德国自住房人口比例不到一半，为什么德国会成为一个租户大国？

袖底香

德国是一个租户大国，一方面当然是因为在德国，租户的利益能得到很好的保障。但是据最新的调查，德国人还是很希望拥有自己的自住房的，事实却正好相反，特别是德国年轻人，拥有自己自住房的比例越来越低，高房价只是其中的一个原因，还有其他因素造成大批非自愿的租户。

德国自住房人口比例非常低
德国住在自住房里面的人口比例一直维持在45%左右，已经停滞多年。是欧洲自住房比例最低的国家之一。特别重要的是，年轻人拥有自住房的比例越来越低，在25至34岁的人群中，2017年只有12％的年轻人有了自住房，今天应该更少了。而在35至44岁的人群中，拥有自住房的比例为38％。相比2010年的数据，减少了5个百分点。德国年轻人拥有自住房的比例是欧洲最低的。这些年轻人不仅包括大学生和大学刚毕业的职场新人，而且还包括已经工作多年的人。根据调查，40岁以下的德国人，三分之二都梦想拥有自己的房子，但为什么很多年轻人拥有自住房的梦想不能实现？科隆经济研究所的房地产专家认为有下面的原因：

房价上涨使德国家庭难以筹措首付
首先，房地产价格上涨过高，这使得年轻人积累首付变得特别困难。通常，购买者至少应该能够筹集房价的10％当首付和购房附加费用（一般为房价的12％）。即使在房价相当适中的城市，40万欧的房租，也必须存够88000欧元。但是据统计，25岁至34岁的德国人很少有人有超过2万欧元的存款。

多年来，大城市的房地产价格上涨速度一直快于收入上涨速度。所以，即使即使是年轻人尝试存钱买房，储蓄的增长也赶不上房价增长的步伐。

高学历在购房上反而有劣势
这方面反而是不上大学的年轻人有明显优势：他们较早赚钱，因此购买房地产的可能性反而更多。40岁以下人群中，这些人的房屋拥有率反而是最高的，超过这个年龄段，接受过高等教育的人拥有房屋的比例才赶上来。研究者总结到：“在年轻时，高学历人士反而有明显的劣势。”


研究认为：目前34岁以下年轻人中只有12％的人拥有自住房，这也与越来越多人上大学有关的。在2008年，同龄的年轻人中，40％在学校学习，而如今，已接近60％。IW专家写道，年轻租户的比例增加了：“因此，学生比例的提高很可能导致年轻家庭的住房拥有率继续下降。”

财富分配的不平等
另一个差距在于父母的经济状况。通常来说，父母有自住房的年轻人，拥有自住房的比例高，时间早。这与家庭对房地产的热爱无关，而仅仅是因为这些父母更容易攒钱，有的通常会赞助儿女的首付，这种现金注入可以成为克服购房障碍的决定性因素。

这种不平等蕴藏着巨大的社会隐患。即使租金逐渐降温，购房价格仍会继续上涨。即使房价只维持在目前的水平，对于大多数年轻人来说，必要的平等也将是无法实现的。

国家税收增加购房负担
正如最近的“联邦纳税人黑皮书”中所指责的那样，国家的税收政策对于德国人买不起自住房也有责任。据统计，光是各种税收，就让德国人每月的住房成本增加了120多欧。例如在购房额外费用中，其中一个不容忽视的部分就是房地产转让税，根据房产地点的不同，其最高税额可达购买价格的6.5％。纳税人协会建议在短期内对购买首套房的房主取消这项税收。在上面示例的一套40万的房产中，光房产转让税就高达26000欧元。

当然，购买意愿也会影响到自住房梦想是否成真。特别是许多年轻学者都生活在价格很高的大城市。如果他们搬家到房价较低的地区，他们可以更轻松地购买物业。正如一项研究表明的那样，到大城市周边的郊区和乡村购房几乎总是值得的。即使涉及运输成本和时间成本，几乎通勤到所有顶级城市都更便宜。

总而言之，德国成为租户大国的原因有很多，一方面当然和德国注重保护租户利益，有部分人自愿成为租户有关，但是更重要的则是高房价，高学历，高税收，以及财富分配的不均等原因让大批德国人不能实现购置自住房的梦想。

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