,如自己的子女。

另一个优点:如果是转增的话,不会考虑房产增值的情况,换句话说,该物业永远不会比捐赠的第一天更贵。随着当前房地产价格的上涨,提前转增可以节省很多钱。


给配偶的礼物
一方想将财产或其拥有的房产份额转让给自己的伴侣,如果双方已经以一对已婚夫妇的身份居住在这个房屋中,那么任何情况下都不会产生赠与税。同时也没有免税津贴!

意思是:无论自住房屋有多昂贵,已婚夫妇都可以将其免税赠与其伴侣。

与上述继承遗产的规则相比:一方死亡后,另一方马上就可以出售房产。

居住权和使用权
在自己去世前放弃财产的任何人都可以要求自己的居住权或使用权。

这在数字上会降低物业的市场价值。税务局会扣除一定金额(所谓的使用权的资本价值,如预期的租金收入)。
结果:从表面上看,财产的价值降低了,但是可能要支付的赠与税也会较低。

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